Was kostet die Beratung? Für Sie nichts
Für die Vermittlung Ihrer Finanzierung zahlen Sie mir nichts. Vergütet werde ich im Erfolgsfall von der Bank, die das Darlehen auszahlt. Hier lesen Sie, wie das funktioniert, warum es Ihren Zinssatz nicht verschlechtert und wo die Grenze zur Maklerprovision verläuft.
Für Sie entstehen keine gesonderten Kosten
Keine Beratungsgebühr, keine Bearbeitungspauschale, keine Vorkasse. Das gilt für das Erstgespräch, für die Prüfung Ihres Wunschobjekts, für die Bankgespräche und für die Begleitung bis zum Notartermin. Kommt keine Finanzierung zustande, weil kein Objekt passt oder keine Bank zusagt, entstehen Ihnen keine Kosten.
Vergütet werde ich von der Bank, die Ihr Darlehen am Ende auszahlt, und zwar nur dann, wenn es tatsächlich zur Auszahlung kommt. Wie der gesamte Ablauf aussieht, steht im Beitrag über den Beratungsablauf in sieben Schritten.
| Leistung | Ihre Kosten |
|---|---|
| Erstgespräch und Bedarfsanalyse | 0 € |
| Prüfung des Wunschobjekts | 0 € |
| Aufbereitung Ihres Antrags | 0 € |
| Anfrage und Verhandlung bei den Banken | 0 € |
| Prüfung möglicher Förderprogramme | 0 € |
| Durchsprache des Kaufvertragsentwurfs | 0 € |
| Begleitung zum Notartermin | 0 € |
Wie die Vergütung tatsächlich fließt
Banken unterhalten Filialen, Vertriebsmitarbeiter und Werbung, um an Kundschaft zu kommen. Ein Teil dieses Aufwands entfällt, wenn ein Vermittler den Kunden bringt und den Antrag entscheidungsreif aufbereitet. Für diesen ersparten Aufwand zahlt die Bank eine Vermittlungsprovision aus ihrer eigenen Marge.
Diese Provision hängt am Zustandekommen. Sie entsteht, wenn das Darlehen ausgezahlt ist, und sie entfällt, wenn der Kauf platzt. Sie wird nicht auf Ihre Darlehenssumme aufgeschlagen und taucht deshalb auch nicht als Position in Ihrem Darlehensvertrag auf.
Konkrete Sätze nenne ich hier bewusst nicht. Sie unterscheiden sich von Bank zu Bank und von Produkt zu Produkt, und eine Zahl auf einer Website wäre für Ihren Fall in dem Moment falsch, in dem Sie sie lesen. Was in Ihrem Fall gilt, erfahren Sie vor der Unterschrift.
Warum die Vergütung Ihren Zinssatz nicht verschlechtert
Der naheliegende Verdacht lautet: Wenn die Bank den Vermittler bezahlt, holt sie sich das Geld über Ihren Zins zurück. Dagegen steht die Mechanik des Vergleichs.
Ich frage für Ihren Fall mehrere Institute parallel an. Über den Bankenpool sind das über 800 Banken, Versicherer und Förderinstitute. Jedes Angebot kommt mit seinem eigenen Zins zurück, und Sie sehen das Ergebnis nebeneinander. Eine Bank, die für dasselbe Risiko einen höheren Zins verlangt, verliert den Fall, unabhängig davon, was sie mir zahlen würde.
Hinzu kommt der Mengeneffekt. Die Konditionen im Pool sind Einkaufskonditionen für ein hohes Volumen und liegen in vielen Fällen unter dem, was dieselbe Bank am Schalter aushängt. Der Filialberater vergleicht ein Haus, ich vergleiche viele.
