Ratgeber: Baufinanzierung, Immobilienkauf und Vermietung
Finanzierung, Kauf, Vermietung und Steuern — in verständlichen Beiträgen, ohne Verkaufssprache. Geschrieben von einem Berater aus Oberhausen, der selbst Immobilien besitzt und verwaltet.
So finden Sie sich zurecht
Dieser Ratgeber ist in sechs Themenbereiche geteilt. Sie beginnen bei der Frage, die Sie gerade beschäftigt, und folgen von dort den Verweisen. Jeder Beitrag steht für sich und setzt kein Vorwissen voraus.
Die Beiträge sind bewusst nüchtern gehalten. Es stehen keine tagesaktuellen Zinssätze darin, weil solche Angaben schneller veralten, als eine Seite gepflegt werden kann. Wo gerechnet wird, sind die Werte frei gewählt und als Beispiel gekennzeichnet. Gesetzliche Größen wie Fristen, Kappungsgrenzen oder die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen werden dagegen mit der Norm genannt, auf der sie beruhen.
Wenn Sie schnell einsteigen wollen: Die sechs Beiträge unten sind die Ausgangspunkte der Themenbereiche. Von dort führt jeder Weg weiter.
Ablauf einer Baufinanzierung
Der Einstieg in alle Finanzierungsthemen: acht Schritte von der ersten Rechnung bis zur Auszahlung.
Ablauf eines Immobilienkaufs
Der Einstieg in alle Kaufthemen: von der Suche über den Notartermin bis zur Schlüsselübergabe.
Nebenkostenabrechnung
Der Einstieg für Vermieterinnen und Vermieter: abrechnen, umlegen, Fristen einhalten.
So arbeite ich
Der Einstieg in die Zusammenarbeit: die sieben Schritte einer Beratung und wer dabei was tut.
Baufinanzierung
Von der Frage, wie viel Eigenkapital nötig ist, bis zur Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung. Diese Beiträge erklären die Bausteine eines Darlehens und die Größen, die über Ihren Zinssatz entscheiden.
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Ablauf einer Baufinanzierung
Alle acht Schritte von der ersten Rechnung bis zur Auszahlung, mit Zeitplan.
Eigenkapital
Wie viel Sie brauchen, was alles dazuzählt und wann es auch ohne geht.
Kaufnebenkosten in NRW
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler: womit Sie rechnen müssen.
Zinsbindung
10, 15, 20 oder 30 Jahre: wie lange Sie Ihren Zinssatz festschreiben sollten.
Tilgung
Wie schnell Sie schuldenfrei sind und was ein Prozentpunkt mehr bewirkt.
Haushaltsrechnung
Die Rate, die Sie dauerhaft tragen können, ehrlich hergeleitet.
Anschlussfinanzierung
Was nach Ablauf der Zinsbindung zu tun ist und wann Sie beginnen sollten.
Forward-Darlehen
Den Zinssatz für eine spätere Anschlussfinanzierung schon heute sichern.
Modernisierungskredit
Sanierung finanzieren, mit und ohne Eintrag im Grundbuch.
KfW und NRW.BANK
Wie Förderprogramme in eine Finanzierung eingebaut werden.
Bausparvertrag
Wann sich Bausparen heute noch lohnt und wann nicht.
Annuitätendarlehen
Gleiche Rate, wechselnde Anteile: das Prinzip hinter fast jeder Finanzierung.
Sondertilgung
Freiwillige Extrazahlungen richtig im Darlehensvertrag vereinbaren.
Volltilgerdarlehen
Ohne Restschuld aus der Zinsbindung: für wen sich das rechnet.
Beleihungswert und Beleihungsauslauf
Wie Banken Ihr Objekt bewerten und warum das den Zinssatz bestimmt.
Bonität und SCHUFA
Worauf Banken bei der Kreditwürdigkeit tatsächlich schauen.
Umschuldung
Den Baukredit zu einer anderen Bank holen: Ablauf, Fristen, Kosten.
In Vorbereitung: Zins oder Tilgung, Kapitaldienstfähigkeit, Zwischenfinanzierung, Bereitstellungszinsen, Disagio und Agio.
Immobilienkauf und Makler
Der Kauf selbst hat seinen eigenen Ablauf, seine eigenen Kosten und seine eigenen Fallstricke. Hier geht es um Besichtigung, Bewertung, Kaufvertrag, Notartermin und um alles, was Käuferinnen und Käufer regelmäßig übersehen.
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Ablauf eines Immobilienkaufs
Von der Suche bis zum Schlüssel: alle Stationen in der richtigen Reihenfolge.
Objektprüfung
Passt dieses Objekt zu Ihrem Leben? Die Prüfung vor der Finanzierung.
Besichtigungscheckliste
Worauf Sie im Haus achten und welche Fragen Sie stellen sollten.
Kaufvertrag und Notartermin
Was beim Notar geschieht und was vorher geklärt sein muss.
Maklerprovision
Wer seit der Reform wie viel zahlt und was im Vertrag stehen muss.
In Vorbereitung: Fehler beim ersten Kauf, Immobilie verkaufen, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Wertermittlung, Kaufpreisverhandlung, Energieausweis, Übergabeprotokoll.
Vermieten und Hausverwaltung
Nach dem Kauf beginnt die Verwaltung. Diese Beiträge richten sich an Vermieterinnen und Vermieter, die selbst abrechnen, und an alle, die eine Eigentumswohnung besitzen. Wenn Sie die Arbeit abgeben möchten, finden Sie unser Angebot unter Hausverwaltung.
