Anschlussfinanzierung: was nach der Zinsbindung kommt
Läuft die Zinsbindung aus, bleibt fast immer eine Restschuld. Dafür brauchen Sie eine neue Zinsvereinbarung: bei Ihrer bisherigen Bank, bei einer anderen oder vorab über ein Forward-Darlehen. Wer zwölf Monate vorher anfängt zu vergleichen, verhandelt aus der besseren Position.
Was am Ende der Zinsbindung passiert
Zinsbindung und Laufzeit sind zwei verschiedene Dinge. Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Sollzins garantiert ist, meist zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Die Laufzeit endet erst, wenn das Darlehen vollständig getilgt ist — und das dauert bei üblichen Tilgungssätzen deutlich länger.
Zwischen beiden Zeitpunkten klafft die Restschuld. Für sie brauchen Sie eine neue Zinsvereinbarung. Nach § 493 Abs. 1 BGB muss Ihre Bank Sie spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung darüber unterrichten, ob sie zu einer neuen Vereinbarung bereit ist, und dabei den zu diesem Zeitpunkt angebotenen Zinssatz nennen.
Drei Monate sind allerdings zu spät, um noch gut zu verhandeln. Wer erst dann anfängt, vergleicht unter Zeitdruck und nimmt am Ende häufig das Angebot der eigenen Bank. Genau darauf setzen manche Institute. Der sinnvolle Startpunkt liegt weit früher.
Wie Sie Ihre Restschuld ermitteln
Den genauen Betrag zum Ende der Zinsbindung finden Sie im Tilgungsplan, den Sie beim Abschluss erhalten haben. Er steht dort taggenau. Alternativ liefert ihn Ihre Bank auf Anfrage, oder Sie lesen ihn aus der jährlichen Zinsbescheinigung ab und rechnen die verbleibenden Jahre fort.
Wie groß die Restschuld ausfällt, hängt vor allem an der Tilgung. Ein Beispiel zeigt die Größenordnung.
- Monatsrate
- 1.125 €
- davon Zins im ersten Monat
- 708 €
- davon Tilgung im ersten Monat
- 417 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- rund 190.500 €
- Restschuld nach 15 Jahren
- rund 152.300 €
- getilgt nach 10 Jahren
- rund 59.500 €
Nach zehn Jahren sind erst knapp 24 Prozent des Darlehens getilgt. Über die verbleibenden 190.500 € wird neu verhandelt — und der dann geltende Zinssatz entscheidet über die Rate der nächsten Jahre.
Beispielwerte zur Veranschaulichung – keine Kondition und kein Angebot.
Wie stark die anfängliche Tilgung diese Zahl bewegt, rechnet der Beitrag Tilgung einfach erklärt im Detail durch. Für die Anschlussfinanzierung gilt: Je kleiner die Restschuld, desto weniger hängt Ihre Finanzierung vom Zinsniveau in zehn Jahren ab.
Prolongation, Umschuldung oder Forward
Für die Restschuld gibt es drei Wege. Sie schließen sich gegenseitig aus, lassen sich aber nacheinander prüfen.
Prolongation
Sie verlängern bei Ihrer bisherigen Bank. Kein Papierkram, keine Kosten, keine neue Grundschuld. Dafür bekommen Sie nur ein einziges Angebot und haben ohne Vergleichsangebot kaum Verhandlungsmasse.
Umschuldung
Sie lösen die Restschuld bei einer anderen Bank ab. Der Aufwand ist überschaubar, die Kosten liegen bei wenigen hundert Euro für die Grundschuldabtretung. Ab etwa 0,2 Prozentpunkten Zinsunterschied rechnet sich der Wechsel meist.
Forward-Darlehen
Sie sichern sich den Zinssatz für später schon heute, bis zu fünf Jahre im Voraus. Dafür zahlen Sie einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit und gehen eine Abnahmepflicht ein.
In der Praxis ist die Reihenfolge klar: Zuerst holen Sie Vergleichsangebote ein, danach sprechen Sie mit Ihrer Bank. Ein konkretes Konkurrenzangebot auf dem Tisch verändert das Gespräch erheblich. Wie ein Forward-Darlehen genau funktioniert und was der Aufschlag kostet, steht im Beitrag Forward-Darlehen.
Wann Sie sich kümmern sollten
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Drei Jahre vorher: beobachten
So früh ist ein Forward-Darlehen möglich. Sinnvoll ist es vor allem, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit brauchen.
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Eineinhalb Jahre vorher: Unterlagen sortieren
Tilgungsplan heraussuchen, Restschuld zum Bindungsende notieren, aktuelle Einkommensnachweise sammeln. Das kostet einen Abend.
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Ein Jahr vorher: vergleichen
Jetzt beginnt die beste Verhandlungsphase. Wir holen Angebote mehrerer Banken ein, damit Sie eine belastbare Vergleichsgrundlage haben.
