Maklerprovision und Bestellerprinzip beim Kauf
Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, wenn eine Verbraucherin oder ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft. Hier steht, was das konkret bedeutet, wie hoch die Courtage üblicherweise ausfällt und warum sie Ihr Eigenkapital angreift.
Die gesetzliche Teilung seit Dezember 2020
Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Das schreiben die Paragrafen 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs seit dem 23. Dezember 2020 vor. Der Käufer zahlt nie mehr als der Verkäufer, und seine Zahlung wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat.
Vor dieser Änderung war es in weiten Teilen Deutschlands üblich, dass der Käufer die gesamte Provision trug, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Genau diese Praxis hat der Gesetzgeber beendet.
| Vorschrift | Was sie regelt |
|---|---|
| § 656a BGB — Textform | Der Maklervertrag bedarf der Textform. Ein mündlicher Vertrag oder eine Provisionspflicht durch bloßes Anfordern eines Exposés reicht nicht. |
| § 656b BGB — Anwendungsbereich | Die Regeln gelten nur für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. |
| § 656c BGB — Doppeltätigkeit | Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er sich den Lohn nur in gleicher Höhe von beiden versprechen lassen. Verzichtet er gegenüber einer Partei, kann er auch von der anderen nichts verlangen. Ein Verstoß macht den Maklervertrag unwirksam. |
| § 656d BGB — Abwälzung | Hat nur eine Seite den Maklervertrag geschlossen, ist eine Abwälzung auf die andere Seite nur wirksam, wenn die beauftragende Seite mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch wird zudem erst fällig, wenn die beauftragende Seite gezahlt hat und dies nachgewiesen wird. |
Für welche Käufe die Regeln gelten
Die Teilungsregeln greifen nicht bei jedem Immobilienkauf. Zwei Voraussetzungen müssen zusammenkommen: Es muss sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handeln, und der Käufer muss Verbraucher sein, also nicht gewerblich oder freiberuflich handeln.
Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und gewerbliche Objekte gelten sie nicht. Wer ein Zinshaus als Kapitalanlage kauft, verhandelt die Provision also frei und kann sie im Zweifel vollständig tragen. Das ist einer der Punkte, die bei einer Kapitalanlage in die Kalkulation gehören und die in der Objektprüfung zur Sprache kommen.
Wann die Teilung greift
- Eigentumswohnung, Käufer ist VerbraucherTeilungsregeln gelten. Sie zahlen höchstens so viel wie der Verkäufer.
- Einfamilienhaus, Käufer ist VerbraucherTeilungsregeln gelten ebenfalls, einschließlich Doppelhaushälften und Reihenhäusern als eigenständige Objekte.
- MehrfamilienhausTeilungsregeln gelten nicht. Die Provision ist frei verhandelbar, auch vollständig zulasten des Käufers.
- Unbebautes GrundstückTeilungsregeln gelten nicht, auch dann nicht, wenn Sie darauf ein Einfamilienhaus bauen wollen.
- Gewerblicher KäuferTeilungsregeln gelten nicht, weil der Schutz nur Verbrauchern zusteht.
Wie hoch die Provision üblicherweise ist
In Nordrhein-Westfalen ist eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer verbreitet, hälftig geteilt also 3,57 Prozent je Seite. Gesetzlich vorgeschrieben ist diese Höhe nicht, sie ist verhandelbar.
Eine amtliche Quelle für Provisionshöhen gibt es nicht, weil es keine amtliche Regelung gibt. Der Wert stammt aus der Marktbeobachtung und ist als Orientierung zu verstehen, nicht als Tarif. In einem Käufermarkt lässt sich darüber verhandeln, und zwar meist gemeinsam mit dem Kaufpreis.
Wichtig ist die Bemessungsgrundlage. Gerechnet wird auf den beurkundeten Kaufpreis, nicht auf den im Exposé genannten Wunschpreis. Wer den Kaufpreis erfolgreich drückt, senkt damit zugleich Provision, Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Achten Sie außerdem darauf, ob die genannte Zahl netto oder einschließlich Umsatzsteuer gemeint ist: Zwischen 6,0 und 7,14 Prozent liegen bei einem Kaufpreis von 320.000 € rund 3.600 €.
