Einmal Kunde, dauerhaft Ansprechpartner
Eine Finanzierung läuft zwanzig, dreißig Jahre. In dieser Zeit ändern sich Zinsen, Mieter, Familien und Pläne. Ich bleibe Ihr Ansprechpartner, auch wenn das letzte Mal, dass wir gesprochen haben, sieben Jahre her ist.
Warum die Beratung nicht mit der Auszahlung endet
Wer einmal Kunde ist, bleibt Kunde. Das ist kein Werbesatz, sondern eine Folge der Rechnung: Der Aufwand liegt am Anfang, der Nutzen für Sie verteilt sich über Jahrzehnte. Ein Berater, der nach der Auszahlung verschwindet, hat seine Arbeit auf den Abschluss verkürzt.
Der praktische Grund ist ein zweiter. Ich kenne Ihre Unterlagen, Ihre Zinsbindung, Ihre Objekte und Ihre Lebensplanung, weil wir vor dem Kauf darüber gesprochen haben. Wenn Sie in acht Jahren anrufen, fange ich nicht bei null an. Das spart Ihnen den Papierkram gleich mit.
Und schließlich besitze und verwalte ich selbst vermietete Immobilien. Die Fragen, die im dritten Jahr kommen, sind mir nicht theoretisch bekannt.
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Kauf und Einzug
Notartermin, Grundbucheintrag, Auszahlung, Übergabe. Auf Wunsch begleite ich Sie zum Notar und zur Objektübergabe.
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Die ersten Jahre
Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, die erste größere Reparatur, Fragen zur Steuererklärung. Hier fällt die meiste laufende Arbeit an.
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Ende der Zinsbindung
Rund ein Jahr vorher melde ich mich. Wir vergleichen Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen nebeneinander.
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Verändern oder verkaufen
Zweite Immobilie, Umbau, Verkauf, Übertragung an die Kinder. Der Punkt, an dem sich zeigt, ob die Entscheidung von damals getragen hat.
Was an Ihrer Finanzierung weiterläuft
Ein Darlehensvertrag ist kein Zustand, sondern ein Vorgang. Über zwanzig Jahre gibt es mehrere Punkte, an denen sich etwas ändern lässt oder ändern muss. Die wichtigsten stehen unten. Bei allen gilt: Der richtige Zeitpunkt liegt früher, als die meisten denken.
| Anlass | Wann er ansteht | Was ich dann tue |
|---|---|---|
| Ende der Zinsbindung | meist nach 10 bis 20 Jahren | Vergleich von Prolongation, Umschuldung und Anschlussfinanzierung über den Bankenpool. |
| Forward-Darlehen | bis zu fünf Jahre vorher | Prüfung, ob sich das Sichern des heutigen Zinsniveaus rechnet. |
| Sonderkündigungsrecht | zehn Jahre nach vollständigem Empfang | Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen. Dieses Recht kann Ihnen die Bank nicht nehmen. |
| Tilgungssatzwechsel | wenn im Vertrag vereinbart | Anpassung der Rate nach oben oder unten, etwa bei Elternzeit oder einer Gehaltserhöhung. |
| Sondertilgung | meist jährlich | Erinnerung an das vereinbarte Recht und Rechnung, ob Tilgen oder Anlegen sinnvoller ist. |
| Modernisierung | wenn Heizung, Dach oder Fenster fällig sind | Prüfung von Förderprogrammen und Aufstockung oder eigenem Modernisierungskredit. |
| Zweite Immobilie | wenn Kapital frei wird | Prüfung, ob sich vorhandenes Eigentum als Sicherheit einsetzen lässt. |
Der häufigste Fehler ist Warten. Wer sich erst drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung meldet, verhandelt unter Zeitdruck und nimmt am Ende das Angebot der eigenen Bank, weil ein Wechsel nicht mehr zu schaffen ist. Wie das besser läuft, steht im Beitrag über die Anschlussfinanzierung.
Wenn Sie vermieten
Mit dem ersten Mietvertrag beginnt eine zweite Baustelle, und sie hat wenig mit Finanzierung zu tun. Fristen, Formvorschriften und Abrechnungen kosten Zeit, und Fehler kosten Geld: Eine Nebenkostenabrechnung, die zu spät zugeht, lässt sich nicht mehr nachfordern.
Was laufend anfällt
- Mietvertrag aufsetzenWelche Klauseln wirksam sind, welche Regelung zu Schönheitsreparaturen hält und was bei Staffel- oder Indexmiete zu beachten ist.
- NebenkostenabrechnungDie Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach kann nichts mehr nachgefordert werden; ein Guthaben ist trotzdem auszuzahlen.
- MieterhöhungMietspiegel, Kappungsgrenze und Wartefristen greifen ineinander. In Oberhausen gilt die Grenze von 20 Prozent in drei Jahren, und die Miete muss beim Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein.
- Modernisierung umlegenNach einer Modernisierung dürfen 8 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden, begrenzt auf 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 € auf 2 €.
- MieterwechselKündigung, Übergabeprotokoll, Zählerstände, Kautionsabrechnung. Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten und ist getrennt anzulegen.
- Steuerliche UnterlagenEine saubere Aufstellung der Einnahmen und Werbungskosten spart im Frühjahr Arbeit. Die steuerliche Beratung selbst gehört zu Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.
Der SPro Manager: Verwaltung ohne Ordner
Für Vermieterinnen und Vermieter, die selbst verwalten, gibt es den SPro Manager. Objekte, Einheiten, Mietverträge, Zahlungen und Belege liegen an einer Stelle, und die Nebenkostenabrechnung entsteht daraus auf Knopfdruck statt aus einer Tabelle, die jedes Jahr neu gebaut wird.