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Nebenkostenabrechnung erstellen
Schritt für Schritt zu einer Abrechnung, die einer Prüfung standhält.
Umlagefähige Nebenkosten
Alle 17 Positionen des Betriebskostenkatalogs, einzeln erklärt.
Nicht umlagefähige Kosten
Verwaltung, Instandhaltung, Reparaturen: was bei Ihnen hängen bleibt.
Fristen bei der Nebenkostenabrechnung
Zwölf Monate zum Abrechnen, zwölf Monate zum Widersprechen.
Heizkostenabrechnung
Den Verteilerschlüssel zwischen 50 und 70 Prozent Verbrauch richtig setzen.
Mietvertrag aufsetzen
Welche Klauseln hineingehören und welche unwirksam sind.
Mieterhöhung
Mietspiegel, Kappungsgrenze und Wartefristen im Zusammenspiel.
Kalte und warme Nebenkosten
Der Unterschied und warum Heizkosten gesondert behandelt werden.
Betriebskostenverordnung
Die BetrKV in der täglichen Praxis der Vermietung.
Vorauszahlung oder Pauschale
Welche der beiden Formen zu Ihrem Mietverhältnis passt.
Wohnfläche berechnen
Was voll zählt, was zur Hälfte zählt und was gar nicht zählt.
Modernisierungsumlage
Acht Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen.
In Vorbereitung: Mietkaution, Mieterwechsel organisieren, WEG und Hausgeld, Instandhaltungsrücklage.
Steuern und Vorsorge
Abschreibung, Werbungskosten, Spekulationsfrist und Grundsteuer: Diese Beiträge erklären die Zusammenhänge, damit Sie die richtigen Fragen stellen können. Sie ersetzen keine Steuerberatung, und sie geben auch keine.
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In Vorbereitung: Spekulationsfrist, Mieteinnahmen versteuern, Werbungskosten bei Vermietung, AfA auf Immobilien, Grundsteuer nach der Reform, Rücklagen für Vermieter.
So arbeite ich
Wer eine Finanzierung vermittelt, sollte erklären können, wie er arbeitet und wer ihn bezahlt. Diese Beiträge beantworten beides, dazu die Fragen nach Unterlagen, Zeitaufwand und Vorbereitung.
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Der Beratungsablauf in sieben Schritten
Vom Erstgespräch über die Objektprüfung bis zur Begleitung beim Notar.
Was die Beratung kostet
Warum für Sie keine Kosten entstehen und wer die Arbeit bezahlt.
Unterlagen für die Finanzierung
Die vollständigen Listen für Angestellte, Selbstständige und Privatkredit.
Das Erstgespräch vorbereiten
Welche Fragen ich stelle und was Sie sich vorher überlegen sollten.
Betreuung nach der Finanzierung
Mietvertrag, Abrechnung, Anschlussfinanzierung: was nach der Auszahlung folgt.
Einstieg und Glossar
Zwei Beiträge für den Anfang: ein Leitfaden für den ersten Kauf und ein Glossar, das jeden Fachbegriff auf eine Zeile bringt. Wenn Sie schnell eine einzelne Antwort suchen, hilft außerdem die Seite mit den häufigen Fragen.
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In Vorbereitung: Die erste eigene Immobilie, Glossar von A bis Z.
Fragen zu diesem Ratgeber
Wer schreibt die Beiträge in diesem Ratgeber?
Die Texte stammen von Miraç Söyler, Inhaber der SFinanz Experten in Oberhausen. Er vermittelt Immobiliardarlehen nach § 34i der Gewerbeordnung, ist als Immobilienmakler nach § 34c GewO zugelassen und besitzt selbst vermietete Immobilien. Die Beiträge geben allgemeine Informationen wieder und ersetzen weder eine Beratung im Einzelfall noch eine Rechts- oder Steuerberatung.
Warum stehen hier keine aktuellen Zinssätze?
Bauzinsen ändern sich täglich, teilweise mehrmals am Tag, und sie hängen von Ihrem Vorhaben ab: Beleihungsauslauf, Bonität, Zinsbindung und Objektart wirken stärker als jeder Durchschnittswert. Eine Zahl auf einer Website wäre in dem Moment falsch, in dem Sie sie lesen. In den Rechenbeispielen stehen deshalb frei gewählte Werte, die als solche gekennzeichnet sind.
In welcher Reihenfolge sollte ich die Beiträge lesen?
Wenn Sie zum ersten Mal kaufen, beginnen Sie mit dem Leitfaden für Einsteiger und dem Ablauf einer Baufinanzierung. Wenn Ihre Zinsbindung ausläuft, sind Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen die passenden Einstiege. Als Vermieterin oder Vermieter starten Sie bei der Nebenkostenabrechnung. Jeder Beitrag verweist am Ende auf die Themen, die inhaltlich daran anschließen.
Kann ich die Themen auch persönlich besprechen?
Ja. Ein Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich, wahlweise im Büro in Oberhausen, bei Ihnen zu Hause oder per Videogespräch. Es dauert 60 bis 90 Minuten, und Sie brauchen dafür weder ein Objekt noch fertige Unterlagen. Wie ein solches Gespräch abläuft und was Sie sich vorher überlegen sollten, steht im Beitrag zur Vorbereitung des Erstgesprächs.
Ihre Frage steht nicht dabei?
Dann rufen Sie an oder schreiben Sie kurz, worum es geht. Ein Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich — auch dann, wenn daraus keine Finanzierung wird.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.