In der Praxis begegnet Ihnen die Doppeltätigkeit am häufigsten. Der Makler hat den Verkäufer als Auftraggeber und schließt zusätzlich mit Ihnen einen Vertrag. Dann greift § 656c BGB: Beide zahlen denselben Betrag. Verzichtet der Makler gegenüber dem Verkäufer nachträglich auf seinen Anteil, etwa um einen Abschluss zu retten, verliert er auch Ihnen gegenüber den Anspruch. Diesen Punkt sollten Sie kennen, bevor Sie unterschreiben.
- Kaufpreis
- 320.000 €
- Gesamtprovision, 7,14 % einschließlich Umsatzsteuer
- 22.848 €
- davon trägt der Verkäufer die Hälfte
- 11.424 €
- Ihr Provisionsanteil als Käufer, 3,57 %
- 11.424 €
- Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen, 6,5 %
- 20.800 €
- Notar und Grundbuch, rund 2 %
- 6.400 €
- Ihre Kaufnebenkosten ohne den Verkäuferanteil
- 38.624 €
Die Summe zählt nur Ihre eigenen Posten: Provisionsanteil, Grunderwerbsteuer sowie Notar und Grundbuch. 38.624 € bei 320.000 € Kaufpreis sind gut 12 Prozent obendrauf, und dieses Geld muss in aller Regel aus Eigenkapital kommen. Die Provision ist davon der einzige Posten, über den sich verhandeln lässt. Mehr dazu im Beitrag über die Kaufnebenkosten in NRW.
Beispielrechnung mit frei gewählten Werten, keine Konditionszusage. Notar- und Grundbuchkosten sind gerundet; die Provision ist verhandelbar.
Warum die Provision selten mitfinanziert wird
Die Provision gehört zu den Kaufnebenkosten, und Kaufnebenkosten schaffen keinen Gegenwert im Grundbuch. Eine Bank sichert sich am Objekt ab, nicht an Ihren Ausgaben. Deshalb erwarten die meisten Institute, dass Sie zumindest die Nebenkosten aus eigenen Mitteln aufbringen.
Praktisch heißt das: Jeder Euro Provision verringert Ihr Eigenkapital und damit den Anteil, den Sie in den Kaufpreis stecken können. Das wirkt doppelt, weil ein höherer Beleihungsauslauf in aller Regel auch den Zinssatz verschlechtert.
Es gibt Vollfinanzierungen, die Nebenkosten einschließen. Sie sind möglich, aber sie kosten spürbar mehr Zins und setzen ein sehr sicheres Einkommen voraus. Ob das in Ihrem Fall sinnvoll ist, rechnen wir im Gespräch durch, statt es pauschal zu beantworten.
Bestellerprinzip bei der Vermietung
Bei der Vermietung gilt ein anderes und schärferes Gesetz, das Wohnungsvermittlungsgesetz. Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Vom Wohnungssuchenden darf ein Vermittler grundsätzlich kein Entgelt verlangen. Die gesetzliche Obergrenze liegt ohnehin bei zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer.
In der Praxis zahlt bei der Vermietung deshalb fast immer der Vermieter. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Vermittler ausschließlich wegen des Auftrags der suchenden Person vom Vermieter den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten. Vorschüsse darf er in keinem Fall fordern.
Für Vermieterinnen und Vermieter ist ein Punkt besonders wichtig: Wer eine Wohnung selbst verwaltet, darf für deren Vermittlung keine Provision vom Suchenden verlangen. Das gilt ebenso, wenn der Vermittler Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Räume ist. Bei der Vermietung durch unsere Hausverwaltung fällt für Mietinteressenten deshalb keine Provision an.
Die Regeln des Wohnungsvermittlungsgesetzes
- Wer bestellt, zahlt§ 2 Abs. 1a WoVermRG. Vom Wohnungssuchenden darf kein Entgelt gefordert, versprochen oder angenommen werden.
- Textform und Erfolg§ 2 Abs. 1 WoVermRG. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform, und ein Anspruch entsteht nur, wenn infolge der Vermittlung ein Mietvertrag zustande kommt.
