Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für eine Baufinanzierung?
Als Faustregel gilt: Die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigener Tasche zahlen, zusätzlich möglichst zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises. Wer mehr mitbringt, zahlt weniger Zins. Was alles als Eigenkapital zählt und wann es auch mit weniger geht, lesen Sie hier.
Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist
Die verbreitete Faustregel lautet: Kaufnebenkosten aus Eigenkapital, zusätzlich zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises. In Nordrhein-Westfalen liegen die Nebenkosten bei rund acht bis zwölf Prozent, je nachdem ob ein Makler beteiligt ist. Bei 320.000 € Kaufpreis reden wir also über etwa 39.000 € Nebenkosten plus 32.000 bis 64.000 € für den Kaufpreisanteil.
Der Grund für diese Regel ist einfach: Kaufnebenkosten schaffen keinen Wert, den die Bank verwerten könnte. Grunderwerbsteuer und Notargebühren sind weg, sobald sie bezahlt sind. Finanzieren Sie diese Posten mit, liegt Ihre Schuld über dem Wert der Immobilie — und genau das lassen sich Banken über den Zinssatz bezahlen.
Wichtiger als jede Faustregel ist allerdings die Frage, welche Monatsrate Ihr Haushalt dauerhaft trägt. Viel Eigenkapital nützt wenig, wenn die Rate danach zu hoch bleibt. Umgekehrt kann ein sicheres, hohes Einkommen einen dünnen Eigenkapitalstock ausgleichen.
Was alles als Eigenkapital zählt
Eigenkapital ist mehr als das Girokonto. Banken erkennen eine ganze Reihe von Werten an, wenn sie kurzfristig verfügbar und belegbar sind.
Diese Werte erkennen Banken an
- Bank- und TagesgeldguthabenDer einfachste Fall. Ein Kontoauszug genügt als Nachweis.
- BausparguthabenDas angesparte Guthaben zählt voll. Ein zugeteilter Bausparvertrag kann zusätzlich als günstiges Darlehen dienen.
- Wertpapiere und FondsanteileWerden meist mit einem Abschlag angesetzt, weil der Kurs schwankt. Klären Sie vorher, ob Sie verkaufen wollen.
- Lebens- und RentenversicherungenDer Rückkaufswert kann angesetzt werden. Prüfen Sie vorher, ob eine Kündigung wirtschaftlich sinnvoll ist.
- Vorhandenes GrundstückEin bereits bezahltes Grundstück ist eines der stärksten Eigenkapitalelemente überhaupt.
- EigenleistungDie sogenannte Muskelhypothek. Marktüblich werden bis zu etwa fünfzehn Prozent der Bausumme anerkannt, oft zusätzlich betraglich gedeckelt und immer nur gegen nachvollziehbare Aufstellung.
- Schenkung oder VerwandtendarlehenEine Schenkung zählt voll. Ein rückzahlbares Darlehen aus der Familie ist dagegen eine Verbindlichkeit, sofern es nicht ausdrücklich nachrangig gestellt wird.
Warum Eigenkapital den Zinssatz senkt
Banken rechnen Ihr Darlehen gegen den Wert der Immobilie. Dieses Verhältnis heißt Beleihungsauslauf. Je niedriger es ausfällt, desto geringer ist das Risiko der Bank im Verwertungsfall — und desto günstiger wird Ihr Zinssatz.
Die Zinsstaffeln der Institute springen an bestimmten Schwellen. Verbreitet sind Stufen bei sechzig, achtzig, neunzig und hundert Prozent. Wer knapp über einer Schwelle liegt, zahlt für den gesamten Darlehensbetrag den höheren Satz. Es kann sich deshalb lohnen, für die letzten paar tausend Euro Eigenkapital noch einmal in der Familie zu fragen.
Eine Besonderheit kommt hinzu: Die Bank rechnet nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit ihrem eigenen Beleihungswert. Der liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag vornimmt. Ihr tatsächlicher Beleihungsauslauf fällt dadurch höher aus, als eine Rechnung auf den Kaufpreis vermuten lässt.
| Eigenkapital | Beleihungsauslauf | Wirkung auf den Zins |
|---|---|---|
| nur Nebenkosten | rund 100 % | höchster Aufschlag |
| Nebenkosten + 10 % | rund 90 % | spürbar günstiger |
| Nebenkosten + 20 % | rund 80 % | übliche Zielmarke |
| Nebenkosten + 40 % | rund 60 % | beste Konditionsklasse |
Zwei Varianten im direkten Vergleich
Wie stark Eigenkapital wirkt, zeigt sich am besten an einer Rechnung. Wir nehmen ein Reihenhaus für 320.000 € in Oberhausen, mit Makler. Die Kaufnebenkosten betragen 12,07 Prozent, also 38.624 €. Insgesamt sind 358.624 € aufzubringen.
- Variante A — Eigenkapital
- 38.624 €
- Darlehen
- 320.000 €
- Beleihungsauslauf
- 100 %
- Sollzins (Beispielwert)
- 3,90 %
- Monatsrate
- 1.573 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- rund 241.900 €
Variante A finanziert den vollen Kaufpreis. Die Rate liegt hoch, und nach zehn Jahren stehen noch rund 241.900 € offen.
