Mietvertrag aufsetzen: was hineingehört
Ein guter Mietvertrag regelt fünf Dinge sauber: Parteien, Mietsache, Miete, Nebenkosten und Kaution. Der Rest entscheidet sich an den Klauseln — und dort scheitern die meisten Formulare an der Rechtsprechung.
Die Pflichtbestandteile
Ein Wohnraummietvertrag ist auch mündlich wirksam. Für ein Mietverhältnis, das für länger als ein Jahr fest abgeschlossen wird, verlangt das Gesetz die Schriftform; fehlt sie, gilt der Vertrag als unbefristet. Unabhängig davon gehört jeder Punkt, den Sie später beweisen wollen, in den Text.
Was in jedem Wohnraummietvertrag stehen sollte
- VertragsparteienAlle Mieter mit vollem Namen und Geburtsdatum. Wer nicht im Vertrag steht, haftet nicht — und kann auch nicht gekündigt werden.
- Mietsache genau bezeichnenAnschrift, Lage im Haus, Zimmer, mitvermietete Nebenräume, Stellplatz, Kellerabteil, Schlüsselzahl.
- Wohnfläche und BerechnungsmethodeDie Fläche ist Bezugsgröße für Umlage und Mieterhöhung. Nennen Sie sie und die Methode ausdrücklich.
- MietbeginnUnd, falls befristet, der gesetzlich anerkannte Befristungsgrund — bei Vertragsschluss schriftlich.
- Miete und FälligkeitNettokaltmiete, Vorauszahlung oder Pauschale, Zahltag und Bankverbindung.
- KautionHöhe, Fälligkeit in Raten und die Art der Anlage.
- BetriebskostenumlageBezugnahme auf die Betriebskostenverordnung und die sonstigen Betriebskosten einzeln benannt.
Die Wohnfläche verdient besondere Sorgfalt. Sie ist die Grundlage für die Umlage der Betriebskosten und für jede spätere Erhöhung. Wie sie ermittelt wird, steht in unserem Beitrag zur Wohnflächenberechnung.
Miete und Nebenkosten
Vereinbart wird die Nettokaltmiete, also die Miete für den Wohnraum ohne jede Nebenkostenposition. Sie ist zugleich die Bezugsgröße für die Kaution und für spätere Erhöhungen. Danach entscheiden Sie, wie die Betriebskosten laufen sollen.
Ohne ausdrückliche Vereinbarung sind die Betriebskosten mit der Miete abgegolten — endgültig und ohne Möglichkeit der Nachbesserung. Sie brauchen deshalb eine Klausel, die auf die Betriebskostenverordnung Bezug nimmt, und Sie müssen die sonstigen Betriebskosten der Nummer 17 einzeln aufzählen.
Zwischen Vorauszahlung und Pauschale sollten Sie bewusst wählen. Bei der Vorauszahlung rechnen Sie jährlich ab und dürfen nachfordern, bei der Pauschale entfällt beides. Die Abwägung steht bei Vorauszahlung oder Pauschale. Halten Sie außerdem je Kostenart den Verteilerschlüssel fest, sonst gilt der Anteil der Wohnfläche.
Laufzeit und Kündigungsfristen
Der Regelfall ist das unbefristete Mietverhältnis. Für die ordentliche Kündigung gilt § 573c BGB: Sie ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig — für den Mieter also drei Monate, unabhängig davon, wie lange er schon wohnt.
Für Sie als Vermieter verlängert sich diese Frist mit der Dauer des Mietverhältnisses: nach fünf Jahren um drei Monate und nach acht Jahren um weitere drei Monate. Und Sie brauchen zusätzlich ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam.
| Dauer des Mietverhältnisses | Frist für den Mieter | Frist für den Vermieter |
|---|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate | 3 Monate |
| ab 5 Jahren | 3 Monate | 6 Monate |
| ab 8 Jahren | 3 Monate | 9 Monate |
Eine Befristung ist nur mit einem gesetzlich anerkannten Grund möglich, den Sie bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen müssen. Ohne Grund oder ohne Mitteilung läuft der Vertrag unbefristet weiter. Der Ablauf beim Auszug steht bei uns unter Mieterwechsel.
Schönheitsreparaturen
Nach § 535 BGB schuldet der Vermieter die Erhaltung der Mietsache. Die Schönheitsreparaturen lassen sich formularmäßig auf den Mieter übertragen, aber nur unter engen Voraussetzungen. Zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs bestimmen die Praxis.
Starre Fristen sind unwirksam. Eine Klausel, die feste Renovierungsintervalle unabhängig vom tatsächlichen Zustand vorgibt, benachteiligt den Mieter unangemessen; das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03) entschieden. Zulässig sind nur weiche Fristenpläne, die auf den Zustand abstellen.
