Baufinanzierung Schritt für Schritt: so läuft sie ab
Eine Baufinanzierung läuft in acht Schritten ab: Budget klären, Objekt suchen, Unterlagen sammeln, Banken vergleichen, Angebot annehmen, beurkunden, Geld abrufen, tilgen. Von der ersten Rechnung bis zur Auszahlung vergehen meist zwei bis vier Monate. Hier steht, wie viel Zeit jeder Schritt braucht.
Wie lange eine Baufinanzierung insgesamt dauert
Zwischen der ersten Beratung und der Auszahlung liegen in einem geordneten Ablauf acht bis sechzehn Wochen. Der weitaus größte Teil davon entfällt nicht auf die Bank, sondern auf die Objektsuche und auf die Wartezeiten beim Notar und beim Grundbuchamt. Die reine Bearbeitungszeit einer Finanzierung liegt bei wenigen Werktagen, wenn die Unterlagen vollständig sind.
Genau daran scheitert es in der Praxis am häufigsten. Fehlt eine Gehaltsabrechnung oder die Wohnflächenberechnung, ruht der Vorgang, bis das Papier nachgereicht ist. Vollständigkeit schlägt Eile. Wer die Unterlagen einmal sauber zusammenstellt, spart sich am Ende zwei bis drei Wochen.
Ein zweiter Zeitfresser ist die Reihenfolge. Viele Kaufinteressenten suchen zuerst ein Objekt und fangen dann an zu rechnen. Sinnvoll ist der umgekehrte Weg: Erst steht das Budget, dann die Suche. Wie viel Sie mitbringen sollten, steht im Beitrag Eigenkapital bei der Baufinanzierung.
Die acht Schritte einer Baufinanzierung
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Budget klären
Einnahmen, Ausgaben und Eigenkapital kommen auf den Tisch. Daraus ergibt sich die dauerhaft tragbare Monatsrate und damit der Kaufpreis, der zu Ihnen passt.
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Objekt suchen und prüfen
Jetzt beginnt die Suche mit einem klaren Rahmen. Wir prüfen jedes Wunschobjekt mit und sagen offen, wenn Kaufpreis und Zustand nicht zusammenpassen.
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Unterlagen zusammenstellen
Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweise und die Objektunterlagen. Einmal vollständig gesammelt, danach übernehmen wir die Kommunikation mit den Banken.
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Banken vergleichen
Wir stellen Ihr Vorhaben mehreren Instituten aus über 800 Bankpartnern vor und vergleichen Sollzins, Tilgungsrechte, Sondertilgung und Bereitstellungszeit.
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Angebot annehmen
Sie entscheiden sich für eine Bank. Der Darlehensvertrag wird ausgefertigt, Sie unterschreiben und haben danach vierzehn Tage Widerrufsrecht.
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Notartermin
Der Kaufvertragsentwurf liegt Ihnen als Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vor. Im Termin wird der Vertrag vollständig verlesen.
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Auszahlung und Mittelabruf
Nach Eintragung der Grundschuld und Vorlage der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung ruft die Bank das Geld ab. Beim Neubau geschieht das in Raten nach Baufortschritt.
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Tilgen und im Blick behalten
Die Rate läuft. Sondertilgungen, ein Tilgungssatzwechsel und rechtzeitig die Anschlussfinanzierung halten die Finanzierung über Jahre hinweg günstig.
Wie lange die einzelnen Schritte dauern
Die folgenden Zeiträume sind Erfahrungswerte aus der Beratungspraxis. Sie schwanken je nach Bank, Notariat und Grundbuchamt erheblich, geben aber eine brauchbare Orientierung für Ihre Planung.
| Schritt | Üblicher Zeitbedarf |
|---|---|
| Budget klären | 2 bis 5 Tage |
| Objektsuche | offen, oft Monate |
| Unterlagen zusammenstellen | 3 bis 10 Tage |
| Bankvergleich | 2 bis 5 Werktage |
| Kreditentscheidung | 3 bis 10 Werktage |
| Notartermin vorbereiten | 2 bis 4 Wochen |
| Grundschuld eintragen | 2 bis 8 Wochen |
| Auszahlung | 5 bis 10 Werktage nach Fälligkeit |
Welche Unterlagen wann gebraucht werden
Banken prüfen zwei Dinge getrennt voneinander: Sie als Darlehensnehmer und die Immobilie als Sicherheit. Entsprechend teilen sich die Unterlagen auf. Die persönlichen Nachweise können Sie sofort sammeln, die Objektunterlagen kommen später vom Verkäufer oder Makler. Die vollständige Aufstellung steht im Beitrag Unterlagen für die Baufinanzierung.
Was die Bank sehen möchte
- EinkommensnachweiseDie letzten drei Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen die letzten zwei Jahresabschlüsse und die Einkommensteuerbescheide.
- EigenkapitalnachweiseKontoauszüge, Depotauszüge, Bausparvertrag. Auch eine schriftliche Schenkungszusage gehört dazu.
