Haushaltsrechnung: wie viel Rate Sie dauerhaft tragen
Die tragbare Rate ist nicht die höchstmögliche. Sie ergibt sich aus Ihren Einnahmen, Ihren tatsächlichen Ausgaben und einer Rücklage, die viele vergessen. Hier steht der Rechenweg, den Banken anwenden, und der Punkt, an dem ich davon abweiche.
Das Prinzip in drei Zeilen
Eine Haushaltsrechnung ist eine simple Differenz: Einnahmen minus Ausgaben minus Rücklage. Was übrig bleibt, ist der Rahmen für Zins und Tilgung. Alles Weitere sind Feinheiten darüber, welche Zahl in welche Zeile gehört.
Zwei Punkte machen den Unterschied zwischen einer ehrlichen und einer geschönten Rechnung. Erstens: Die bisherige Miete fällt weg, die Nebenkosten nicht. Wer 1.100 € Warmmiete zahlt, hat nicht 1.100 € für die Rate frei, denn Heizung, Wasser und Grundsteuer laufen weiter. Zweitens: Eine Immobilie kostet auch dann Geld, wenn nichts passiert.
Diese Rechnung ist der Kern jedes Erstgesprächs. Wie Sie sich darauf vorbereiten, steht im Beitrag über die Vorbereitung des Erstgesprächs.
Was als Einnahme zählt
Angesetzt wird das regelmäßige Nettoeinkommen, das sich belegen lässt. Der Maßstab ist Dauerhaftigkeit, nicht der beste Monat. Was nur einmal oder unregelmäßig fließt, wird gekürzt oder gar nicht angerechnet.
| Einnahmeart | Wie Banken damit umgehen |
|---|---|
| Nettogehalt | Voll, meist als Durchschnitt der letzten drei Monate. |
| Urlaubs- und Weihnachtsgeld | Anteilig auf zwölf Monate verteilt, wenn es im Vertrag steht und sich über die Dezemberabrechnung belegen lässt. |
| Überstunden, Zulagen, Boni | Nur, wenn sie über mehrere Jahre nachweisbar sind, und dann meist mit einem Abschlag. |
| Einkommen aus Selbstständigkeit | Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre nach Steuern, hergeleitet aus Bescheiden und Jahresabschlüssen. |
| Mieteinnahmen | Nicht in voller Höhe. Üblich ist ein Abschlag für Leerstand und Instandhaltung, häufig in der Größenordnung von 20 bis 30 Prozent der Kaltmiete. |
| Kindergeld | Wird oft angerechnet, dafür steigt die Pauschale je Kind. Es endet früher als die Finanzierung. |
| Elterngeld | Als befristete Leistung meist gar nicht, weil es die Dauerhaftigkeit nicht erfüllt. |
| Renten | Voll, wenn sie dauerhaft sind. Die Renteninformation gehört deshalb in die Unterlagen. |
Ausgaben und die Pauschalen der Bank
Hier trennen sich zwei Verfahren. Sie selbst sollten mit Ihren tatsächlichen Ausgaben rechnen, denn die kennen Sie aus den Kontoauszügen. Die Bank rechnet zusätzlich mit einer Pauschale für die Lebenshaltung und nimmt den höheren der beiden Werte. Sie kann damit nicht schlechter fahren als Sie.
Die Pauschalen sind nicht gesetzlich geregelt und unterscheiden sich von Institut zu Institut. Verbreitet sind Größenordnungen um 700 bis 900 € für die erste Person im Haushalt, 300 bis 500 € für jede weitere erwachsene Person und 200 bis 350 € je Kind. Als feststehende Werte sollten Sie diese Spannen nicht verstehen, sondern als Hausnummer für Ihre eigene Überschlagung.
Dazu kommen die Kosten der Immobilie selbst. Für Bewirtschaftung, also Heizung, Wasser, Müll, Versicherungen und Grundsteuer, setzen Banken häufig einen Betrag je Quadratmeter und Monat an. Bei Eigentumswohnungen tritt das Hausgeld an diese Stelle, allerdings ohne den Anteil, der in die Erhaltungsrücklage fließt.
Was in die Ausgabenzeile gehört
- Bestehende KrediteRate und Restsaldo, auch Ratenkäufe und Null-Prozent-Finanzierungen. Banken finden sie ohnehin in den Kontoauszügen.