Was Ihren Zinssatz tatsächlich bewegt, sind andere Größen: Ihr Eigenkapital, das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert, Ihre Bonität, die Länge der Zinsbindung und die Art des Objekts. An diesen Stellschrauben arbeite ich.
| Größe | Wirkung auf Ihren Zinssatz |
|---|---|
| Beleihungsauslauf, also Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert | Stark. Je niedriger, desto günstiger. |
| Bonität und Sicherheit des Einkommens | Stark. |
| Länge der Zinsbindung | Spürbar. Längere Bindung kostet einen Aufschlag. |
| Objektart, Zustand und Lage | Spürbar. |
| Vollständigkeit der Unterlagen | Mittelbar, über eine bessere Einstufung und eine schnellere Zusage. |
| Vergütung des Vermittlers | Keine. Sie stammt aus der Marge der Bank. |
Nicht zu verwechseln: die Maklerprovision beim Kauf
Die Vermittlung der Finanzierung ist das eine, die Vermittlung der Immobilie das andere. Für den Kauf selbst kann eine Maklerprovision anfallen. Die zahlen Sie, und sie gehört zu den Kaufnebenkosten.
Seit Dezember 2020 gelten dafür eigene Regeln. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch eine Verbraucherin oder einen Verbraucher muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er von beiden nur denselben Betrag verlangen (§ 656c BGB). Und hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision auf Sie abwälzen — zahlen müssen Sie erst, wenn er nachgewiesen hat, dass er seinen eigenen Anteil beglichen hat (§ 656d BGB).
Praktisch heißt das: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision. In Nordrhein-Westfalen liegt der Gesamtsatz üblicherweise bei rund 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer, also etwa 3,57 Prozent je Seite. Das ist marktüblich, nicht gesetzlich festgelegt, und es ist verhandelbar.
Ich bin nach § 34c GewO auch als Immobilienmakler zugelassen. Vermittle ich Ihnen ein Objekt, ist das eine gesonderte Leistung mit einer gesonderten, vorher schriftlich vereinbarten Provision. Mit der Finanzierungsvermittlung hat sie nichts zu tun, und sie wird niemals stillschweigend mitgerechnet.
Honorarberatung oder Vermittlung
In Deutschland gibt es zwei zugelassene Modelle, und sie schließen einander aus. Der Honorar-Immobiliardarlehensberater nach § 34i Absatz 5 der Gewerbeordnung lässt sich von Ihnen bezahlen und darf im Gegenzug keine Provision von einer Bank annehmen. Der Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i Absatz 1 GewO — mein Fall — wird von der Bank vergütet und darf dafür kein Honorar von Ihnen verlangen.
Der Unterschied liegt darin, wer die Rechnung sieht und wer das Risiko trägt. Beim Honorarmodell zahlen Sie nach Aufwand oder pauschal, häufig im vierstelligen Bereich, und zwar auch dann, wenn am Ende keine Finanzierung zustande kommt. Beim Vermittlermodell tragen Sie kein Kostenrisiko.
Wogegen Sie sich in beiden Modellen absichern sollten, ist dasselbe: eine zu kleine Auswahl. Ein Berater, der drei Banken anfragt, ist unabhängig von seinem Vergütungsmodell schlechter für Sie als einer, der einen breiten Pool nutzt. Fragen Sie deshalb nicht zuerst nach dem Modell, sondern nach der Zahl der Institute und danach, warum gerade diese angefragt werden.
| Merkmal | Honorarberatung | Vermittlung |
|---|---|---|
| Wer zahlt | Sie | die finanzierende Bank |
| Wann fällig | nach Aufwand, auch ohne Abschluss | erst bei Auszahlung des Darlehens |
| Provision von Banken | nicht zulässig | Grundlage der Vergütung |
| Rechtsgrundlage | § 34i Abs. 5 GewO | § 34i Abs. 1 GewO |
| Ihr Kostenrisiko | vorhanden | keines |
Was Sie schriftlich in der Hand haben
Sie müssen mir nichts glauben. Jeder Punkt oben lässt sich an Unterlagen prüfen, die Sie ohnehin bekommen. Meine Erlaubnis nach § 34i GewO ist unter der Registernummer D-W-122-P7SJ-05 im öffentlichen Vermittlerregister eingetragen und dort für jeden einsehbar.
