Die Betriebskostenverordnung in der Praxis
Die Betriebskostenverordnung sagt, welche Kosten überhaupt Betriebskosten sind. § 556 BGB sagt, unter welchen Bedingungen Sie sie umlegen dürfen. Erst beide zusammen ergeben eine Abrechnung, die hält.
Wozu die Verordnung da ist
Die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft. Sie hat die frühere Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst und ist bewusst schmal: zwei zentrale Paragrafen, ein Begriff und ein Katalog. Genau das macht sie in der Praxis so wichtig.
Ihr Zweck ist die Abschließbarkeit. Ohne einen festen Katalog müsste bei jedem Mietverhältnis neu ausgehandelt werden, was als Betriebskosten gelten soll. Die Verordnung entscheidet das ein für alle Mal: Was in § 2 steht, kann umgelegt werden; was dort fehlt, kann es nicht. Das schützt beide Seiten und macht Abrechnungen vergleichbar.
Die Verordnung sagt allerdings nur, was Betriebskosten sind. Ob Sie sie tatsächlich weitergeben dürfen, richtet sich nach § 556 BGB und nach Ihrem Mietvertrag. Und wie Sie verteilen, regelt § 556a BGB. Die Anleitung dazu steht in unserem Beitrag zur Nebenkostenabrechnung.
Was Betriebskosten sind — und was nicht
Nach § 1 Absatz 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Drei Merkmale stecken darin: Die Kosten müssen wiederkehrend sein, sie müssen mit dem Gebäude zusammenhängen, und sie müssen durch den normalen Gebrauch entstehen.
Absatz 2 zieht die Gegenlinie und nennt zwei Gruppen, die ausdrücklich keine Betriebskosten sind: die Verwaltungskosten einschließlich der Kosten der Aufsicht, und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, also alles, was während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden muss. Was daraus im Einzelnen folgt, haben wir bei den nicht umlagefähigen Kosten zusammengestellt.
Bemerkenswert ist eine dritte Regelung: Erbringt der Eigentümer Sach- oder Arbeitsleistungen selbst, darf er dafür den Betrag ansetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angefallen wäre — allerdings ohne Umsatzsteuer. Wer den Rasen selbst mäht, darf also den marktüblichen Preis einer Gartenpflegefirma umlegen, aber keine Mehrwertsteuer daraufschlagen.
Der Katalog der 17 Positionen
§ 2 BetrKV zählt die Betriebskostenarten abschließend auf. Sechzehn davon sind namentlich benannt, die siebzehnte ist eine Auffangposition. Die folgende Kurzübersicht nennt die Bezeichnung jeder Position; die ausführliche Fassung mit allen Unterpunkten finden Sie in unserer Liste der umlagefähigen Nebenkosten.
| Betriebskostenart | Position |
|---|---|
| Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks | Nr. 1 |
| Kosten der Wasserversorgung | Nr. 2 |
| Kosten der Entwässerung | Nr. 3 |
| Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage | Nr. 4 |
| Kosten der zentralen Warmwasserversorgung | Nr. 5 |
| Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen | Nr. 6 |
| Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs | Nr. 7 |
| Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Nr. 8 |
| Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Nr. 9 |
| Kosten der Gartenpflege | Nr. 10 |
| Kosten der Beleuchtung | Nr. 11 |
| Kosten der Schornsteinreinigung | Nr. 12 |
| Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung | Nr. 13 |
| Kosten für den Hauswart | Nr. 14 |
| Gemeinschafts-Antennenanlage oder gebäudeinterne Verteilanlage | Nr. 15 |
| Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege | Nr. 16 |
| Sonstige Betriebskosten | Nr. 17 |
Die Reihenfolge ist kein Zufall. Sie beginnt bei den öffentlichen Lasten, geht über die Versorgung mit Wasser und Wärme zu den technischen Anlagen und endet bei den Dienstleistungen rund um das Gebäude. Wer seinen Umlagekatalog nach dieser Reihenfolge aufbaut, erkennt Lücken schneller.
Nummer 17 und die Benennungspflicht
Nummer 17 erfasst die sonstigen Betriebskosten, also alle laufenden Kosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst werden. Typische Beispiele sind die Wartung von Rauchwarnmeldern, die Dachrinnenreinigung, die turnusmäßige Prüfung ortsfester Elektroanlagen oder der Betrieb einer Zentralschließanlage.
Für diese Position gilt eine Besonderheit: Sie muss im Mietvertrag einzeln benannt sein. Eine pauschale Klausel, die neben dem Katalog noch „sonstige Betriebskosten“ erwähnt, trägt nicht — die Position fällt in der Abrechnung ersatzlos weg. Der Grund ist der Schutz des Mieters: Er soll bei Vertragsschluss erkennen können, welche Kosten auf ihn zukommen.