Wer die Arbeit ganz abgeben möchte, findet unser Angebot unter Hausverwaltung. Beides lässt sich kombinieren: Sie behalten den Überblick im System, und die laufende Arbeit übernehmen wir.
Der SPro Manager ist unter spromanager.de erreichbar. Wenn Sie ihn ausprobieren möchten, richte ich Ihnen den Zugang ein und lege Ihre Objekte mit an — das dauert eine knappe Stunde und erspart Ihnen den üblichen Fehlstart.
Objekte und Einheiten
Jedes Haus, jede Wohnung, jeder Stellplatz mit Fläche, Ausstattung und Zählern. Die Grundlage für jede spätere Abrechnung.
Mietverträge
Laufzeiten, Kaltmiete, Vorauszahlungen, Kaution, Indexklauseln. Fristen stehen dort, wo Sie sie beim Nachschauen erwarten.
Zahlungseingänge
Wer hat wann wie viel gezahlt, und wo fehlt etwas? Offene Posten fallen auf, bevor daraus ein Rückstand von drei Monaten wird.
Nebenkostenabrechnung
Kostenarten, Verteilerschlüssel, Verbrauchsanteile. Am Ende steht ein Dokument, das Sie versenden können.
Wenn sich das Leben ändert
Irgendwann steht die andere Richtung an: Die Kinder ziehen aus, ein Objekt passt nicht mehr, ein Erbe kommt hinzu, oder es soll etwas an die nächste Generation übergehen. Auch dafür bleibe ich Ansprechpartner, als Immobilienmakler nach § 34c der Gewerbeordnung.
Ein Verkauf beginnt lange vor der Anzeige. Zu klären sind der realistische Wert, die Unterlagen, die Reihenfolge gegenüber der finanzierenden Bank und die Frage, ob die Zehnjahresfrist des § 23 des Einkommensteuergesetzes abgelaufen ist. Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren greift sie ohnehin nicht.
Ob ein Verkauf steuerlich sinnvoll ist, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater. Ich sage Ihnen, was die Immobilie am Markt wert ist und welche Wege es gibt, sie zu verkaufen oder zu behalten. Manchmal ist das Ergebnis, dass Vermieten die bessere Lösung bleibt.
Was das kostet
Fragen rund um Ihre laufende Finanzierung kosten nichts. Das gilt für den Anruf zur Rate ebenso wie für den Blick auf ein Angebot, das Ihnen jemand anderes gemacht hat.
Kommt es zu einer neuen Vermittlung, etwa bei einer Anschlussfinanzierung oder einer zweiten Immobilie, wird diese wie beim ersten Mal im Erfolgsfall von der finanzierenden Bank vergütet. Für Sie entstehen dabei keine gesonderten Kosten; die Einzelheiten stehen im Beitrag über die Vergütung der Beratung.
Gesonderte Leistungen sind gesondert vereinbart: die laufende Hausverwaltung, die Nutzung des SPro Managers und die Vermittlung eines Objekts als Makler. Was das jeweils kostet, sage ich Ihnen vorher und schriftlich. Stillschweigende Verrechnungen zwischen diesen Bereichen gibt es bei mir nicht.
Was mich zur laufenden Betreuung oft gefragt wird
Muss ich für eine Frage einen Termin vereinbaren?
Für eine kurze Frage nicht. Rufen Sie an oder schreiben Sie eine E-Mail, das meiste lässt sich in wenigen Minuten klären. Einen Termin brauchen wir, wenn gerechnet werden muss: Anschlussfinanzierung, Umschuldung, eine zweite Immobilie oder ein Verkauf. Meine Nummer und meine Adresse ändern sich nicht, und Sie landen nicht in einer Warteschleife.
Melden Sie sich von allein, wenn meine Zinsbindung ausläuft?
Ja. Ich habe die Endtermine meiner Kundinnen und Kunden vorliegen und melde mich in der Regel rund ein Jahr vorher. Das ist der Zeitpunkt, an dem sich ein Vergleich lohnt und an dem ein Forward-Darlehen noch sinnvoll sein kann. Verlassen Sie sich trotzdem nicht allein darauf: Notieren Sie sich den Termin selbst und melden Sie mir jeden Adresswechsel.
Betreuen Sie auch Finanzierungen, die nicht über Sie liefen?
Ja. Wenn Ihre bestehende Finanzierung von Ihrer Hausbank oder von jemand anderem stammt, sehe ich sie mir gern an, sobald eine Anschlussfinanzierung oder eine Umschuldung ansteht. Bringen Sie den Darlehensvertrag und den letzten Jahreskontoauszug mit. Ob ein Wechsel lohnt, sage ich Ihnen ehrlich, auch wenn die Antwort Nein lautet.
Was passiert, wenn ich die Rate einmal nicht zahlen kann?
Melden Sie sich sofort, bevor eine Rate platzt. In den allermeisten Fällen lässt sich etwas vereinbaren: eine Tilgungsaussetzung, ein Tilgungssatzwechsel, in Einzelfällen eine Stundung. Banken sind dabei deutlich gesprächsbereiter, solange nichts offen ist. Nach der zweiten Rücklastschrift wird es erheblich schwieriger.
Hausverwaltung
Wenn Sie die laufende Arbeit ganz abgeben möchten: Mieter, Abrechnung, Instandhaltung.
Anschlussfinanzierung
Was am Ende der Zinsbindung zu tun ist und warum der richtige Zeitpunkt früher liegt, als man denkt.
So läuft die Beratung ab
Die sieben Schritte vom Erstgespräch bis zur Schlüsselübergabe.
Eine Frage zu Ihrer Immobilie?
Rufen Sie an, auch wenn wir zuletzt vor Jahren gesprochen haben. Die meisten Fragen sind in ein paar Minuten geklärt, und Ihre Unterlagen liegen mir noch vor.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.