Passt dieses Objekt zu Ihrem Leben?
Eine Bank prüft, ob Sie das Darlehen tragen können. Ob die Immobilie zu Ihnen passt, prüft sie nicht. Genau das mache ich vor jeder Finanzierung — und sage es Ihnen auch dann, wenn die Antwort Nein lautet.
Die zwei Fragen, die niemand zusammen stellt
Beim Immobilienkauf werden zwei Fragen gestellt, und fast immer von verschiedenen Leuten. Die Bank fragt: Kann diese Person das Darlehen bedienen, und trägt das Objekt die Sicherheit? Der Makler fragt: Lässt sich dieses Objekt verkaufen? Beide Fragen sind berechtigt, und beide gehen an Ihnen vorbei.
Die dritte Frage lautet: Passt diese Immobilie zu dem Leben, das Sie führen wollen? Sie stellt Ihnen im Kaufprozess niemand. Der Makler arbeitet für den Verkäufer, das Notariat ist zur Unparteilichkeit verpflichtet, und die Bank interessiert sich für Ihre Zahlungsfähigkeit, nicht für Ihre Familienplanung.
Ich verkaufe nicht, ich berate. Deshalb steht die Objektprüfung bei mir zwischen dem Erstgespräch und den Unterlagen, also bevor irgendetwas in Bewegung kommt. Sie ist der zweite von sieben Schritten in meinem Beratungsablauf.
Was ich am Objekt prüfe
Der erste Teil ist handwerklich und lässt sich an Unterlagen abarbeiten. Ich brauche dafür das Exposé, den Grundriss, den Energieausweis und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung mit dem letzten Protokoll der Eigentümerversammlung. Was genau gebraucht wird, steht im Beitrag über die Unterlagen zum Objekt.
| Kriterium | Worauf ich schaue |
|---|---|
| Lage und Anbindung | Straße, Nachbarschaft, Lärm, Einkauf, Schule, Anschluss an Bahn und Autobahn. Die Lage ist das einzige, was sich nie ändern lässt. |
| Baujahr und Bauweise | Bauteile mit begrenzter Lebensdauer: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen. Aus dem Baujahr ergibt sich, was in den nächsten zehn Jahren fällig wird. |
| Grundriss | Zimmerzahl, Schnitt, Belichtung, Bäder. Ein schlechter Grundriss lässt sich selten günstig reparieren, tragende Wände schon gar nicht. |
| Energie | Kennwert und Art des Ausweises, Heizungsalter, Dämmzustand. Daraus folgen die laufenden Kosten und der mögliche Sanierungsbedarf. |
| Zustand und Sanierungsstau | Was ist gemacht, was steht an, was kostet es. Bei Wohnungen zusätzlich: Was hat die Gemeinschaft beschlossen und was ist nur angedacht? |
| Rücklage der Gemeinschaft | Bei Eigentumswohnungen der wichtigste Punkt. Eine dünne Rücklage vor einer Dachsanierung bedeutet eine Sonderumlage, und die trifft Sie. |
| Erweiterbarkeit | Ausbaureserve im Dach, Anbaumöglichkeit, Baurecht auf dem Grundstück. Wichtig, wenn Familienzuwachs denkbar ist. |
| Zahlen | Kaufpreis je Quadratmeter im Ortsvergleich, Kaufnebenkosten, bei Kapitalanlagen die realistisch erzielbare Miete. |
Was ich an Ihrem Leben prüfe
Der zweite Teil steht in keinem Exposé, und er entscheidet häufiger über Zufriedenheit als der erste. Er ergibt sich aus dem, was Sie mir im Erstgespräch über sich erzählt haben. Deshalb frage ich dort zuerst nach Ihrer Lebensplanung und erst danach nach Zahlen.
Fragen, die ich Ihnen stelle
- Haushalt heute und in zehn JahrenReicht der Grundriss, wenn ein Kind dazukommt? Reicht er noch, wenn die Kinder ausgezogen sind, oder heizen Sie dann 140 Quadratmeter für zwei Personen?