Unrenoviert übergeben heißt: keine Übertragung. Wird die Wohnung unrenoviert übergeben, ist eine formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14) entschieden und zugleich die formularmäßigen Quotenabgeltungsklauseln gekippt.
Für Sie folgt daraus eine einfache Regel: Übergeben Sie renoviert, wenn Sie die Schönheitsreparaturen übertragen wollen, und halten Sie den Zustand im Übergabeprotokoll fest. Andernfalls kalkulieren Sie die Renovierung als eigene Aufgabe ein.
Die Kaution
§ 551 BGB setzt drei feste Regeln. Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen, also drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Und Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen, bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Eine andere Anlageform können Sie vereinbaren, die Trennung vom eigenen Vermögen bleibt in jedem Fall Pflicht. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Für die Rückzahlung nennt das Gesetz keine Frist. Sie ergibt sich aus der Rechtsprechung: Sie dürfen eine angemessene Prüfungs- und Überlegungszeit beanspruchen und einen angemessenen Teil bis zur laufenden Betriebskostenabrechnung einbehalten. Eine feste Zahl gibt es nicht — nennen Sie im Vertrag deshalb keine, die Sie später nicht halten können.
Hausordnung und Tierhaltung
Eine Hausordnung als Anlage zum Mietvertrag regelt Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Müll, Nutzung von Waschküche und Garten. Sie wird Vertragsbestandteil, wenn sie dem Vertrag beigefügt und in Bezug genommen ist. Pflichten, die über das übliche Maß hinausgehen, gehören in den Vertragstext selbst.
Bei der Tierhaltung ist die Rechtslage klar: Ein formularmäßiges Verbot von Hunden und Katzen ist unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 20. März 2013 (VIII ZR 168/12) entschieden. Zulässig ist ein Zustimmungsvorbehalt für größere Tiere; über die Zustimmung entscheiden Sie dann im Einzelfall unter Abwägung aller Interessen. Kleintiere in üblicher Zahl dürfen Sie ohnehin nicht verbieten.
Was uns zum Mietvertrag oft gefragt wird
Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?
Ein Wohnraummietvertrag ist auch mündlich wirksam. Schriftform brauchen Sie nur, wenn das Mietverhältnis für länger als ein Jahr fest abgeschlossen wird; fehlt sie dann, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Unabhängig davon sollten Sie immer schriftlich abschließen: Ohne Text lässt sich weder die Betriebskostenumlage noch die Wohnfläche noch die Kaution beweisen.
Darf ich einen befristeten Mietvertrag abschließen?
Nur mit einem gesetzlich anerkannten Befristungsgrund, den Sie bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen müssen. In Betracht kommen vor allem der Eigenbedarf nach Ablauf, eine geplante wesentliche Baumaßnahme oder die Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Fehlt der Grund oder die Mitteilung, gilt das Mietverhältnis als unbefristet — die Befristung fällt weg, der Vertrag bleibt.
Was passiert, wenn eine Klausel unwirksam ist?
Die betroffene Klausel fällt ersatzlos weg, der übrige Vertrag bleibt bestehen. An die Stelle der Klausel tritt die gesetzliche Regelung. Bei den Schönheitsreparaturen heißt das: Sie schulden die Renovierung, weil § 535 BGB die Erhaltung der Mietsache dem Vermieter zuweist. Eine unwirksame Klausel lässt sich auch nicht auf ein zulässiges Maß zurückführen.
Darf ich die Tierhaltung im Mietvertrag verbieten?
Ein formularmäßiges Verbot von Hunden und Katzen ist unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 20. März 2013 (VIII ZR 168/12) entschieden: Ein solches Verbot benachteiligt den Mieter unangemessen. Zulässig bleibt eine Klausel, die die Haltung größerer Tiere von Ihrer Zustimmung abhängig macht. Über die Zustimmung ist dann im Einzelfall unter Abwägung aller Interessen zu entscheiden.
Die Betriebskostenverordnung
Wie BetrKV und § 556 BGB zusammenspielen und was im Vertrag stehen muss.
Vorauszahlung oder Pauschale
Welche Variante zu welcher Vermietung passt und wie Sie die Höhe festlegen.
Wohnfläche berechnen
Warum die Fläche im Vertrag über Umlage und Mieterhöhung entscheidet.
Hausverwaltung für Ihr Objekt
Verträge, Abrechnungen und Protokolle an einer Stelle.
Mietvertrag auf den Prüfstand
Wir sehen uns Ihren Vertrag an, prüfen Betriebskostenregelung, Wohnfläche und Renovierungsklausel und sagen Ihnen, wo eine Lücke steckt.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.