Diese Unterlagen braucht die Bank von Ihnen
Der Papierkram ist der einzige Teil einer Finanzierung, der Ihnen wirklich Arbeit macht. Er fällt genau einmal an. Hier stehen die vollständigen Listen für Angestellte, Selbstständige und Privatkredite, dazu alles, was die Bank zum Objekt sehen will.
Warum die Bank so viel sehen will
Eine Bank darf ein Immobiliendarlehen nur vergeben, wenn sie Ihre Kreditwürdigkeit geprüft hat. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen schreibt § 505a BGB dafür eine eingehende Prüfung vor, und § 505b BGB stellt klar, worauf sie sich stützen muss: auf Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und Ihr Vermögen. Ausdrücklich nicht darauf, dass die Immobilie voraussichtlich im Wert steigt.
Deshalb reicht eine Selbstauskunft nicht aus. Jede Angabe braucht einen Beleg. Dazu kommt die Pflicht zur Identitätsfeststellung nach dem Geldwäschegesetz — der Grund, warum der Ausweis in jeder Liste an erster Stelle steht.
Aus den Unterlagen liest eine Bank drei Dinge heraus. Erstens Ihr dauerhaftes Einkommen: Sie rechnet nicht mit dem besten Monat, sondern mit dem, was sich über einen längeren Zeitraum belegen lässt. Zweitens Ihre tatsächlichen Ausgaben, und zwar aus den Kontoauszügen, nicht aus Ihrer Schätzung. Drittens den Wert und den Zustand des Objekts, weil daraus die Sicherheit im Grundbuch entsteht.
Genau deshalb entscheidet die Qualität der Unterlagen mit über die Kondition. Ein Antrag, in dem das Einkommen hergeleitet, jede Auffälligkeit erklärt und jede Objektunterlage vorhanden ist, wird in eine bessere Risikoklasse eingeordnet als derselbe Fall mit Lücken. Das ist kein Verhandlungstrick, sondern die Folge davon, dass eine Bank Unsicherheit einpreist.
Die gute Nachricht: Sie stellen diese Unterlagen genau einmal zusammen. Danach übernehme ich. Ich sortiere, ergänze, fordere Fehlendes an und spreche mit den Banken. Sie müssen die Listen auch nicht selbst abarbeiten — schicken Sie mir, was Sie haben, ich sage Ihnen, was fehlt. Wie es danach weitergeht, steht im Beitrag über den Beratungsablauf.
Angestellte, Beamte und öffentlicher Dienst
Für Angestellte ist die Liste vergleichsweise kurz. Banken rechnen mit dem regelmäßigen Nettoeinkommen der letzten Monate und prüfen, ob es dauerhaft ist. Sonderzahlungen zählen nur mit, wenn sie sich belegen lassen.
Wichtig ist deshalb die Dezemberabrechnung. Aus ihr ergibt sich das Jahresbrutto einschließlich Urlaubs- und Weihnachtsgeld, und daraus rechnet die Bank ein Monatsnetto, das über dem einzelnen Gehaltszettel liegen kann. Wer sie vergisst, verschenkt Einkommen, das er tatsächlich hat. Ähnliches gilt für Schichtzulagen, Überstundenvergütungen und variable Anteile: Sie werden anerkannt, wenn sie über mehrere Jahre nachweisbar sind, und sonst nicht.
Zur Person und zum Einkommen
- Personalausweis oder ReisepassJe Antragsteller, bei ausländischer Staatsangehörigkeit zusätzlich der Aufenthaltstitel.
- Gehaltsabrechnungen der letzten drei MonateVollständig, mit allen Seiten.
- Dezemberabrechnung des VorjahresSie weist das Jahresbrutto einschließlich Sonderzahlungen aus.
- Arbeitsvertrag oder ErnennungsurkundeVor allem wichtig, wenn Sie noch keine zwölf Monate im Betrieb sind.
- Letzter EinkommensteuerbescheidBei mehreren Einkunftsarten unverzichtbar.
- Renteninformation der Deutschen RentenversicherungZeigt, wie die Finanzierung im Ruhestand aussieht.
- Weitere EinkünfteElterngeld, Rente oder Unterhalt: jeweils der entsprechende Bescheid.
Eigenkapital und laufende Verpflichtungen
- Konto- oder Depotauszug zum EigenkapitalNicht älter als einen Monat.
- Kontoauszüge der letzten drei MonateLückenlos, damit Einnahmen und Ausgaben nachvollziehbar sind.
- Laufende KrediteKreditvertrag und aktueller Jahreskontoauszug.
- Bausparvertrag oder LebensversicherungAktueller Stand, falls vorhanden.
Zum Abhaken am Bildschirm: Unterlagenliste für Angestellte als PDF.
