Forward-Darlehen: Zinsen für später heute sichern
Mit einem Forward-Darlehen vereinbaren Sie den Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung schon heute, obwohl das Geld erst in einigen Jahren fließt. Dafür zahlen Sie einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit und gehen eine Abnahmepflicht ein. Wann sich dieser Tausch lohnt, lesen Sie hier.
Wie ein Forward-Darlehen funktioniert
Ein Forward-Darlehen ist ein ganz normales Annuitätendarlehen mit einer Besonderheit: Zwischen Vertragsschluss und Auszahlung liegt eine Vorlaufzeit von mehreren Monaten oder Jahren. Der Sollzins wird bei Vertragsschluss festgelegt und gilt später unverändert, egal wie sich der Markt bis dahin entwickelt.
In der Vorlaufzeit passiert nichts. Sie zahlen keine Rate, keine Zinsen und keine Bereitstellungszinsen. Erst zum vereinbarten Termin löst das neue Darlehen die Restschuld Ihres alten ab, und ab dann läuft die Rate.
Eingesetzt wird das Ganze fast ausschließlich für die Anschlussfinanzierung. Sie wissen heute schon, wann Ihre Zinsbindung endet und welche Restschuld dann offen ist. Genau diese beiden Angaben braucht die Bank für ein Forward-Angebot.
Was der Forward-Aufschlag kostet
Die Bank sichert sich die Refinanzierung für Ihr späteres Darlehen bereits heute und lässt sich diesen Aufwand bezahlen. Der Aufschlag wird auf den Sollzins aufgeschlagen und gilt dann für die gesamte neue Zinsbindung.
Marktüblich liegt er zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit. Viele Anbieter gewähren die ersten sechs bis zwölf Monate aufschlagfrei. Die genaue Höhe hängt von der Bank, der Vorlaufzeit und der Zinsstruktur am Markt ab — sie ist Verhandlungssache und schwankt zwischen den Instituten spürbar.
Die folgende Übersicht zeigt, wie sich ein Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten je Monat auf den Zinssatz auswirkt. Als Ausgangspunkt dient ein frei gewählter Basiszins von 3,50 Prozent.
| Vorlaufzeit | Aufschlag | Zinssatz im Beispiel |
|---|---|---|
| 12 Monate | 0,24 %-Punkte | 3,74 % |
| 24 Monate | 0,48 %-Punkte | 3,98 % |
| 36 Monate | 0,72 %-Punkte | 4,22 % |
| 48 Monate | 0,96 %-Punkte | 4,46 % |
| 60 Monate | 1,20 %-Punkte | 4,70 % |
Ein Beispiel mit 24 Monaten Vorlaufzeit
Angenommen, Ihre Zinsbindung läuft in zwei Jahren aus. Zu diesem Zeitpunkt sind noch 180.000 € offen. Sie sichern sich den Zinssatz heute und tilgen künftig mit 3,0 Prozent.
- Basiszins heute (Beispielwert)
- 3,50 %
- Forward-Aufschlag 24 × 0,02
- 0,48 %-Punkte
- Vereinbarter Sollzins
- 3,98 %
- Monatsrate ab Auszahlung
- 1.047 €
- Rate bei 4,80 % Marktzins
- 1.170 €
- Vorteil in diesem Fall
- 123 € im Monat
Bei 4,80 Prozent Marktzins zum Auszahlungstermin sparen Sie 123 € monatlich, über zehn Jahre Zinsbindung rund 14.800 €. Der Aufschlag hat sich dann klar gerechnet.
Beispielwerte zur Veranschaulichung – keine Kondition und kein Angebot.
- Vereinbarter Sollzins
- 3,98 %
- Monatsrate
- 1.047 €
- Rate bei 3,30 % Marktzins
- 945 €
- Mehrkosten in diesem Fall
- 102 € im Monat
Fällt der Marktzins auf 3,30 Prozent, zahlen Sie 102 € im Monat mehr als ohne Forward — über zehn Jahre rund 12.200 €. Abnehmen müssen Sie das Darlehen trotzdem.
Beispielwerte zur Veranschaulichung – keine Kondition und kein Angebot.
Abnahmepflicht und Risiko
Mit der Unterschrift entsteht für beide Seiten eine Bindung. Die Bank muss zum vereinbarten Termin auszahlen, und Sie müssen das Darlehen abnehmen. Diese Abnahmepflicht ist der eigentliche Kern des Geschäfts — ohne sie könnte die Bank keinen Zins für die Zukunft garantieren.
Nehmen Sie das Geld nicht ab, wird eine Nichtabnahmeentschädigung fällig. Sie ersetzt der Bank den Schaden aus der bereits eingedeckten Refinanzierung. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Zinsniveau zum Zeitpunkt der Nichtabnahme ab und kann ein Vielfaches des ersparten Aufschlags betragen.
