Mieterhöhung: Mietspiegel, Kappungsgrenze, Fristen
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt drei Dinge: eine eingehaltene Wartefrist, eine zulässige Begründung und die Zustimmung des Mieters. Die Kappungsgrenze deckelt zusätzlich, wie viel in drei Jahren möglich ist.
Der Weg über § 558 BGB
Bei einem Wohnraummietvertrag ohne Staffel- oder Indexvereinbarung führt nur ein Weg zu einer höheren Miete: das Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB. Einseitig festsetzen können Sie die Miete nicht.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein Marktpreis, sondern ein gesetzlich definierter Wert: die üblichen Entgelte für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage aus den letzten sechs Jahren, ausdrücklich einschließlich der energetischen Ausstattung. Geförderter Wohnraum bleibt außen vor.
Das Verlangen muss in Textform erfolgen, alle Mieter des Vertrages benennen und begründet sein. Ohne Begründung ist es unwirksam.
Die beiden Wartefristen
§ 558 Absatz 1 BGB enthält zwei Fristen, die oft verwechselt werden. Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Und das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden.
Nach einer Erhöhung dürfen Sie das nächste Verlangen also zwölf Monate später verschicken. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB zählen dabei nicht mit.
| Frist | Bezugspunkt | Länge |
|---|---|---|
| Miete unverändert | bis zum Wirksamwerden der Erhöhung | 15 Monate |
| Abstand zum letzten Verlangen | letzte Mieterhöhung | 12 Monate |
| Überlegungsfrist des Mieters | Zugang des Schreibens | bis Ende des zweiten Monats |
| Wirksamwerden | Zugang des Schreibens | ab dem dritten Monat |
| Klagefrist bei Verweigerung | Ende der Überlegungsfrist | 3 Monate |
Die Kappungsgrenze
Auch wenn die Vergleichsmiete deutlich über Ihrer Miete liegt, kommen Sie nicht in einem Schritt dorthin. Die Miete darf sich in drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen.
Die Länder dürfen diese Grenze für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 558 Absatz 3 Satz 2 und 3 BGB auf 15 Prozent absenken. In Nordrhein-Westfalen tut das die Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025; sie gilt seit dem 1. März 2025 für 57 Kommunen und läuft mit Ablauf des 28. Februar 2030 aus.
Oberhausen ist in dieser Verordnung nicht aufgeführt. In Oberhausen darf die Miete daher innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. Aus demselben Grund gilt hier auch die Mietpreisbremse nach § 556d BGB nicht. Von den großen Ruhrgebietsstädten ist allein Dortmund erfasst. Eine zu hoch angesetzte Erhöhung ist in Höhe des überschießenden Teils unwirksam.
- Nettokaltmiete heute
- 560,00 €
- Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel
- 700,00 €
- Kappungsgrenze 20 % auf 560,00 €
- 112,00 €
- Höchstens zulässige neue Miete
- 672,00 €
- Erhöhung, die Sie verlangen können
- 112,00 €
Obwohl die Vergleichsmiete 700 € beträgt, begrenzt die Kappungsgrenze das Verlangen auf 672 €. Die Differenz können Sie erst mit einem späteren Verlangen holen — frühestens ein Jahr nach dieser Erhöhung.
Beispielrechnung mit frei gewählten Werten, keine Konditionszusage.
Vier Wege der Begründung
§ 558a Absatz 2 BGB nennt abschließend, womit Sie begründen dürfen. Sie müssen sich für einen Weg entscheiden, dürfen aber mehrere kombinieren.
Die zulässigen Begründungsmittel nach § 558a Absatz 2 BGB
- MietspiegelDer übliche Weg. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Enthält er Spannen, genügt es, wenn die verlangte Miete darin liegt.
- Auskunft aus einer MietdatenbankSetzt eine anerkannte Datenbank für die Gemeinde voraus, die es längst nicht überall gibt.
- SachverständigengutachtenVon einer öffentlich bestellten und vereidigten Person. Belastbar, aber teuer und meist nur bei größeren Objekten sinnvoll.