Selbstständige, Freiberufler, Gewerbetreibende
Bei Selbstständigen schauen Banken über mehrere Jahre. Üblich ist der Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre. Einmalige Sondereffekte — ein Investitionsjahr, ein Großauftrag, ein Forderungsausfall — erkläre ich der Bank auf Wunsch schriftlich. Ohne Erläuterung rechnet sie den Effekt einfach mit.
Person, Einkommen und Betrieb
- Personalausweis oder ReisepassJe Antragsteller, gegebenenfalls mit Aufenthaltstitel.
- Einkommensteuerbescheide und -erklärungenJeweils der letzten zwei bis drei Jahre, vollständig.
- JahresabschlüsseBilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung oder Einnahmen-Überschuss-Rechnung, zwei bis drei Jahre.
- Aktuelle betriebswirtschaftliche AuswertungMit Summen- und Saldenliste, möglichst nicht älter als drei Monate.
- Nachweis der SelbstständigkeitGewerbeanmeldung, Handelsregisterauszug oder Kammernachweis.
- Bei KapitalgesellschaftenGesellschaftsvertrag und Anteilsverhältnisse.
- Bescheinigung in SteuersachenVom Finanzamt; sie zeigt, dass keine Rückstände bestehen.
- Private und geschäftliche KontoauszügeJeweils die letzten drei Monate.
- Kontakt Ihrer SteuerberatungFür Rückfragen der Bank. Das spart in der Praxis oft eine Woche.
Zum Abhaken am Bildschirm: Unterlagenliste für Selbstständige als PDF.
Privatkredit: Raten-, Auto- und Modernisierungskredit
Für einen Kredit ohne Grundschuld ist der Aufwand deutlich kleiner. Liegen Ausweis, Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge vor, entscheiden viele Banken innerhalb weniger Stunden.
Der Grund ist die fehlende Objektbewertung. Es gibt keine Immobilie zu begutachten, kein Grundbuch einzusehen und keinen Notartermin abzuwarten. Geprüft wird allein Ihre Zahlungsfähigkeit. Umso genauer schaut die Bank auf die bestehenden Verpflichtungen: Ein vergessener Leasingvertrag oder eine nicht angegebene Unterhaltszahlung fällt in den Kontoauszügen ohnehin auf und kostet dann nur Zeit.
Was für einen Privatkredit genügt
- Ausweis und IBANPersonalausweis oder Reisepass sowie das Konto, auf das ausgezahlt werden soll.
- MeldebescheinigungNur, wenn Sie in den letzten sechs Monaten umgezogen sind.
- EinkommensnachweiseDrei Gehaltsabrechnungen; bei Rente der Rentenbescheid, bei Selbstständigkeit Steuerbescheid und aktuelle Auswertung.
- Kontoauszüge der letzten drei MonateDer Gehaltseingang muss darauf sichtbar sein.
- Bestehende VerpflichtungenLaufende Kredite mit Restsaldo, Leasingraten, Unterhalt und die Höhe Ihrer Miete.
- VerwendungszweckFahrzeug: Kaufvertrag und Zulassungsbescheinigung Teil II. Modernisierung: Handwerkerangebote. Umschuldung: Übersicht der abzulösenden Verbindlichkeiten.
- Zweiter AntragstellerDieselben Unterlagen; bei getrennten Konten die Auszüge beider Personen.
Zum Abhaken am Bildschirm: Unterlagenliste für den Privatkredit als PDF.
Unterlagen zum Objekt
Unabhängig davon, wer Sie sind, prüft die Bank auch das Objekt. Sie finanziert nicht nur Sie, sondern bewertet auch die Sicherheit, die später im Grundbuch steht.
Aus diesen Unterlagen ermittelt sie den Beleihungswert. Der liegt in aller Regel unter dem Kaufpreis, weil er ein dauerhaft erzielbarer Wert sein soll und Marktschwankungen aushalten muss. Aus dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert ergibt sich der Beleihungsauslauf, und der wirkt sich unmittelbar auf Ihren Zinssatz aus. Deshalb lohnt sich Sorgfalt: Fehlt eine Wohnflächenberechnung oder eine belastbare Modernisierungsaufstellung, schätzt die Bank vorsichtig, und vorsichtig heißt hier zu Ihren Lasten.
Was die Bank zum Objekt sehen will
- Exposé oder KaufvertragsentwurfDie Grunddaten: Kaufpreis, Baujahr, Fläche, Ausstattung, Grundstück.
- Grundrisse, Schnitte und AnsichtenBemaßt und für alle Geschosse einschließlich Keller und Dachgeschoss.
- WohnflächenberechnungNach der Wohnflächenverordnung. Fehlt sie, nutzen Sie den Vordruck weiter unten.
- EnergieausweisNach dem Gebäudeenergiegesetz muss er Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.
