Kaufnebenkosten in NRW: womit Sie rechnen müssen
In Nordrhein-Westfalen kommen zum Kaufpreis rund acht bis zwölf Prozent Kaufnebenkosten hinzu: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa zwei Prozent für Notar und Grundbuch und, wenn ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Diese Posten sollten aus Eigenkapital kommen.
Aus welchen Posten die Kaufnebenkosten bestehen
Kaufnebenkosten sind alles, was neben dem eigentlichen Kaufpreis anfällt, damit die Immobilie rechtssicher auf Ihren Namen übergeht. In Nordrhein-Westfalen sind das vier Posten. Drei davon sind unvermeidbar, einer hängt davon ab, ob ein Makler im Spiel ist.
| Posten | Übliche Höhe | Grundlage |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer NRW | 6,5 % | GrEStG, Landessatz NRW |
| Notar | 1,0 bis 1,5 % | GNotKG |
| Grundbuchamt | rund 0,5 % | GNotKG |
| Maklerprovision Käuferseite | meist 3,57 % | frei, Teilung nach BGB |
| Summe ohne Makler | rund 8,5 % | Summe der Posten |
| Summe mit Makler | rund 12 % | Summe der Posten |
Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent in NRW
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dieser Satz gilt seit dem 1. Januar 2015 und ist für 2026 unverändert. Damit liegt das Land gemeinsam mit dem Saarland, Schleswig-Holstein, Brandenburg und Thüringen an der Spitze der Bundesländer. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in aller Regel also der beurkundete Kaufpreis.
Schuldner sind nach dem Grunderwerbsteuergesetz beide Vertragsteile als Gesamtschuldner. Im Kaufvertrag wird die Zahlung fast immer der Käuferseite auferlegt. Das Finanzamt schickt den Bescheid nach der Beurkundung; die Steuer wird einen Monat nach dessen Bekanntgabe fällig.
Ohne bezahlte Steuer geht es nicht weiter. Erst wenn die Steuer gezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht einträgt. Halten Sie diesen Betrag deshalb liquide bereit. Er kommt zuverlässig, nur der genaue Zeitpunkt schwankt.
Notar und Grundbuchamt: rund zwei Prozent
Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden, sonst ist er unwirksam. Die Gebühren dafür ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz und richten sich nach dem Kaufpreis. Sie sind bundesweit einheitlich und nicht verhandelbar.
Als Faustwert rechnen Sie mit etwa 1,0 bis 1,5 Prozent für den Notar und rund 0,5 Prozent für das Grundbuchamt, zusammen also ungefähr zwei Prozent des Kaufpreises. Auf die Notargebühren kommt die Umsatzsteuer hinzu, auf die Gerichtsgebühren nicht.
In diesem Betrag stecken mehrere Leistungen: Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung, die Bestellung der Grundschuld für Ihre Bank, die Löschung alter Belastungen und schließlich die Eigentumsumschreibung. Was der Notar dabei genau tut, beschreibt der Beitrag Kaufvertrag und Notartermin ausführlich.
Maklerprovision: seit 2020 hälftig
Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Das schreiben die Paragrafen 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs seit dem 23. Dezember 2020 vor. Der Käufer zahlt nie mehr als der Verkäufer, und seine Zahlung wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat.
In Nordrhein-Westfalen ist eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer verbreitet, hälftig geteilt also 3,57 Prozent je Seite. Gesetzlich vorgeschrieben ist diese Höhe nicht, sie ist verhandelbar. In gefragten Lagen gelingt das allerdings selten.
Der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden. Ein Telefonat oder das bloße Anfordern eines Exposés begründet keine Provisionspflicht. Achten Sie trotzdem darauf, was Sie unterschreiben, bevor Sie eine Besichtigung vereinbaren.