- SelbstauskunftEine strukturierte Übersicht über Einnahmen, Ausgaben, Vermögen und bestehende Verbindlichkeiten.
- ObjektunterlagenExposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, Energieausweis und aktuelle Fotos.
- Bei EigentumswohnungenTeilungserklärung, die letzten drei Eigentümerprotokolle und der Nachweis über die Instandhaltungsrücklage.
Vom Notartermin bis zur Auszahlung
Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Als Verbraucher sollen Sie den Entwurf nach § 17 Abs. 2a des Beurkundungsgesetzes in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Diese Frist dient Ihrem Schutz und ist keine Formsache — nutzen Sie sie, um den Vertrag in Ruhe zu lesen.
Im Termin selbst liest der Notar den gesamten Vertrag vor. Danach veranlasst er die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ein und prüft, ob eventuelle Altlasten im Grundbuch gelöscht werden. Erst wenn alles vorliegt, verschickt er die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung.
Die Grundschuld für Ihre Bank wird meist im selben Termin bestellt. Sobald sie eingetragen ist und die Fälligkeitsmitteilung vorliegt, ruft die Bank das Geld ab und überweist den Kaufpreis. Beim Neubau läuft das anders: Dort wird in Raten nach Baufortschritt ausgezahlt.
Ruft man ein Darlehen nicht sofort ab, verlangen die meisten Banken nach einer bereitstellungsfreien Zeit Bereitstellungszinsen. Üblich sind 0,25 Prozent pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag, das sind 3 Prozent im Jahr. Die bereitstellungsfreie Zeit liegt je nach Bank zwischen drei und zwölf Monaten. Beides ist nicht gesetzlich geregelt, sondern Verhandlungssache, und genau darauf achten wir beim Vergleich der Angebote.
Was nach der Auszahlung folgt
Mit der Auszahlung beginnt die Tilgungsphase. Ihre Rate bleibt während der Zinsbindung gleich, ihr Innenleben verschiebt sich laufend zugunsten der Tilgung. Wie stark dieser Effekt wirkt, zeigt der Beitrag Tilgung einfach erklärt.
Zwei Termine sollten Sie sich merken. Erstens: Viele Verträge erlauben einmal jährlich eine Sondertilgung, oft bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Ungenutzt verfällt dieses Recht meist. Zweitens: Rund zwölf bis sechsunddreißig Monate vor Ablauf der Zinsbindung beginnt die Anschlussfinanzierung. Wer dann vergleicht statt einfach zu verlängern, spart häufig vierstellig.
Unabhängig davon dürfen Sie ein Immobiliendarlehen mit festem Sollzins nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Dieses Recht kann Ihnen die Bank vertraglich nicht nehmen.
Was uns zum Ablauf oft gefragt wird
Wie früh sollte ich mit der Finanzierung anfangen?
Bevor Sie ernsthaft besichtigen. Wer sein Budget kennt und eine Finanzierungsbestätigung in der Tasche hat, sucht gezielter und wird von Verkäufern ernster genommen. Die Budgetklärung selbst dauert nur wenige Tage, sobald Ihre Zahlen vorliegen. Umgekehrt kostet es Wochen, wenn Sie erst nach der Zusage für ein Objekt anfangen zu rechnen — und in dieser Zeit kann Ihnen die Immobilie wegkaufen werden.
Brauche ich für die Bankanfrage schon ein konkretes Objekt?
Für eine belastbare Zusage ja, für die Budgetklärung nein. Ohne Objekt können wir Ihnen sagen, welcher Kaufpreis zu Ihrem Haushalt passt und welche Rate tragbar ist. Die Bank prüft aber immer zwei Dinge: Sie als Person und die Immobilie als Sicherheit. Erst wenn Exposé, Grundriss und Wohnflächenberechnung vorliegen, entsteht daraus ein verbindliches Angebot.
Was passiert, wenn die Bank nach dem Notartermin ablehnt?
Diese Reihenfolge sollte gar nicht entstehen. Der Kaufvertrag wird erst beurkundet, wenn die Finanzierungszusage vorliegt — sonst haften Sie für den Kaufpreis ohne gesichertes Geld. Wir legen den Notartermin deshalb grundsätzlich hinter die verbindliche Zusage. Wer unter Zeitdruck anders vorgeht, trägt ein Risiko, das sich mit etwas Planung vollständig vermeiden lässt.
Kann ich die Bank nach der Zusage noch wechseln?
Bis zur Unterschrift unter den Darlehensvertrag ja. Danach sind Sie gebunden, haben aber als Verbraucher ein vierzehntägiges Widerrufsrecht ab Vertragsschluss und vollständiger Pflichtinformation. Ein Wechsel nach der Auszahlung ist deutlich aufwendiger, weil dann die Grundschuld mitwandern muss. Vergleichen Sie deshalb vor der Unterschrift, nicht danach.
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Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.