- GrundbuchauszugHöchstens sechs Monate alt, mit allen drei Abteilungen.
- Objektbilder innen und außenAuch von Heizung, Keller und Dach. Banken bewerten danach den Zustand.
- Bei EigentumswohnungenTeilungserklärung, Aufteilungsplan, letztes Protokoll der Eigentümerversammlung und Höhe der Instandhaltungsrücklage.
- Bei vermieteten ObjektenMietaufstellung sowie Mietverträge und Zahlungsnachweise der letzten drei Monate.
- Bei geplanter ModernisierungAufstellung der Maßnahmen mit Kosten, möglichst mit Angeboten.
Vordrucke zum Herunterladen
Drei Aufstellungen erwarten Banken in einer bestimmten Form. Damit Sie nicht zweimal rechnen, stelle ich Vordrucke bereit. Gesammelt finden Sie alle Formulare auf der Seite Dokumente.
Vordrucke, alle als ausfüllbares PDF
- Unterlagenliste Angestellte (PDF)Baufinanzierung für Arbeitnehmer und Beamte.
- Unterlagenliste Selbstständige (PDF)Baufinanzierung für Selbstständige, Freiberufler und Gewerbetreibende.
- Unterlagenliste Privatkredit (PDF)Raten-, Auto- und Modernisierungskredite.
- Wohnflächenberechnung (PDF)Fläche je Raum, wenn zum Objekt keine Berechnung vorliegt.
- Mietaufstellung (PDF)Alle vermieteten Einheiten mit Kaltmiete, Fläche und Laufzeit.
- Modernisierungsaufstellung (PDF)Geplante Maßnahmen mit Kosten, Angeboten und Eigenleistung.
Was die Prüfung beschleunigt
- Alles als PDFEin Dokument je Unterlage, jede Seite vollständig und lesbar, keine abfotografierten Ausschnitte.
- Kontoauszüge lückenlosFehlende Seiten oder Zeiträume führen zu Rückfragen und kosten Tage.
- Größere Umsätze kurz erklärenEine Zeile zu einer Schenkung oder einer Sonderzahlung erspart eine Nachfrage.
- Vollständig statt schnellEin Antrag, der zweimal nachgereicht wird, verliert bei manchen Banken seinen Platz in der Bearbeitungsreihenfolge.
Was mich zu den Unterlagen oft gefragt wird
Wie aktuell müssen die Unterlagen sein?
Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge decken die letzten drei Monate ab, der Eigenkapitalnachweis sollte nicht älter als einen Monat sein, der Grundbuchauszug höchstens sechs Monate. Steuerbescheide und Jahresabschlüsse werden für die letzten zwei bis drei Jahre gebraucht. Zieht sich ein Kauf über mehrere Monate, fragt die Bank vor der Auszahlung häufig aktualisierte Nachweise nach.
Ich bin noch in der Probezeit. Hat ein Antrag Sinn?
Es erschwert die Sache, schließt sie aber nicht aus. Viele Banken verlangen eine bestandene Probezeit, andere schauen auf Branche, Beruf und bisherigen Werdegang. Bringen Sie den Arbeitsvertrag und die Abrechnungen des vorherigen Arbeitgebers mit. Gibt es einen zweiten Antragsteller mit unbefristetem Vertrag, ist die Hürde in der Regel gering.
Muss ich meine Kontoauszüge wirklich vollständig einreichen?
Ja, und zwar lückenlos. Die Bank prüft daraus, wie hoch Ihre tatsächlichen Ausgaben sind und ob Verpflichtungen bestehen, die in keinem Vertrag stehen. Geschwärzte Buchungen führen fast immer zu Rückfragen. Erscheint Ihnen eine Buchung erklärungsbedürftig, schreiben Sie eine Zeile dazu — das ist schneller als jede Nachfrage der Bank.
Wie übermittle ich die Unterlagen sicher?
Am einfachsten persönlich im Büro oder per E-Mail an info@sfinanz.de. Wenn Sie einen geschützten Übertragungsweg bevorzugen, sprechen Sie mich an, dann richte ich einen ein. Ihre Unterlagen gehen ausschließlich an die Banken, die für Ihren Fall angefragt werden, und nur mit Ihrer Einwilligung.
Alle Formulare und Listen
Unterlagenlisten, Wohnflächenberechnung, Mietaufstellung und Modernisierungsaufstellung als PDF.
Das Erstgespräch vorbereiten
Für den ersten Termin genügen wenige Angaben. Welche das sind, steht hier.
So läuft die Beratung ab
Die sieben Schritte und die Stelle, an der ich die Arbeit übernehme.
Unsicher, was in Ihrem Fall gebraucht wird?
Schicken Sie mir, was Sie haben. Ich sage Ihnen, was fehlt, und hole vieles direkt bei den zuständigen Stellen ein.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.