Ein Beispiel mit 350.000 € Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer 6,5 %
- 22.750 €
- Notar rund 1,5 %
- 5.250 €
- Grundbuchamt rund 0,5 %
- 1.750 €
- Maklerprovision 3,57 %
- 12.495 €
- Kaufnebenkosten zusammen
- 42.245 €
- Gesamtaufwand
- 392.245 €
Die Nebenkosten machen 12,07 Prozent des Kaufpreises aus. Ohne Makler wären es 29.750 € oder 8,5 Prozent. Diese 42.245 € sollten aus Eigenkapital kommen, denn sie schaffen keinen Wert, den die Bank als Sicherheit verwerten könnte.
Beispielwerte zur Veranschaulichung – keine Kondition und kein Angebot.
Die Prozentsätze für Notar und Grundbuch sind Faustwerte. Die tatsächlichen Gebühren ergeben sich aus der Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes und fallen bei kleinen Kaufpreisen anteilig höher aus als bei großen. Grunderwerbsteuer und Maklerprovision sind dagegen exakt berechenbar.
Was diese Summe für Ihr Budget bedeutet, hängt an Ihrem Eigenkapital. Wie viel Sie mitbringen sollten und was alles dazuzählt, steht im Beitrag Eigenkapital bei der Baufinanzierung.
Was finanzierbar ist und was nicht
Technisch lassen sich Kaufnebenkosten mitfinanzieren. Wirtschaftlich ist es fast immer der teuerste Weg. Der Grund liegt in der Sicherheit: Die Bank kann im Ernstfall nur die Immobilie verwerten, nicht die gezahlte Grunderwerbsteuer. Wer die Nebenkosten mitfinanziert, überschreitet den Beleihungswert deutlich und zahlt dafür einen Zinsaufschlag auf den gesamten Darlehensbetrag.
Dazu kommt ein zweiter Effekt. In den ersten Jahren tilgen Sie zunächst den Teil ab, der über dem Immobilienwert liegt. Müssten Sie in dieser Phase verkaufen, etwa nach einer Trennung oder einem Jobwechsel, bliebe eine Restschuld ohne Gegenwert. Das ist das eigentliche Risiko, nicht der höhere Zins.
Unser Rat aus der Praxis: Kaufnebenkosten aus Eigenkapital, Kaufpreis aus dem Darlehen. Wenn das nicht reicht, ist entweder das Objekt zu teuer oder der Zeitpunkt zu früh. Beides lässt sich ändern — eine unpassende Finanzierung dagegen begleitet Sie zehn Jahre und länger.
Was uns zu den Kaufnebenkosten oft gefragt wird
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid einige Wochen nach der Beurkundung. Nach § 15 des Grunderwerbsteuergesetzes wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig; das Finanzamt kann eine längere Frist setzen. Erst nach Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne diese trägt das Grundbuchamt Sie nach § 22 GrEStG nicht als Eigentümer ein.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer legal senken?
In einer Situation ja: Mitgekaufte bewegliche Gegenstände gehören nicht zum Grundstück und unterliegen deshalb nicht der Grunderwerbsteuer. Einbauküche, Markise oder Sauna können im Kaufvertrag mit einem realistischen Zeitwert gesondert ausgewiesen werden. Der Betrag muss angemessen sein, sonst erkennt das Finanzamt ihn nicht an. Sprechen Sie das mit Notar und Steuerberatung ab.
Wer sucht den Notar aus?
In der Praxis schlägt meist die Käuferseite den Notar vor, weil sie ihn auch bezahlt. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten gleichermaßen. Seine Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und damit bundesweit gleich — ein Preisvergleich zwischen Notariaten bringt Ihnen nichts.
Fallen Nebenkosten auch beim Neubau an?
Ja, aber anders verteilt. Beim Kauf eines Grundstücks mit anschließendem Hausbau wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskaufpreis erhoben, sofern Grundstückskauf und Bauvertrag steuerlich getrennt bleiben. Dafür kommen Erschließungskosten, Vermessung, Bodengutachten und Baugenehmigung hinzu. Die Summe liegt oft in einer ähnlichen Größenordnung.
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Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.