Umlagefähige Nebenkosten: alle 17 Positionen der BetrKV
Umlagefähig ist nur, was § 2 der Betriebskostenverordnung nennt. Der Katalog enthält 17 Positionen — sechzehn benannte und eine Auffangposition. Hier finden Sie alle im Einzelnen, mit dem, was jeweils dazugehört.
Wann eine Position umlagefähig ist
Drei Bedingungen müssen zusammenkommen. Erstens muss die Kostenart im Katalog des § 2 BetrKV stehen. Zweitens muss die Umlage im Mietvertrag vereinbart sein. Drittens muss es sich um laufende Kosten handeln, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes immer wieder entstehen.
An der dritten Bedingung scheitern die meisten Streitfälle. Eine einmalige Ausgabe ist keine Betriebskostenart, auch wenn sie sachlich in die Nähe passt. Der Austausch einer Pumpe ist Instandsetzung, ihr Stromverbrauch ist Betriebskosten. Wie Sie das in der Abrechnung sauber trennen, zeigen wir in der Anleitung zur Nebenkostenabrechnung.
Der rechtliche Rahmen dazu steht in § 556 BGB und in der Betriebskostenverordnung. Die Verordnung definiert die Arten, das Gesetz regelt Vereinbarung, Abrechnung und Fristen.
Die 17 Positionen des § 2 BetrKV
Die folgende Übersicht gibt den Katalog des § 2 der Betriebskostenverordnung in der Reihenfolge des Gesetzes wieder. Die rechte Spalte nennt, was der Verordnungstext der jeweiligen Position zuordnet.
| Betriebskostenart nach § 2 BetrKV | Umfasst |
|---|---|
| Nr. 1 · Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks | Vor allem die Grundsteuer. Einmalige Abgaben wie Erschließungsbeiträge gehören nicht dazu. |
| Nr. 2 · Kosten der Wasserversorgung | Wasserverbrauch und Grundgebühren, Miete und Wartung der Zähler, Betrieb einer Hausanlage oder einer Wasseraufbereitung. |
| Nr. 3 · Kosten der Entwässerung | Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung, Betrieb einer Entwässerungspumpe, Betrieb und Leerung einer eigenen Anlage. |
| Nr. 4 · Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage | Brennstoffe, Betriebsstrom, Bedienung und Überwachung, Prüfung der Betriebssicherheit, Reinigung, Messungen, Miete und Ablesung der Erfassungsgeräte. Ebenso Fernwärme sowie die Wartung von Etagenheizungen. |
| Nr. 5 · Kosten der zentralen Warmwasserversorgung | Dieselben Posten wie bei der Heizung, bezogen auf die Warmwasserbereitung, einschließlich Reinigung und Wartung der Geräte. |
| Nr. 6 · Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen | Für Anlagen, die beides zusammen erzeugen. Die Kosten werden nach der Heizkostenverordnung auf Wärme und Warmwasser aufgeteilt. |
| Nr. 7 · Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs | Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege, Prüfung der Betriebssicherheit, Reinigung des Fahrkorbs. Nicht die Reparatur. |
| Nr. 8 · Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Gemeindegebühren oder die Vergütung eines Dritten, dazu der Betrieb von Müllkompressoren, Müllschluckern und Absauganlagen. |
| Nr. 9 · Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Reinigung der gemeinsam genutzten Teile: Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Aufzugskabine. |
| Nr. 10 · Kosten der Gartenpflege | Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen, Pflege von Spielplätzen, Zugängen, Zufahrten und Plätzen. |
| Nr. 11 · Kosten der Beleuchtung | Strom für die Außenbeleuchtung und für die gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile. |
| Nr. 12 · Kosten der Schornsteinreinigung | Kehrgebühren nach der Gebührenordnung, soweit sie nicht schon bei Nummer 4 berücksichtigt sind. |
| Nr. 13 · Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Wasser und weitere Elementarschäden, Glasversicherung, Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug. |
| Nr. 14 · Kosten für den Hauswart | Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen. Anteile für Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Verwaltung sind herauszurechnen. |
| Nr. 15 · Gemeinschafts-Antennenanlage oder gebäudeinterne Verteilanlage | Betriebsstrom, Prüfung, Einstellung durch eine Fachkraft. Seit dem 1. Juli 2024 sind laufende Entgelte für Kabel-TV-Anschlüsse nicht mehr pauschal umlagefähig — prüfen Sie diese Position für Ihr Objekt gesondert. |
| Nr. 16 · Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege | Strom, Überwachung, Pflege und Prüfung der Geräte, Reinigung des Raums, Wasserkosten. |
| Nr. 17 · Sonstige Betriebskosten | Alles, was die Nummern 1 bis 16 nicht erfassen — etwa Wartung von Rauchmeldern, Dachrinnenreinigung oder Blitzschutz. Nur umlagefähig, wenn im Mietvertrag einzeln benannt. |
Die Falle bei Nummer 17
Nummer 17 wirkt wie ein Freibrief, ist aber das Gegenteil. Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag einzeln benannt sind. Eine pauschale Klausel wie „und sonstige Betriebskosten“ trägt nicht; die Position fällt in der Abrechnung ersatzlos weg.