- Leasing und UnterhaltBeide zählen voll als Verpflichtung und mindern Ihren Spielraum.
- Versicherungen und VorsorgeHaftpflicht, Hausrat, Berufsunfähigkeit, private Altersvorsorge. Was Sie nicht kündigen wollen, gehört in die Rechnung.
- MobilitätKfz-Kosten sind der am häufigsten unterschätzte Posten. Rechnen Sie Versicherung, Steuer, Sprit, Wartung und Wertverlust zusammen, nicht nur den Sprit.
- Bewirtschaftung der ImmobilieHeizung, Wasser, Müll, Grundsteuer, Gebäudeversicherung. Bei Wohnungen das Hausgeld ohne den Rücklagenanteil.
- InstandhaltungsrücklageKein Posten, den Banken verlangen, aber der wichtigste in Ihrer eigenen Rechnung. Dazu unten mehr.
Ein Beispiel von oben nach unten
- Nettoeinkommen Person 1
- 2.600 €
- Nettoeinkommen Person 2
- 1.600 €
- Lebenshaltung, drei Personen
- − 1.500 €
- Mobilität, ein Auto
- − 400 €
- Versicherungen und Vorsorge
- − 200 €
- Laufender Ratenkredit
- − 250 €
- Bewirtschaftung, 90 m² zu 3,50 €
- − 315 €
- Rücklage, 90 m² zu 1,00 €
- − 90 €
- Spielraum für Zins und Tilgung
- 1.445 €
Aus 1.445 € monatlich lässt sich bei einer angenommenen Annuität von 5 Prozent der Darlehenssumme, also etwa 3 Prozent Zins und 2 Prozent anfängliche Tilgung, ein Darlehen von rund 347.000 € tragen. Die Rechnung dahinter: 1.445 € mal zwölf ergibt 17.340 € Jahresrate, geteilt durch 5 Prozent ergibt 346.800 €.
Beispielrechnung mit frei gewählten Werten, keine Konditionszusage. Der Zinssatz ist eine Annahme und keine aktuelle Kondition; Ihre tatsächliche Rate hängt von Zinsniveau, Bonität, Beleihungsauslauf und Zinsbindung ab.
Zwei Zahlen in dieser Rechnung sind Ansichtssache. Die Bewirtschaftung mit 3,50 € je Quadratmeter ist ein Mittelwert; bei einem unsanierten Altbau liegt sie höher, bei einem Neubau niedriger. Und die Instandhaltungsrücklage von 1,00 € je Quadratmeter verlangt keine Bank. Sie steht hier trotzdem drin, weil sonst die erste größere Reparatur über den Dispositionskredit läuft.
Von der Rate zum Kaufpreis
Die tragbare Rate ergibt das mögliche Darlehen. Der mögliche Kaufpreis ist eine andere Zahl, weil Ihr Eigenkapital hinzukommt und die Kaufnebenkosten abgehen. In Nordrhein-Westfalen fallen allein 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer an, dazu Notar, Grundbuch und meist eine Maklerprovision.
Die Reihenfolge lautet deshalb: mögliches Darlehen plus Eigenkapital ergibt die verfügbare Gesamtsumme, davon gehen die Nebenkosten ab, und erst der Rest ist der Kaufpreis, über den Sie verhandeln können. Wer die Nebenkosten vergisst, sucht in einer Preisklasse, die er nicht bezahlen kann.
Gerechnet wird dabei rückwärts: Die Nebenkosten hängen am Kaufpreis, nicht an der Gesamtsumme. Aus 407.000 € verfügbar folgt deshalb ein Kaufpreis von 407.000 € geteilt durch 1,12, also rund 363.000 €, und daraus wiederum rund 44.000 € Nebenkosten.
| Schritt | Beispielwert |
|---|---|
| Tragbare Monatsrate | 1.445 € |
| daraus mögliches Darlehen bei 5 % Annuität | rund 347.000 € |
| vorhandenes Eigenkapital | 60.000 € |
| verfügbare Gesamtsumme | rund 407.000 € |
| Kaufnebenkosten, rund 12 % des Kaufpreises | rund 44.000 € |
| möglicher Kaufpreis | rund 363.000 € |
Warum die Rate nicht das Maximum sein sollte
Alles bis hierher beschreibt die Obergrenze. Meine Empfehlung liegt fast immer darunter, und dafür gibt es drei Gründe.