Drei Lebenslagen vertragen sich schlecht mit einem Forward-Darlehen: ein möglicher Verkauf der Immobilie, ein absehbarer Umzug aus beruflichen Gründen und eine unsichere Einkommenslage. In allen drei Fällen kaufen Sie sich eine Bindung ein, die Sie später teuer wieder lösen müssen.
Vor der Unterschrift klären
- Verkaufsabsicht ausschließenWer über einen Verkauf nachdenkt, sollte die Zinsentscheidung offen lassen.
- Sondertilgungsrecht vereinbarenEs kostet meist nichts und schafft Spielraum, falls sich Ihre Lage ändert.
- Höhe realistisch ansetzenVereinbaren Sie nur die Summe, die Sie sicher brauchen. Zu viel abgerufenes Volumen kostet ebenfalls.
- Aufschlag verhandelnDie Spanne zwischen den Banken ist groß. Ein Vergleich mehrerer Angebote lohnt sich hier besonders.
Wann ein Forward-Darlehen sich lohnt
Die ehrliche Antwort lautet: Das weiß man erst hinterher. Was man vorher beurteilen kann, ist die eigene Lage. Ein Forward-Darlehen passt, wenn Planungssicherheit für Sie mehr wert ist als die Chance auf einen günstigeren Zins.
Dafür spricht ein knapp kalkulierter Haushalt, bei dem eine deutlich höhere Rate wehtun würde. Dafür spricht auch eine hohe Restschuld, denn dann wirkt jeder Zehntelprozentpunkt stark. Und dafür spricht eine Vorlaufzeit von höchstens zwei bis drei Jahren, weil der Aufschlag darüber hinaus schnell teuer wird.
Dagegen spricht eine kleine Restschuld, die Sie notfalls auch bei höherem Zins schultern. Dagegen spricht ein möglicher Verkauf. Und dagegen spricht eine sehr lange Vorlaufzeit, weil Sie dann fünf Jahre Zinsaufschlag für eine Prognose bezahlen, die niemand seriös abgeben kann.
Prolongation und Bausparlösung
Die einfachste Alternative ist die Prolongation: Sie verlängern zum Bindungsende bei Ihrer bisherigen Bank zu den dann geltenden Konditionen. Das kostet keinen Aufschlag, gibt Ihnen aber keinerlei Sicherheit über den künftigen Zins — und Sie verhandeln mit nur einem Anbieter.
Die zweite Alternative ist ein Bausparvertrag. Sie sparen bis zur Zuteilung an und erhalten danach ein Darlehen zu einem Zinssatz, der schon heute im Vertrag steht. Das wirkt ähnlich wie ein Forward, ist aber flexibler: Ein Bauspardarlehen müssen Sie nicht abrufen. Dafür sind Sparphase und Zuteilungszeitpunkt weniger planbar, und die Guthabenverzinsung ist niedrig.
Welcher Weg passt, hängt an Ihrer Restschuld, an der verbleibenden Zeit und an Ihrer Risikobereitschaft. Wir rechnen die Varianten nebeneinander durch, damit Sie nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.
| Weg | Zinssicherheit | Aufschlag | Abnahmepflicht |
|---|---|---|---|
| Prolongation | keine | keiner | nein |
| Forward-Darlehen | voll | je Monat Vorlauf | ja |
| Bauspardarlehen | für die Darlehensphase | über niedrige Sparzinsen | nein |
Was uns zum Forward-Darlehen oft gefragt wird
Wie lange im Voraus kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Je nach Bank zwischen sechs Monaten und etwa fünfeinhalb Jahren vor Ablauf der Zinsbindung. Üblich sind bis zu sechzig Monate Vorlaufzeit. Manche Institute gewähren die ersten sechs bis zwölf Monate ohne Aufschlag. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag — und desto ungewisser, ob die Wette am Ende aufgeht.
Was passiert, wenn ich die Immobilie vor der Auszahlung verkaufe?
Dann greift die Abnahmepflicht trotzdem. Nehmen Sie das Darlehen nicht ab, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Sie ersetzt der Bank den Schaden aus der Refinanzierung und kann je nach Zinsentwicklung erheblich ausfallen. Wenn ein Verkauf im Raum steht, ist ein Forward-Darlehen die falsche Wahl.
Kann ich ein Forward-Darlehen widerrufen?
Als Verbraucher haben Sie beim Abschluss ein vierzehntägiges Widerrufsrecht, das mit Vertragsschluss und vollständiger Pflichtinformation beginnt. Danach sind Sie gebunden. Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB greift erst zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens, also frühestens zehn Jahre nach der Auszahlung — nicht ab Vertragsschluss.
Rechnet sich ein Forward-Darlehen bei fallenden Zinsen?
Nein. Fallen die Zinsen bis zur Auszahlung, zahlen Sie den vorab vereinbarten höheren Satz plus Aufschlag. Genau das ist der Preis der Sicherheit. Ein Forward-Darlehen ist kein Renditegeschäft, sondern eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Wer sich diese Sicherheit nicht leisten muss, fährt mit einer späteren Prolongation oft günstiger.
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Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.