Diese Unterlagen bekommen Sie
- ErstinformationVor der Beratung: wer ich bin, welche Erlaubnis vorliegt, unter welcher Registernummer sie eingetragen ist und wie ich vergütet werde.
- Europäisches Standardisiertes MerkblattZu jedem konkreten Darlehensangebot: Sollzins, effektiver Jahreszins, Gesamtbetrag, Laufzeit und Nebenkosten in einheitlicher Form.
- DarlehensvertragAlle Kosten, die Sie tragen, stehen im Vertrag. Positionen, die dort nicht auftauchen, schulden Sie auch nicht.
- WiderrufsrechtVerbraucherdarlehen können Sie in der Regel innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Die Frist beginnt erst, wenn Sie alle Pflichtangaben erhalten haben.
- Keine VorkasseVerlangt jemand vor einer Zusage Geld für die Vermittlung, ist das ein Warnsignal. Bei mir gibt es keine Vorkasse und keine Gebühr für eine Einschätzung.
Was mich zur Vergütung oft gefragt wird
Verdienen Sie an einer Bank mehr als an einer anderen?
Die Vergütungssätze der Institute unterscheiden sich, das ist so. Deshalb lege ich Ihnen die Angebote nebeneinander und begründe meine Empfehlung an Zahlen, die Sie nachrechnen können: Sollzins, effektiver Jahreszins, Restschuld am Ende der Zinsbindung, Sondertilgungsrecht. Sie sehen die Alternativen und entscheiden selbst. Ein Vorschlag, der sich nicht an diesen Zahlen begründen lässt, ist keiner.
Zahle ich etwas, wenn am Ende keine Finanzierung zustande kommt?
Nein. Ohne Darlehensauszahlung entsteht keine Vergütung, weder bei Ihnen noch bei mir. Das gilt auch dann, wenn ich bereits mehrere Banken angefragt und Ihre Unterlagen aufbereitet habe. Es gilt ebenso, wenn Sie sich nach dem Erstgespräch gegen den Kauf entscheiden oder am Ende das Angebot Ihrer Hausbank annehmen.
Ist eine Finanzierung über einen Vermittler teurer als direkt bei der Bank?
In der Regel nicht, häufig ist das Gegenteil der Fall. Die Konditionen im Bankenpool sind Einkaufskonditionen für ein hohes Volumen und liegen oft unter den ausgehängten Filialkonditionen desselben Instituts. Entscheidend ist ohnehin nicht die Herkunft des Angebots, sondern der Vergleich: Eine einzelne Bank kann Ihnen nur ihr eigenes Angebot machen.
Wie unterscheidet sich Ihre Vergütung von der eines Bankmitarbeiters?
Auch der Berater in der Filiale wird bezahlt, seine Vergütung fällt nur intern an und bleibt für Sie unsichtbar. Er kann Ihnen zudem ausschließlich die Produkte seines eigenen Hauses anbieten. Der Unterschied liegt also nicht darin, ob jemand an Ihrem Abschluss verdient, sondern darin, wie viele Angebote Sie zum Vergleich bekommen.
Kostet die Betreuung nach der Auszahlung etwas?
Für Fragen rund um Ihre laufende Finanzierung nicht. Brauchen Sie nach zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung, ist das erneut eine Vermittlung und wird wieder von der finanzierenden Bank vergütet. Gesonderte Leistungen wie eine Hausverwaltung oder die Vermittlung eines Objekts sind eigene Verträge mit eigener, vorher schriftlich vereinbarter Vergütung.
So läuft die Beratung ab
Die sieben Schritte von der Bedarfsanalyse bis zur Schlüsselübergabe und wer dabei was tut.
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Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.