Ohne Vereinbarung keine Umlage
§ 556 Absatz 1 BGB erlaubt den Parteien, zu vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Das Wort vereinbaren ist entscheidend: Ohne diese Abrede sind die Betriebskosten mit der Miete abgegolten, und zwar endgültig. Eine nachträgliche Umlage ist ausgeschlossen.
Für die Vereinbarung reicht in aller Regel die Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder eine vergleichbar eindeutige Formulierung, ergänzt um die einzeln benannten sonstigen Betriebskosten. Empfehlenswert ist, den Katalog als Anlage beizufügen und den Verteilerschlüssel je Position festzuhalten. Was sonst in einen Mietvertrag gehört, haben wir gesondert zusammengestellt.
Dazu kommt die Entscheidung zwischen Vorauszahlung und Pauschale. Bei der Vorauszahlung rechnen Sie jährlich ab und dürfen nachfordern; bei der Pauschale entfallen beide. Die Abwägung steht bei Vorauszahlung oder Pauschale. Und § 556 Absatz 3 BGB setzt die Fristen, die Sie danach einhalten müssen — nachzulesen bei den Fristen der Nebenkostenabrechnung.
Fünf Punkte, die im Mietvertrag stehen müssen
- Umlage vereinbartBezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder gleichwertige Formulierung im Vertrag.
- Sonstige Betriebskosten einzeln benanntAls Aufzählung, nicht als Sammelbegriff.
- Verteilerschlüssel festgelegtJe Position, sonst gilt der Anteil der Wohnfläche nach § 556a Absatz 1 BGB.
- Vorauszahlung oder Pauschale bestimmtUnd die Höhe der Vorauszahlung realistisch angesetzt.
- Wohnfläche korrekt angegebenSie ist die Grundlage für Umlage und Mieterhöhung.
Was uns zur Verordnung oft gefragt wird
Gilt die BetrKV auch für Gewerbemietverträge?
Unmittelbar ist sie auf Wohnraum zugeschnitten. Bei der Gewerbemiete haben die Parteien deutlich mehr Spielraum: Dort lassen sich auch Verwaltungskosten und in Grenzen Instandhaltungsanteile umlegen, wenn der Vertrag das klar regelt. In der Praxis wird der Katalog der Verordnung trotzdem oft als Grundlage verwendet, weil er eingeführt und eindeutig ist.
Reicht der Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung?
Diese Anlage war der Vorgänger des heutigen § 2 BetrKV und ist zum 1. Januar 2004 durch die Verordnung abgelöst worden. In Altverträgen findet sich der Verweis noch häufig, und er wird in aller Regel als Bezugnahme auf den heutigen Katalog verstanden. Wer neu vermietet, sollte trotzdem auf die Betriebskostenverordnung verweisen und die Positionen als Anlage beifügen.
Kann ich den Umlagekatalog später erweitern?
Nicht einseitig. Entsteht während des Mietverhältnisses eine neue Kostenart, brauchen Sie entweder eine Klausel, die genau das vorsieht, oder die Zustimmung des Mieters. Ohne beides bleibt die neue Position bei Ihnen. Anders liegt es beim Umlagemaßstab: Den dürfen Sie nach § 556a Absatz 2 BGB in Textform vor Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums auf einen verbrauchsabhängigen Maßstab umstellen.
Was passiert, wenn im Mietvertrag gar nichts zu Betriebskosten steht?
Dann sind die Betriebskosten mit der vereinbarten Miete abgegolten. Sie tragen sie vollständig selbst und können sie auch nicht nachträglich einfordern. Eine spätere Umlage setzt eine Vertragsänderung voraus, der der Mieter zustimmen muss. Bei übernommenen Mietverhältnissen nach einem Immobilienkauf lohnt deshalb der Blick in den Altvertrag, bevor Sie die erste Abrechnung aufsetzen.
Umlagefähige Nebenkosten
Alle 17 Positionen des § 2 BetrKV ausführlich, mit Beispielen je Position.
Mietvertrag für Wohnraum
Welche Regelungen hineingehören und welche Klauseln regelmäßig unwirksam sind.
Nebenkostenabrechnung erstellen
Von den Belegen bis zum fertigen Schreiben, in sieben Schritten.
Hausverwaltung für Ihr Objekt
Wir hinterlegen den Umlagekatalog je Objekt und rechnen danach ab.
Mietvertrag auf den Prüfstand
Wir sehen uns die Betriebskostenregelung in Ihrem Mietvertrag an und sagen Ihnen, welche Positionen tragen und wo eine Lücke steckt.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.