Das Erstgespräch vorbereiten: diese Fragen klären wir
Das erste Gespräch dauert 60 bis 90 Minuten und kostet Sie nichts. Sie brauchen dafür weder ein Objekt noch fertige Unterlagen. Was Sie sich vorher überlegen sollten und welche Fragen Sie mir stellen sollten, steht hier.
Worum es im ersten Gespräch geht
Das Erstgespräch hat ein Ziel: herauszufinden, was Sie eigentlich wollen und was davon finanzierbar ist. Am Ende wissen Sie, welcher Kaufpreis für Sie realistisch ist und welche monatliche Rate Sie dauerhaft tragen können. Auf Wunsch bekommen Sie diese Einschätzung schriftlich.
Sie brauchen dafür kein Objekt. Im Gegenteil, ohne Objekt ist der Zeitpunkt besser. Wer sein Budget kennt, bevor er in Besichtigungen geht, verhandelt anders und bindet sich seltener an eine Wohnung, die nicht passt.
Sie brauchen auch keinen fertigen Unterlagenstapel. Für das erste Gespräch reichen Zahlen aus dem Kopf und ein paar Angaben, die Sie ohnehin kennen. Der Papierkram kommt später und dann nur einmal; die vollständigen Listen stehen im Beitrag über die Unterlagen für die Finanzierung.
Zuerst die Lebensplanung, dann die Zahlen
Ich beginne nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit Ihnen. Wie viele Menschen sollen in der Immobilie leben, heute und in zehn Jahren? Ist Familienzuwachs geplant? Wie sicher sind die Einkommen, und was geschieht, wenn eines für eine Zeit wegfällt? Wie lange wollen Sie an diesem Ort bleiben?
Diese Fragen klingen persönlich, und sie sind es. Sie entscheiden aber über Zahlen. Wer damit rechnet, dass ein Einkommen für zwei Jahre auf Elterngeld sinkt, wählt eine andere Rate. Wer in fünf Jahren beruflich umziehen könnte, wählt eine andere Zinsbindung. Eine Finanzierung, die nur zum heutigen Gehaltszettel passt, ist keine gute Finanzierung.
Zum Objekt sollten Sie sich vorher drei Dinge überlegen: wie viele Zimmer Sie wirklich brauchen, in welchen Stadtteilen ein Kauf infrage kommt und ob Ihnen ein Garten oder eine gute Anbindung wichtiger ist. Je klarer diese Antworten sind, desto genauer kann ich Ihnen später sagen, ob ein konkretes Objekt dazu passt. Genau das ist der Kern meines Beratungsablaufs.
Überlegen Sie sich das vorher
- Haushaltsgröße heute und späterWie viele Personen leben in der Immobilie, und ändert sich das in den nächsten zehn Jahren?
- Berufliche PerspektiveSteht ein Wechsel, eine Selbstständigkeit oder ein Ortswechsel im Raum?
- Einzug oder VermietungSelbst nutzen, teilweise vermieten oder reine Kapitalanlage — das ändert die Rechnung von Grund auf.
- Geplante BleibedauerUnter fünf Jahren rechnet sich ein Kauf wegen der Kaufnebenkosten selten.
- Ihre SchmerzgrenzeWelche Monatsrate würde Ihnen die Freude am Wohnen nehmen? Diese Zahl ist wichtiger als die maximal mögliche.
Ihr Budget grob überschlagen
Vor dem Termin hilft eine grobe Haushaltsrechnung. Sie funktioniert einfacher, als sie klingt: Nettoeinkommen aller Personen, minus alle Ausgaben außer der bisherigen Miete, minus eine Rücklage. Was übrig bleibt, ist der Rahmen für Zins und Tilgung.
Wichtig ist die Rücklage. Eine Immobilie kostet auch dann Geld, wenn nichts passiert: Instandhaltung, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen. Wer die Rate bis auf den letzten Euro ausreizt, finanziert die erste kaputte Heizung über den Dispositionskredit.
- Nettoeinkommen gemeinsam
- 4.200 €
- Lebenshaltung und Versicherungen
- − 2.100 €
- Laufender Ratenkredit
- − 250 €
- Rücklage für Instandhaltung
- − 300 €
- Spielraum für Zins und Tilgung
- 1.550 €
Aus 1.550 € monatlich lässt sich bei einer Annuität von 5 Prozent der Darlehenssumme — also etwa 3 Prozent Zins und 2 Prozent anfängliche Tilgung — ein Darlehen von rund 372.000 € tragen. Zuzüglich Eigenkapital und abzüglich der Kaufnebenkosten ergibt sich daraus der Kaufpreis, über den wir sprechen.
Beispielrechnung mit frei gewählten Werten, keine Konditionszusage. Ihre tatsächliche Rate hängt von Zinsniveau, Bonität, Beleihungsauslauf und Zinsbindung ab.
Die 372.000 € sind eine Obergrenze, keine Empfehlung. Ob Sie sie ausschöpfen sollten, hängt davon ab, wie sicher die Einkommen sind und wie viel Rücklage Sie zusätzlich halten. Im Gespräch rechnen wir mehrere Varianten nebeneinander — darunter immer eine, die auch dann trägt, wenn ein Einkommen für zwei Jahre wegfällt.
Was Sie mitbringen sollten
Für das Erstgespräch reicht wenig. Alles Weitere kommt später und steht in der Unterlagenliste.
Das genügt für den ersten Termin
- Ungefähres NettoeinkommenVon allen Personen, die mitfinanzieren.