- ArbeitswegZwanzig Minuten mehr je Richtung sind bei 220 Arbeitstagen im Jahr rund 1.450 Stunden in zehn Jahren, also etwa neun Monate Arbeitszeit. Diese Rechnung mache ich mit Ihnen einmal auf, bevor Sie sich für die günstigere Randlage entscheiden.
- Sicherheit der EinkommenBefristung, Probezeit, Elternzeit, Selbstständigkeit. Ein Objekt, das nur mit zwei vollen Einkommen trägt, ist ein Objekt mit Bedingung.
- Alter und RuhestandWie lange läuft die Finanzierung, und wie sieht die Rate aus, wenn das Erwerbseinkommen endet? Ein Haus mit Treppen ist mit 40 eine andere Immobilie als mit 75.
- EigenleistungWie viel wollen und können Sie selbst machen? Eigenleistung senkt die Kosten, kostet aber Wochenenden, und Banken erkennen sie nur begrenzt an.
- BleibedauerUnter fünf Jahren rechnet sich ein Kauf wegen der Kaufnebenkosten selten. Wer beruflich flexibel bleiben muss, ist mit Miete oft besser beraten.
Die Frage nach dem Ausstieg
Kaum jemand denkt beim Kauf an den Verkauf. Genau das macht die Frage wertvoll. Eine Immobilie, die sich später schwer verkaufen lässt, bindet Sie an einen Ort und an eine Lebensform, auch wenn sich Ihre Umstände ändern.
Schwer verkäuflich sind meist dieselben Merkmale: eine Lage ohne Nachfrage, ein sehr eigenwilliger Zuschnitt, ein Objekt, das deutlich teurer ist als alles in der Umgebung, oder ein Haus mit einem Sanierungsstau, den Käufer nicht mehr finanziert bekommen. Bei Eigentumswohnungen kommen ein zerstrittener Verwaltungsbeirat und eine leere Rücklage dazu.
Das ist kein Argument gegen ein solches Objekt. Es ist ein Argument dafür, es zu wissen und im Preis zu berücksichtigen. Wenn Sie das Haus für dreißig Jahre kaufen und es genau Ihren Vorstellungen entspricht, ist die schwierige Wiederverkäuflichkeit ein hinnehmbarer Preis. Wenn Sie in sieben Jahren wieder verkaufen könnten, ist sie ein Risiko.
Wenn ich abrate
Es kommt regelmäßig vor, dass ich von einem Objekt abrate, das ich problemlos finanzieren könnte. Das ist der Moment, für den es diese Seite gibt.
Eine Absage besteht bei mir immer aus drei Teilen. Erstens dem Punkt, der aus meiner Sicht nicht zu dem passt, was Sie mir geschildert haben. Zweitens der Größenordnung: Was kostet dieser Punkt, in Euro oder in Lebensqualität? Drittens einer Alternative. Ein Nein ohne Vorschlag hilft niemandem, deshalb bringe ich im selben Gespräch ein bis drei Objekte mit, die besser zu Ihrer Beschreibung passen.
Die Entscheidung bleibt Ihre. Wenn Sie das Objekt nach meiner Einschätzung immer noch wollen, finanziere ich es, und ich tue das ohne Vorbehalt. Sie haben dann alle Informationen, und mehr schulde ich Ihnen nicht.
„Die Rücklage ist zu dünn“
Beispiel: Dach und Fenster sind über dreißig Jahre alt, die Gemeinschaft hat wenig angespart. Eine Sonderumlage im fünfstelligen Bereich ist absehbar und gehört in Ihre Rechnung, nicht in die Zukunft.
„Der Grundriss trägt nicht“
Beispiel: Sie planen ein zweites Kind, die Wohnung hat zwei Zimmer und keine Ausbaureserve. Rechnerisch passt sie, in vier Jahren nicht mehr.
„Die Miete ist nicht erzielbar“
Beispiel: Die Kalkulation des Verkäufers rechnet mit einer Miete, die am Ort niemand zahlt. Die Rendite sieht auf dem Papier gut aus und in der Realität nicht.
