So arbeite ich: Ihre Finanzierung in sieben Schritten

Die sieben Schritte im Überblick

Eine Finanzierung bei mir hat sieben Schritte. Die ersten drei betreffen Sie: Wir sprechen, ich prüfe Ihr Wunschobjekt, Sie stellen einmal Ihre Unterlagen zusammen. Ab Schritt vier übernehme ich — Antrag, Bankgespräche, Konditionsverhandlung, Abstimmung mit Makler und Notariat.

Mein Name ist Miraç Söyler. Ich vermittle Immobiliardarlehen nach § 34i der Gewerbeordnung und bin als Immobilienmakler nach § 34c GewO zugelassen. Ich besitze und verwalte selbst vermietete Immobilien. Das ist kein Werbesatz, sondern der Grund, warum ich bei einer Objektprüfung nach Dingen frage, die in keinem Exposé stehen.

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   Erstgespräch und Bedarfsanalyse

   Wir sprechen über Ihre Lebensplanung, bevor wir über Zahlen sprechen. Familie, Beruf, Pläne für die nächsten zehn Jahre. Erst daraus ergibt sich, welche Rate und welche Zinsbindung zu Ihnen passen.

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   Objektprüfung mit ehrlichem Ergebnis

   Ich sehe mir das Objekt an, das Sie im Auge haben, und sage Ihnen offen, ob es zu dem passt, was Sie mir geschildert haben. Passt es nicht, sage ich das — und schlage Ihnen Alternativen vor.

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   Unterlagen zusammenstellen

   Sie stellen einmalig die Unterlagen nach einer festen Liste zusammen. Das ist der einzige Schritt, der Sie wirklich Zeit kostet. Danach nicht mehr.

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   Bankgespräche und Konditionsverhandlung

   Ich bereite Ihren Antrag auf, spreche die passenden Banken im Pool an und verhandle die Konditionen. In dieser Phase melde ich mich nur, wenn eine Bank eine Rückfrage hat.

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   Angebotsvorstellung

   Ich stelle Ihnen die beste Kondition vor und daneben die Alternativen, gegen die ich sie abgewogen habe. Weil vorher sauber analysiert wurde, passt das Ergebnis in aller Regel sofort.

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   Kaufvertrag und Notartermin

   Ich stimme mich mit Makler, Verkäufer oder Bauträger und dem Notariat ab, bis der Vertragsentwurf vorliegt, und gehe ihn mit Ihnen durch — Paragraf für Paragraf, vor dem Termin.

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   Nach der Unterschrift

   Ich begleite Sie zum Notar und auf Wunsch zur Objektübergabe. Danach bleibe ich Ihr Ansprechpartner, auch Jahre später.

Erstgespräch und Objektprüfung

Das Erstgespräch beginnt nicht mit dem Kaufpreis. Es beginnt mit Ihnen. Wie viele Menschen sollen in der Immobilie leben, heute und in zehn Jahren? Bleibt ein Einkommen sicher, wenn ein Kind kommt? Wollen Sie selbst einziehen oder vermieten? Erst wenn ich das weiß, ergeben Zahlen einen Sinn. Wie Sie sich vorbereiten, steht im Beitrag über die Vorbereitung des Erstgesprächs.

Danach folgt der Schritt, für den ich am häufigsten Widerspruch ernte: die Objektprüfung. Ich sehe mir an, was Sie kaufen wollen, und gleiche es mit dem ab, was Sie mir erzählt haben. Lage und Anbindung, Zustand und Baujahr, Grundriss, Energiekennwert, bei Eigentumswohnungen die Rücklage der Gemeinschaft, bei Kapitalanlagen die realistisch erzielbare Miete.

Wenn das Objekt nicht passt, sage ich das. Auch dann, wenn eine Finanzierung technisch möglich wäre. Eine finanzierbare Wohnung ist nicht automatisch die richtige Wohnung. Ich verkaufe nicht, ich berate — und ich schlage Ihnen im selben Gespräch Objekte vor, die besser zu Ihrer Beschreibung passen.

Ab hier übernehme ich

Mit vollständigen Unterlagen beginnt der Teil, den Sie nicht sehen. Ich bereite Ihren Antrag so auf, dass eine Bank ihn ohne Rückfragen versteht: Einkommen sauber hergeleitet, Sondereffekte erklärt, Objektunterlagen sortiert. Derselbe Fall bekommt in aufbereiteter Form bessere Konditionen als in unsortierter.

Danach spreche ich die Banken an. Über den Bankenpool stehen über 800 Institute offen, von Sparkassen und Volksbanken über Versicherer bis zu Förderbanken wie der KfW und der NRW.BANK. Ich frage nicht alle an, sondern die, deren Richtlinien zu Ihrem Fall passen. Bei Selbstständigen sind das andere als bei Beamten.

Diese Phase dauert in der Regel ein bis zwei Wochen. Sie hören in dieser Zeit wenig von mir, und das ist Absicht. Am Ende steht ein Vorschlag, kein Stapel: die beste Kondition und daneben die zwei Alternativen, gegen die ich sie abgewogen habe. Verglichen werden Sollzins, effektiver Jahreszins, Zinsbindung, Sondertilgungsrecht, Tilgungssatzwechsel und die Restschuld am Ende der Bindung.

Tabelle seitlich verschiebbar →

Nach der Unterschrift

Zum Notartermin komme ich mit, wenn Sie das möchten. Zur Objektübergabe ebenfalls. Streng genommen ist die Übergabe Sache des Verkäufers oder des Maklers. In der Praxis stehen dort oft Menschen, die zum ersten Mal eine Immobilie übernehmen und nicht wissen, welche Zählerstände sie notieren und welche Mängel ins Protokoll gehören.

Danach endet die Zusammenarbeit nicht. Wer einmal Kunde ist, behält einen Ansprechpartner: für die Anschlussfinanzierung in zehn Jahren, für den Mietvertrag, für die Nebenkostenabrechnung, für die Hausverwaltung und irgendwann für den Verkauf. Ich verwalte eigene Objekte und kenne die Fragen, die im dritten Jahr kommen.

Was das im Einzelnen bedeutet, steht im Beitrag über die Betreuung nach der Finanzierung.

Was mich zum Ablauf oft gefragt wird