- Vorhandenes EigenkapitalGuthaben, Bausparverträge, Wertpapiere und Schenkungen, die fest zugesagt sind.
- Laufende Kredite und LeasingverträgeRestsaldo und Monatsrate; grobe Zahlen genügen.
- Ungefähre monatliche AusgabenEin Blick auf den letzten Kontoauszug reicht völlig.
- Ihre ObjektvorstellungStadtteile, Zimmerzahl und Preisrahmen — oder ein konkretes Exposé, falls Sie schon eines haben.
Diese Fragen sollten Sie mir stellen
Ein Erstgespräch ist keine Prüfung, in der nur eine Seite fragt. Sie wählen eine Person aus, die Sie über Jahrzehnte begleiten soll. Diese sechs Fragen trennen in der Praxis eine Beratung von einem Verkaufsgespräch.
Wie viele Banken fragen Sie an?
Eine Antwort mit einer Zahl ist gut, eine mit einer Begründung besser. Fragen Sie nach, welche Institute für Ihren Fall überhaupt infrage kommen und warum gerade diese.
Wovon hängt Ihre Vergütung ab?
Sie sollten wissen, wer den Berater bezahlt und wann. Bei mir ist es die finanzierende Bank, und zwar erst bei Auszahlung des Darlehens.
Was passiert, wenn mein Wunschobjekt nicht passt?
Fragen Sie, ob Sie eine ehrliche Einschätzung bekommen oder eine Finanzierungszusage. Das ist nicht dasselbe.
Wie sieht die Rate aus, wenn ein Einkommen wegfällt?
Lassen Sie sich diesen Fall durchrechnen, bevor Sie unterschreiben. Er tritt häufiger ein, als man beim Kauf denkt.
Welche Restschuld bleibt am Ende der Zinsbindung?
Der Zinssatz allein sagt wenig. Die Restschuld nach zehn oder fünfzehn Jahren sagt viel darüber, wie sicher Ihre Finanzierung ist.
Wer ist mein Ansprechpartner in zwei Jahren?
Bei mir dieselbe Person wie heute. Fragen Sie trotzdem danach, es ist keine Selbstverständlichkeit.
Wie es nach dem Gespräch weitergeht
-
Sie bekommen eine Einschätzung
Meist noch im Termin: realistischer Kaufpreisrahmen, tragbare Rate, sinnvolle Zinsbindung. Auf Wunsch schriftlich zum Mitnehmen.
-
Sie suchen, oder ich prüfe
Haben Sie noch kein Objekt, gehen Sie mit einer Zahl in die Suche. Haben Sie eines, prüfe ich es und sage Ihnen offen, ob es zu Ihrer Schilderung passt.
-
Unterlagen, einmalig
Steht das Objekt, stellen Sie die Unterlagen nach fester Liste zusammen. Das ist der einzige Schritt, der Ihnen wirklich Arbeit macht.
-
Ab dann übernehme ich
Bankgespräche, Konditionsverhandlung, Abstimmung mit Makler und Notariat. In der Regel ein bis zwei Wochen, in denen Sie nichts zu tun haben.
Was mich zum Erstgespräch oft gefragt wird
Was kostet mich das Erstgespräch?
Nichts. Das Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich, auch dann, wenn daraus keine Finanzierung wird. Vergütet werde ich erst im Erfolgsfall von der Bank, die das Darlehen auszahlt. Es gibt keine Beratungspauschale, keine Vorkasse und keine Gebühr für eine Einschätzung. Wie die Vergütung funktioniert, erkläre ich auf einer eigenen Seite.
Wo findet das Gespräch statt?
Wahlweise in meinem Büro in Oberhausen, bei Ihnen zu Hause oder per Videogespräch. Für die Bearbeitung macht das keinen Unterschied. Viele entscheiden sich für ein erstes Gespräch per Video und kommen erst zur Angebotsvorstellung persönlich vorbei. Termine am Abend oder am Samstag sind nach Absprache möglich.
Sollten beide Partner dabei sein?
Wenn beide mitfinanzieren, ja. Die Bank prüft beide Einkommen, beide unterschreiben, und beide tragen die Rate. Wichtiger noch: Die Fragen zur Lebensplanung lassen sich zu zweit ehrlicher beantworten als über Umwege. Ist ein gemeinsamer Termin nicht möglich, schalte ich die zweite Person per Video zu.
Ich habe schon ein Angebot meiner Hausbank. Lohnt sich das Gespräch noch?
Ja, und bringen Sie es mit. Ein vorliegendes Angebot ist die beste Vergleichsgrundlage, die es gibt. Ich rechne es gegen die Konditionen aus dem Bankenpool und sage Ihnen, an welchen Stellen es gut und an welchen es schwach ist. Bleibt Ihr Angebot das beste, nehmen Sie es. Dann haben Sie wenigstens Gewissheit.
So läuft die Beratung ab
Die sieben Schritte von der Bedarfsanalyse bis zur Schlüsselübergabe.
Unterlagen für die Finanzierung
Die vollständigen Listen für Angestellte, Selbstständige und Privatkredite.
Termin vereinbaren
Telefonisch, per E-Mail oder über das Formular. Auch abends und samstags nach Absprache.
Reden wir über Ihr Vorhaben
60 bis 90 Minuten, kostenfrei und unverbindlich. Sie brauchen weder ein Objekt noch fertige Unterlagen — nur eine ungefähre Vorstellung davon, wie Sie leben wollen.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.