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Sechs Monate vorher: entscheiden
Angebot auswählen, Vertrag unterschreiben, Grundschuldabtretung anstoßen. Für Grundbuchvorgänge sollten Sie mehrere Wochen einplanen.
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Drei Monate vorher: Pflichtinformation der Bank
Spätestens jetzt meldet sich Ihre bisherige Bank nach § 493 Abs. 1 BGB. Wenn Sie gut vorbereitet sind, ist das nur noch ein Vergleichsangebot unter mehreren.
Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung dürfen Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang kündigen, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die Kündigung wird also nach zehn Jahren und sechs Monaten wirksam.
Dieses Recht kann Ihnen die Bank vertraglich nicht nehmen. Es ist besonders wertvoll, wenn Sie eine lange Zinsbindung von fünfzehn oder zwanzig Jahren abgeschlossen haben und die Zinsen inzwischen gefallen sind: Sie kommen dann ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag heraus.
Zwei Punkte sind wichtig. Erstens beginnt die Frist mit der vollständigen Auszahlung, nicht mit der Unterschrift — beim Neubau kann das ein Jahr später sein. Zweitens ersetzt eine spätere neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Zinssatz den ursprünglichen Empfangszeitpunkt, die zehn Jahre laufen dann neu.
Was ein Bankwechsel kostet
Der Wechsel zu einer anderen Bank ist deutlich günstiger, als viele annehmen. Die bestehende Grundschuld wird nicht gelöscht und neu bestellt, sondern von der alten auf die neue Bank abgetreten. Der Notar beglaubigt dafür die Erklärung der alten Bank, das Grundbuchamt trägt den Gläubigerwechsel ein.
Als Faustwert liegen die Kosten einer Grundschuldabtretung bei etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der eingetragenen Grundschuld. Bei 190.000 € Grundschuld sind das rund 380 bis 570 €. Zum Vergleich: Löschung und Neubestellung würden ungefähr das Doppelte kosten.
Rechnen Sie diese Summe gegen die Zinsersparnis. Schon 0,2 Prozentpunkte Unterschied machen bei 190.000 € Restschuld rund 380 € Zinsen im ersten Jahr aus — der Wechsel hat sich damit binnen zwölf Monaten getragen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt bei einem Wechsel zum regulären Ende der Zinsbindung nicht an.
| Position | Größenordnung |
|---|---|
| Grundschuldabtretung | 0,2 bis 0,3 % der Grundschuld |
| Grundschuld löschen und neu bestellen | rund 0,6 % der Grundschuld |
| Prolongation bei der bisherigen Bank | 0 € |
| Vorfälligkeitsentschädigung zum Bindungsende | 0 € |
Was uns zur Anschlussfinanzierung oft gefragt wird
Muss ich bei meiner bisherigen Bank bleiben?
Nein. Nach Ablauf der Zinsbindung sind Sie frei und können die Restschuld bei jedem anderen Institut ablösen. Die bisherige Bank hat keinen Anspruch darauf, Ihnen ein Anschlussangebot machen zu dürfen. In der Praxis lohnt der Vergleich fast immer, denn Prolongationsangebote fallen erfahrungsgemäß schlechter aus als das, was am Markt erreichbar ist.
Wie viel Aufwand macht der Wechsel zu einer anderen Bank?
Für Sie überschaubar. Sie reichen aktuelle Einkommensnachweise, den bestehenden Darlehensvertrag und Objektunterlagen ein. Den Rest übernehmen die Banken und der Notar: Die neue Bank löst die Restschuld ab, die Grundschuld wird von der alten auf die neue Bank abgetreten. Ein neuer Kaufvertrag oder eine neue Bewertung ist meist nicht nötig.
Kann die Bank die Anschlussfinanzierung ablehnen?
Ja. Eine Prolongation ist ein neues Vertragsangebot, kein Automatismus. Verschlechtert sich Ihre Einkommenslage deutlich oder ist die Immobilie stark im Wert gefallen, kann eine Bank ablehnen. Deshalb sollten Sie früh anfangen: Wer ein Jahr Vorlauf hat, findet in aller Regel eine Lösung, wer vier Wochen hat, nicht immer.
Lohnt sich eine Anschlussfinanzierung über einen Vermittler?
Der Vorteil liegt im Vergleich. Ihre bisherige Bank kennt nur ihr eigenes Angebot, wir stellen Ihre Restschuld mehreren Instituten aus über 800 Bankpartnern gegenüber. Für Sie ist die Beratung kostenfrei; vergütet werden wir im Erfolgsfall von der finanzierenden Bank. Sie entscheiden am Ende, welches Angebot Sie annehmen.
Läuft Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren aus?
Wir ermitteln Ihre Restschuld, holen Vergleichsangebote ein und rechnen Prolongation, Umschuldung und Forward nebeneinander durch. Für Sie kostenfrei.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.