- Kein Anspruch bei Eigenverwaltung§ 2 Abs. 2 WoVermRG. Ist der Vermittler selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Räume, entsteht kein Anspruch.
- Keine Vorschüsse§ 2 Abs. 4 WoVermRG. Vorschüsse dürfen nicht gefordert werden.
- Höchstgrenze§ 3 Abs. 2 WoVermRG. Höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer; Nebenkosten bleiben außer Betracht.
Was Sie prüfen sollten
Sechs Punkte vor der Unterschrift
- Steht der Maklervertrag in Textform?Ohne Textform keine Provisionspflicht. Prüfen Sie, was Sie tatsächlich unterschrieben oder per E-Mail bestätigt haben.
- Für wen wird der Makler tätig?Für beide Seiten, nur für den Verkäufer oder nur für Sie? Davon hängt ab, welche der vier Vorschriften greift.
- Ist der Betrag beziffert?Prozentsatz, Bemessungsgrundlage und Umsatzsteuer gehören ausdrücklich in den Vertrag, nicht in eine Fußnote im Exposé.
- Zahlt der Verkäufer mindestens genauso viel?Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher ist alles andere unwirksam.
- Liegt der Zahlungsnachweis vor?Bei einer Abwälzung nach § 656d BGB wird Ihr Anteil erst nach Nachweis der Zahlung des Verkäufers fällig. Lassen Sie ihn sich zeigen.
- Ist die Provision in Ihrer Finanzierung eingeplant?Sie fällt kurz nach dem Notartermin an, also lange vor dem Einzug. Sie gehört in die Liquiditätsplanung, nicht in die Überraschungen.
Was mich zur Provision oft gefragt wird
Muss ich Provision zahlen, wenn ich nur ein Exposé angefordert habe?
Nein. Der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden. Ein Telefonat oder das bloße Anfordern eines Exposés begründet keine Provisionspflicht. Textform heißt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, eine E-Mail genügt also. Achten Sie darauf, was Sie auf Portalen anklicken, und lassen Sie sich im Zweifel schriftlich bestätigen, dass kein Vertrag zustande gekommen ist.
Kann der Verkäufer mir die ganze Provision aufbürden?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher nicht. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, ist eine Abwälzung auf Sie höchstens bis zur Hälfte wirksam, und der Verkäufer bleibt mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Der Käufer zahlt nie mehr als der Verkäufer. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und gewerblichen Objekten gilt das nicht.
Wann genau muss ich die Provision überweisen?
Wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat, wird Ihr Anteil erst fällig, nachdem der Verkäufer seinen eigenen Anteil gezahlt und dies nachgewiesen hat. Lassen Sie sich diesen Nachweis vorlegen, bevor Sie überweisen. In den übrigen Fällen richtet sich die Fälligkeit nach dem Maklervertrag, üblich ist die Zahlung nach Beurkundung des Kaufvertrags.
Zahle ich als Mieter eine Provision?
In aller Regel nicht. Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Vom Wohnungssuchenden darf ein Vermittler grundsätzlich kein Entgelt verlangen. Die gesetzliche Obergrenze liegt ohnehin bei zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer, und Vorschüsse sind unzulässig.
Vermitteln Sie selbst Immobilien?
Ja, ich bin nach § 34c der Gewerbeordnung auch als Immobilienmakler zugelassen. Das ist eine gesonderte Leistung mit einer gesonderten, vorher schriftlich vereinbarten Provision und hat mit der Vermittlung Ihrer Finanzierung nichts zu tun. Beides wird nie stillschweigend miteinander verrechnet, und für die Finanzierungsvermittlung entstehen Ihnen keine Kosten.
Kaufnebenkosten in NRW
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Provision in einer Rechnung.
Immobilienvermittlung
Wie wir Objekte vermitteln, für wen wir tätig werden und was das kostet.
Kaufnebenkosten durchrechnen lassen
Ich rechne Ihr Vorhaben einschließlich aller Nebenkosten durch, kostenfrei und unverbindlich.
Rechnen wir die Nebenkosten zusammen
Provisionsanteil, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch machen in Nordrhein-Westfalen leicht zwölf Prozent des Kaufpreises aus. Ich rechne Ihnen aus, wie viel Eigenkapital dafür übrig bleiben muss.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.