„Der Preis passt nicht zur Straße“
Beispiel: Das Objekt liegt deutlich über dem, was in derselben Lage gezahlt wird. Das trifft Sie beim Beleihungswert sofort und beim Wiederverkauf später.
„Der Weg frisst den Preisvorteil“
Beispiel: 15.000 € günstiger, dafür 25 Minuten weiter je Richtung. Über zehn Jahre sind das rund 1.800 Stunden im Auto, und die Spritkosten stehen noch nicht in dieser Rechnung.
„Die Energiebilanz kippt die Rechnung“
Beispiel: Baujahr 1968, ungedämmt, Heizung von 1998. Die Monatsrate passt, die Nebenkosten und die absehbare Heizungserneuerung passen nicht.
Wie eine Prüfung abläuft
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Sie schicken mir das Objekt
Exposé, Grundriss, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung und das letzte Protokoll der Eigentümerversammlung. Was fehlt, hole ich ein.
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Ich prüfe die Unterlagen
Zwei bis drei Tage. Ich gleiche das Objekt mit Ihrer Schilderung aus dem Erstgespräch ab und rechne die Nebenkosten und die tragbare Rate durch.
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Wir sprechen über das Ergebnis
Sie bekommen eine klare Einschätzung mit Begründung, keine Liste von Eventualitäten. Wo ich unsicher bin, sage ich auch das.
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Passt es nicht, kommt eine Alternative
Ein bis drei Objekte, die besser zu Ihrer Beschreibung passen. Passt es, geht es direkt weiter mit Ihren Unterlagen und den Bankgesprächen.
Was mich zur Objektprüfung oft gefragt wird
Kostet mich die Objektprüfung etwas?
Nein. Sie gehört zur Beratung und ist für Sie kostenfrei, auch dann, wenn am Ende keine Finanzierung daraus wird. Vergütet werde ich erst im Erfolgsfall von der Bank, die das Darlehen auszahlt. Genau deshalb kann ich Ihnen ohne Interessenkonflikt sagen, dass ein Objekt nicht passt. Ein Abschluss um jeden Preis wäre für mich kein guter Abschluss.
Wie viele Objekte kann ich prüfen lassen?
So viele, wie Sie in die engere Wahl nehmen. In der Praxis sind es zwei bis fünf, bevor eines übrig bleibt. Schicken Sie mir das Exposé, den Grundriss und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung mit dem letzten Versammlungsprotokoll. Eine erste Einschätzung bekommen Sie meist innerhalb von zwei bis drei Tagen.
Ersetzt Ihre Prüfung einen Gutachter?
Nein. Ich schaue auf Lage, Zustand, Unterlagen, Zahlen und darauf, ob das Objekt zu Ihrer Lebensplanung passt. Substanzfragen wie Feuchtigkeit im Mauerwerk, Statik oder der Zustand des Dachstuhls gehören in die Hände einer Bausachverständigen oder eines Bausachverständigen. Wenn ich einen solchen Punkt sehe, sage ich Ihnen das und rate zur Begutachtung vor dem Notartermin.
Was passiert, wenn ich Ihrer Einschätzung nicht folge?
Dann finanziere ich das Objekt trotzdem, sofern es geht. Die Entscheidung ist Ihre, nicht meine. Ich schulde Ihnen eine ehrliche Einschätzung und die Begründung dazu, nicht das letzte Wort. Es kommt vor, dass jemand gute Gründe hat, die ich nicht kenne, und es kommt vor, dass mir schlicht ein Argument fehlt.
So läuft die Beratung ab
Die sieben Schritte von der Bedarfsanalyse bis zur Schlüsselübergabe.
Das Erstgespräch vorbereiten
Warum wir zuerst über Ihre Lebensplanung sprechen und erst danach über Zahlen.
Was die Beratung kostet
Warum für Sie keine Kosten entstehen und warum das eine ehrliche Absage überhaupt erst möglich macht.
Lassen Sie Ihr Wunschobjekt prüfen
Schicken Sie mir Exposé und Grundriss. Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung, auch wenn sie Ihnen nicht gefällt — und im Zweifel eine Alternative dazu.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.