- Drei VergleichswohnungenDie Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen genügt. Sie müssen so bezeichnet sein, dass der Mieter sie nachprüfen kann.
Für Oberhausen liegt ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB vor, herausgegeben von der Stadt Oberhausen mit Stichtag 1. März 2025 und veröffentlicht im Amtsblatt vom 16. Juni 2025. Daraus folgt zweierlei: Nach § 558d Absatz 3 BGB wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben — im Streitfall ein erheblicher Vorteil. Und nach § 558a Absatz 3 BGB müssen Sie seine Angaben zu Ihrer Wohnung mitteilen, auch wenn Sie anders begründen.
Nehmen Sie die Werte ausschließlich aus dem amtlichen Mietspiegel. Die Quadratmeterpreise kommerzieller Portale sind Angebotsmieten, liegen deutlich darüber und tragen als Begründung nicht. Maßgeblich ist außerdem die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Vertrag genannte.
Was der Mieter tun muss
Der Mieter hat nach § 558b BGB bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, sich zu erklären. Stimmt er zu, schuldet er die höhere Miete ab dem dritten Kalendermonat. Eine Teilzustimmung ist möglich.
Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Versäumen Sie die Frist, beginnen Sie von vorn. Ein Kündigungsrecht wegen der Erhöhung gibt es bei § 558 BGB nicht — anders als bei der Modernisierungsmieterhöhung.
Abgrenzung zur Modernisierungsumlage
Daneben steht ein zweiter, davon unabhängiger Weg. Nach § 559 Absatz 1 BGB dürfen Sie nach einer Modernisierung die jährliche Miete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Instandhaltungsanteile sind vorher herauszurechnen.
§ 559 Absatz 3a BGB deckelt sie zusätzlich: Die monatliche Miete darf dadurch in sechs Jahren um höchstens 3 € je Quadratmeter Wohnfläche steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 € je Quadratmeter um höchstens 2 €. Für den Einbau einer Heizungsanlage gilt eine gesonderte Grenze von 0,50 €.
Beide Wege lassen sich nacheinander gehen, und die Modernisierungserhöhung zählt nicht in die Kappungsgrenze. Wie sie gerechnet und angekündigt wird, steht bei der Modernisierungsumlage; die Finanzierung dazu beim Modernisierungskredit.
Was uns zur Mieterhöhung oft gefragt wird
Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen?
Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ja. Sie verlangen die Zustimmung, Sie setzen die Miete nicht einseitig fest. Der Mieter hat dafür bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Ihres Schreibens Zeit. Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Bei einer Staffel- oder Indexmiete gilt das nicht — dort ergibt sich die Erhöhung aus dem Vertrag.
Ab wann gilt die höhere Miete?
Ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Geht Ihr Schreiben also im Januar zu, hat der Mieter Februar und März Zeit und schuldet die höhere Miete erstmals im April. Rückwirkend lässt sich eine Erhöhung nicht verlangen, und ein früherer Termin lässt sich auch nicht vereinbaren.
Zählen Modernisierungserhöhungen in die Kappungsgrenze?
Nein. Erhöhungen nach § 559 BGB wegen einer Modernisierung bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht, ebenso Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten. In die Kappungsgrenze fließen nur die Erhöhungen ein, die Sie zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt haben. Beide Wege lassen sich nacheinander gehen, was in der Summe erheblich sein kann.
Was gilt in Oberhausen?
In Oberhausen gilt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren. Die abgesenkte Grenze von 15 Prozent greift nur in den Kommunen, die in der Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025 aufgeführt sind, und Oberhausen gehört nicht dazu. Aus demselben Grund gilt hier auch die Mietpreisbremse nicht. Von den großen Ruhrgebietsstädten ist allein Dortmund erfasst.
Was ist, wenn es keinen Mietspiegel gibt?
Für Oberhausen liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor. Fehlt er in einer anderen Gemeinde, begründen Sie über eines der übrigen zulässigen Mittel: eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen. Zulässig ist auch die Bezugnahme auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde.
Modernisierungsumlage
8 Prozent der Kosten jährlich, mit Kappung je Quadratmeter — so wird gerechnet.
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Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.