Typische Kandidaten sind die Wartung von Rauchwarnmeldern, die Reinigung der Dachrinne, die Prüfung von Elektroanlagen, der Betrieb einer Schließanlage oder die Pflege eines Regenrückhaltebeckens. Wer neu vermietet, sollte diese Positionen von Anfang an in die Anlage zum Mietvertrag aufnehmen — nachträglich geht es nur mit Zustimmung des Mieters.
Häufige sonstige Betriebskosten — jeweils einzeln in den Vertrag
- Wartung von RauchwarnmeldernEinzeln benennen, sonst nicht umlagefähig.
- DachrinnenreinigungWiederkehrend und damit betriebskostentypisch.
- Prüfung ortsfester ElektroanlagenTurnusmäßige Prüfung, keine Reparatur.
- Wartung von Lüftungs- oder KlimaanlagenNur der laufende Betrieb.
- Betrieb einer ZentralschließanlageNicht der Austausch von Zylindern.
Was Sie selbst tragen
Alles, was nicht im Katalog steht, bleibt bei Ihnen. Das sind vor allem die Kosten, die den Wert der Immobilie erhalten oder Ihre Tätigkeit als Eigentümer betreffen. Sie mindern dafür als Werbungskosten Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
| Kostenart | Warum nicht umlagefähig |
|---|---|
| Instandhaltung und Instandsetzung | Erhält die Substanz, ist kein laufender Betriebsaufwand. |
| Verwaltungskosten | Verwalterhonorar, Ihre eigene Verwaltung, Porto und Buchführung. |
| Kontoführung und Bankgebühren | Gehören zur Verwaltung des Mietverhältnisses. |
| Rechtsverfolgung und Mietausfallwagnis | Ihr unternehmerisches Risiko, nicht das des Mieters. |
| Leerstandskosten | Für nicht vermietete Einheiten tragen Sie den Anteil selbst. |
| Neuanschaffungen | Erstausstattung und Ersatz sind Investition, nicht Betrieb. |
Eine ausführliche Gegenüberstellung finden Sie bei den nicht umlagefähigen Kosten. Wie sich diese Ausgaben steuerlich auswirken, erklären wir bei den Werbungskosten bei der Vermietung.
Was in der Praxis schiefgeht
Die meisten Kürzungen entstehen nicht, weil eine Position unzulässig wäre, sondern weil Belege gemischt sind. Eine Rechnung über die Heizungswartung mit gleichzeitigem Ventiltausch enthält beides: umlagefähige Wartung und nicht umlagefähige Instandsetzung. Ungeteilt übernommen, fällt die ganze Position.
Ebenso häufig: Die Hauswartrechnung enthält Gartenpflege, Reinigung und kleine Reparaturen. Umlagefähig sind die ersten beiden Anteile. Lassen Sie sie vom Dienstleister ausweisen, dann müssen Sie später nicht schätzen.
Der dritte Dauerbrenner ist Nummer 15. Seit dem 1. Juli 2024 dürfen laufende Entgelte für einen Kabel-TV-Anschluss nicht mehr pauschal über die Nebenkosten abgerechnet werden. Umlagefähig bleibt der Betrieb der gebäudeinternen Verteilanlage. Wenn Ihr Objekt einen Sammelvertrag hat, gehört diese Position auf den Prüfstand.
Was uns zu den Betriebskosten oft gefragt wird
Reicht der Satz „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ im Mietvertrag?
Für die Positionen 1 bis 16 genügt in der Regel die Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder eine vergleichbar eindeutige Formulierung. Für die sonstigen Betriebskosten nach Nummer 17 reicht das nicht: Diese Kosten müssen im Mietvertrag einzeln benannt sein. Fehlt die Benennung, bleibt die Position bei Ihnen, auch wenn sie sachlich zu den Betriebskosten gehört.
Sind Wartungskosten umlagefähig?
Wartung ja, Reparatur nein. Die regelmäßige Wartung der Heizung, des Aufzugs oder der Rauchmelder dient dem laufenden Betrieb und ist umlagefähig — bei den Rauchmeldern allerdings nur über die sonstigen Betriebskosten und damit nur bei ausdrücklicher Benennung im Vertrag. Sobald ein Teil ersetzt oder instand gesetzt wird, handelt es sich um Instandhaltung, und die tragen Sie.
Darf ich die Miete des Rauchmelders umlegen?
Die Wartung lässt sich als sonstige Betriebskosten umlegen, wenn sie im Mietvertrag einzeln benannt ist. Bei den reinen Mietkosten für die Geräte ist die Rechtslage uneinheitlich, weil sie der Anschaffung nahekommen. Wer sicher gehen will, benennt die Position im Mietvertrag ausdrücklich und lässt die Klausel prüfen, bevor er sie erstmals abrechnet.
Kann ich neue Betriebskosten später hinzufügen?
Nur mit einer entsprechenden Vereinbarung. Entsteht während des Mietverhältnisses eine neue Kostenart, etwa weil erstmals ein Aufzug oder eine Gartenfläche dazukommt, brauchen Sie entweder eine Klausel, die das vorsieht, oder die Zustimmung des Mieters. Einseitig lässt sich der Umlagekatalog nicht erweitern.
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Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.