Erstens ändert sich das Einkommen. Elternzeit, Teilzeit, Krankheit, ein Arbeitgeberwechsel: Eine Rate, die nur mit zwei vollen Gehältern trägt, ist eine Rate mit Bedingung. Ich rechne deshalb immer eine zweite Variante, in der ein Einkommen für zwei Jahre wegfällt. Trägt die Rate auch dort, ist sie belastbar.
Zweitens ändert sich der Zins. Am Ende der Zinsbindung bleibt in aller Regel eine Restschuld, für die eine neue Vereinbarung nötig wird. Wer die Rate heute ausreizt, hat bei einer teureren Anschlussfinanzierung keinen Spielraum mehr.
Drittens ändert sich die Immobilie. Heizung, Fenster, Dach und Bad haben eine begrenzte Lebensdauer. Wer keine Rücklage bildet, finanziert die erste größere Reparatur zu Konsumkreditzinsen. Das ist der teuerste Weg, den es gibt.
Fünf Proben auf Ihre Rate
- Ein-Einkommen-ProbeTrägt die Rate, wenn ein Einkommen für zwei Jahre auf null oder auf Elterngeld sinkt?
- Rücklage von Anfang anEin fester Betrag je Quadratmeter und Monat auf ein getrenntes Konto, ab der ersten Rate und nicht ab dem ersten Schaden.
- Notgroschen bleibt liegenDrei bis sechs Nettomonatsgehälter gehören nicht ins Eigenkapital, sondern auf ein erreichbares Konto.
- Sondertilgungsrecht statt HöchstrateEine sicher tragbare Rate plus die Möglichkeit, in guten Jahren extra zu tilgen, ist flexibler als eine hohe Rate ohne Ausweg.
- Blick auf den RuhestandDie Finanzierung sollte bis zum Ende des Erwerbslebens weitgehend abgetragen sein, sonst trifft die Restschuld ein kleineres Einkommen.
Was mich zur Haushaltsrechnung oft gefragt wird
Rechnet jede Bank gleich?
Nein, und das ist einer der Gründe, warum sich der Vergleich lohnt. Die Struktur ist überall dieselbe, die Sätze sind es nicht: Pauschalen für die Lebenshaltung, die Anerkennung variabler Einkommensbestandteile und der Ansatz für Bewirtschaftungskosten unterscheiden sich deutlich. Derselbe Haushalt bekommt dadurch bei verschiedenen Instituten spürbar verschiedene Ergebnisse.
Zählt das Kindergeld mit?
Viele Banken rechnen es an, setzen im Gegenzug aber eine höhere Pauschale je Kind an. Unter dem Strich hebt sich beides oft weitgehend auf. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Kindergeld Ihre Rate trägt: Es entfällt, wenn die Kinder aus der Ausbildung sind, und die Finanzierung läuft in aller Regel länger.
Wie wird eine geplante Elternzeit berücksichtigt?
Wenn Sie sie im Gespräch angeben, rechne ich eine zweite Variante mit dem abgesenkten Einkommen. Das ist der wichtigere Wert, denn er zeigt, ob die Rate auch in dieser Phase tragbar bleibt. Banken prüfen die aktuelle Situation, nicht Ihre Pläne. Deshalb gehört diese Rechnung in die Beratung und nicht in den Antrag.
Was ist der Unterschied zur Kapitaldienstfähigkeit?
Die Haushaltsrechnung ist Ihre Sicht: Was bleibt monatlich übrig? Die Kapitaldienstfähigkeit ist die Sicht der Bank auf dasselbe Ergebnis, ergänzt um Sicherheitsaufschläge. Banken rechnen zum Beispiel mit einer fiktiven Mindestrate statt mit Ihrer tatsächlichen, damit die Finanzierung auch bei einer Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen noch trägt.
Eigenkapital
Wie viel Sie brauchen, was alles dazuzählt und wie es auf Rate und Zinssatz wirkt.
Das Erstgespräch vorbereiten
Welche Zahlen Sie mitbringen sollten, damit wir die Rechnung gemeinsam aufmachen können.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Wie viel Haus kann ich mir leisten, wie viel Eigenkapital brauche ich, wie schnell kommt die Zusage.
Rechnen wir Ihre Rate durch
Ich rechne mehrere Varianten nebeneinander, darunter immer eine, die auch dann trägt, wenn ein Einkommen für zwei Jahre wegfällt. Kostenfrei und unverbindlich.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.