Beispielwerte zur Veranschaulichung – keine Kondition und kein Angebot.
- Variante B — Eigenkapital
- 102.624 €
- Darlehen
- 256.000 €
- Beleihungsauslauf
- 80 %
- Sollzins (Beispielwert)
- 3,50 %
- Monatsrate
- 1.173 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- rund 194.800 €
64.000 € mehr Eigenkapital senken die Rate um 400 € im Monat und die Restschuld nach zehn Jahren um rund 47.100 €. Ein Teil davon kommt aus dem kleineren Darlehen, ein Teil aus dem besseren Zinssatz.
Beispielwerte zur Veranschaulichung – keine Kondition und kein Angebot.
Wann eine Finanzierung ohne Eigenkapital funktioniert
Ohne Eigenkapital zu finanzieren ist möglich, aber es ist die Ausnahme und kein Regelfall. Man unterscheidet zwei Stufen: Bei der Hundertprozentfinanzierung zahlen Sie die Nebenkosten selbst und finanzieren den Kaufpreis vollständig. Bei der Vollfinanzierung kommt auch noch die Grunderwerbsteuer mit ins Darlehen.
Banken lassen sich darauf ein, wenn mehrere Dinge zusammenkommen: ein sicheres und überdurchschnittliches Einkommen, ein unbefristetes Arbeitsverhältnis, eine einwandfreie Bonität und eine Immobilie in gefragter Lage mit gutem Zustand. Der Zinsaufschlag ist deutlich, und die Tilgung sollte entsprechend höher liegen.
Gegen eine Finanzierung ohne Eigenkapital spricht dagegen: ein befristeter Vertrag, eine kurze Beschäftigungsdauer, laufende Konsumkredite, ein Sanierungsobjekt oder eine Lage mit schwacher Nachfrage. In diesen Fällen ist Warten und Ansparen fast immer die bessere Entscheidung — auch wenn es sich in dem Moment falsch anfühlt.
Eigenkapital gezielt aufbauen
Wenn zwischen heute und dem Kauf noch zwei oder drei Jahre liegen, lässt sich einiges bewegen. Entscheidend ist, dass das Geld zum Kaufzeitpunkt sicher verfügbar ist — Schwankungen kurz vor dem Notartermin brauchen Sie nicht.
Ein Bausparvertrag kann in dieser Phase sinnvoll sein, weil er Ansparen und ein späteres Darlehen zu heute festgelegten Konditionen verbindet. Vermögenswirksame Leistungen und die Arbeitnehmersparzulage laufen nebenher mit. Und wer eine größere Schenkung erwartet, sollte den Zeitpunkt früh klären, damit das Geld beim Antrag schon auf dem Konto liegt.
Der stärkste Hebel bleibt allerdings das Ausgabenverhalten. Ein laufender Autokredit senkt Ihren Kreditrahmen oft stärker, als die gleiche Summe an Eigenkapital ihn heben würde. Bestehende Ratenkredite vor dem Antrag abzulösen wirkt deshalb doppelt.
Was uns zum Eigenkapital oft gefragt wird
Zählt geschenktes Geld von den Eltern als Eigenkapital?
Ja, sofern es Ihnen tatsächlich zur freien Verfügung steht. Die Bank möchte das schriftlich sehen, meist als kurze Schenkungszusage mit Datum und Betrag. Sobald das Geld auf Ihrem Konto liegt, ist es normales Guthaben. Bedenken Sie die steuerlichen Freibeträge bei Schenkungen und sprechen Sie größere Beträge vorher mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater durch.
Muss ich mein gesamtes Erspartes einbringen?
Nein, und das sollten Sie auch nicht. Behalten Sie eine Reserve von etwa drei Nettomonatsgehältern für Umzug, Möbel, eine defekte Heizung oder einen Autoschaden. Wer sich für den Kauf vollständig entblößt, finanziert die erste unerwartete Rechnung anschließend über einen teuren Ratenkredit. Diese Reserve gehört ausdrücklich in die Budgetrechnung.
Wie viel Eigenleistung erkennt eine Bank an?
Das hängt von Ihren nachweisbaren Fähigkeiten und vom Umfang der geplanten Arbeiten ab. Marktüblich sind Größenordnungen bis etwa fünfzehn Prozent der Bausumme, häufig zusätzlich gedeckelt auf einen festen Betrag im niedrigen fünfstelligen Bereich. Sie müssen nachvollziehbar darlegen, welche Gewerke Sie übernehmen und dass Sie das zeitlich und fachlich schaffen.
Ist ein Darlehen von Verwandten Eigenkapital?
Nur eingeschränkt. Ein verzinstes und rückzahlbares Darlehen aus der Familie ist für die Bank eine Verbindlichkeit und belastet Ihre Haushaltsrechnung wie jeder andere Kredit. Wird es dagegen nachrangig gestellt oder als Schenkung gewährt, kann es die Bank als Eigenkapital werten. Legen Sie die Vereinbarung deshalb immer schriftlich vor.
Wie weit trägt Ihr Eigenkapital?
Wir rechnen Ihnen mehrere Varianten nebeneinander durch und zeigen, welche Beleihungsklasse Sie erreichen. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.