Tilgung einfach erklärt
Die Tilgung entscheidet darüber, wie schnell Sie schuldenfrei sind und wie viel Zins Sie insgesamt zahlen. Wir zeigen Ihnen, wie Zins und Tilgung zusammenspielen — und worauf es bei der Wahl der Rate wirklich ankommt.
Was Tilgung bedeutet
Tilgung ist der Teil Ihrer Monatsrate, mit dem Sie die Schuld tatsächlich abbauen. Der andere Teil ist der Zins — der Preis dafür, dass die Bank Ihnen das Geld überlässt. Der Zins verschwindet, die Tilgung bleibt: Jeder getilgte Euro senkt Ihre Restschuld dauerhaft.
Genau deshalb ist die Tilgung die wichtigste Stellschraube, die Sie selbst in der Hand haben. Den Zinssatz gibt der Markt vor, und Ihre Verhandlungsposition verbessert sich vor allem über Bonität, Eigenkapital und den Vergleich vieler Banken. Wie hoch Sie tilgen, entscheiden dagegen Sie — im Rahmen dessen, was Ihr Haushalt dauerhaft trägt.
Zins und Tilgung in einer Rate
Die allermeisten Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen. „Annuität" ist dabei nichts anderes als die gleichbleibende Jahresrate. Innerhalb dieser Rate verschiebt sich das Verhältnis Monat für Monat: Weil die Restschuld sinkt, fällt weniger Zins an — und weil die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil um genau diesen Betrag.
Dieser Effekt beschleunigt sich. Am Anfang geht der größere Teil Ihrer Rate an die Bank, gegen Ende tilgen Sie fast nur noch. Für Sie heißt das: Die ersten Jahre fühlen sich zäh an, danach geht es spürbar schneller.
- Monatsrate (bleibt gleich)
- 1.375 €
- davon Zins im ersten Monat
- 750 €
- davon Tilgung im ersten Monat
- 625 €
- Zinsanteil nach zehn Jahren
- rund 535 €
- Tilgungsanteil nach zehn Jahren
- rund 840 €
- Restschuld nach zehn Jahren
- rund 214.000 €
Die Rate ändert sich nicht — ihr Innenleben schon: Aus 750 € Zins und 625 € Tilgung werden nach zehn Jahren rund 535 € Zins und 840 € Tilgung. Vollständig getilgt wäre dieses Darlehen nach etwa 27 Jahren.
Beispielwerte zur Veranschaulichung – keine Kondition und kein Angebot.
Die anfängliche Tilgung
Mit „anfänglicher Tilgung" ist der Anteil der Darlehenssumme gemeint, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Bei 300.000 € und zwei Prozent anfänglicher Tilgung sind das 6.000 € im ersten Jahr. Ihre Jahresrate ergibt sich dann grob aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung — bei 3,0 % Zins und 2,0 % Tilgung also aus 5,0 % der Darlehenssumme.
Ein Prozentpunkt mehr Tilgung wirkt erstaunlich stark, weil er über die gesamte Laufzeit Zinsen einspart. Die folgende Übersicht zeigt das für 100.000 € Darlehen:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Schuldenfrei nach |
|---|---|---|---|
| 1,0 % | 333 € | 88.500 € | 47 Jahre |
| 2,0 % | 417 € | 77.100 € | 31 Jahre |
| 2,5 % | 458 € | 71.300 € | 27 Jahre |
| 3,0 % | 500 € | 65.600 € | 23 Jahre |
| 4,0 % | 583 € | 54.100 € | 19 Jahre |
Sondertilgung: die freiwillige Extrarate
Ein Sondertilgungsrecht erlaubt Ihnen, zusätzlich zur laufenden Rate außerplanmäßig zu tilgen — üblicherweise bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, ohne Zusatzkosten. Sie müssen es nicht nutzen; Sie dürfen. Genau das macht es wertvoll: Es verkürzt die Laufzeit in guten Jahren, ohne Sie in schlechten zu binden.
Wichtig ist, dass das Recht im Darlehensvertrag steht. Viele Banken räumen es ohne Zinsaufschlag ein, andere lassen es sich bezahlen. Beim Vergleich der Angebote sollten Sie deshalb nicht nur auf den Zinssatz schauen, sondern auch auf diese Nebenabreden.
Worauf Sie im Vertrag achten sollten
- SondertilgungsrechtHöhe, Häufigkeit und Fristen ausdrücklich im Vertrag festhalten lassen.
- TilgungssatzwechselDas Recht, die Tilgung während der Zinsbindung anzupassen, kostet meist nichts — wenn man es vereinbart.
- Bereitstellungszinsfreie ZeitWichtig beim Neubau, wenn das Geld erst nach Baufortschritt abgerufen wird.
- AuszahlungsvoraussetzungenKlären, welche Nachweise die Bank vor der Auszahlung sehen möchte.
Zinsbindung, Restschuld und Anschlussfinanzierung
Zinsbindung und Tilgung sind zwei verschiedene Dinge. Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zinssatz garantiert ist — häufig zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Die Tilgung bestimmt, wie viel Schuld in dieser Zeit abgebaut wird. Läuft die Bindung aus, bevor das Darlehen vollständig getilgt ist, bleibt eine Restschuld.
Je höher die Tilgung, desto kleiner diese Restschuld — und desto weniger hängt Ihre Finanzierung vom Zinsniveau in zehn oder fünfzehn Jahren ab. Wer knapp tilgt, verschiebt einen erheblichen Teil des Risikos in die Zukunft. Mehr dazu lesen Sie in unseren häufigen Fragen.
Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung dürfen Sie ein Immobiliendarlehen nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Dieses Recht kann Ihnen die Bank nicht nehmen.
In fünf Schritten zur passenden Rate
-
Haushalt ehrlich rechnen
Nicht die höchstmögliche Rate ist die richtige, sondern die dauerhaft tragbare. Rücklagen für Instandhaltung und unvorhergesehene Ausgaben gehören in die Rechnung.
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Zielhorizont festlegen
Bis wann soll die Immobilie abbezahlt sein? Als Orientierung dient häufig der Beginn des Ruhestands — danach sinkt das Einkommen in der Regel.
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Tilgung und Zinsbindung zusammen denken
Eine lange Zinsbindung mit auskömmlicher Tilgung schafft Planungssicherheit. Beides gemeinsam bestimmt Ihre Restschuld am Ende der Bindung.
-
Angebote wirklich vergleichen
Sollzins, effektiver Jahreszins, Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel gehören nebeneinander auf den Tisch. Wir vergleichen dafür über 800 Bankpartner.
-
Nach zehn Jahren neu prüfen
Spätestens ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung beginnt die Anschlussfinanzierung. Auch dort entscheidet die Tilgung über Laufzeit und Gesamtkosten.
Begriffe kurz erklärt
Annuität
Die gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Sie ändert sich während der Zinsbindung nicht, ihre Zusammensetzung dagegen laufend.
Anfängliche Tilgung
Der Anteil der Darlehenssumme, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen — angegeben in Prozent des ursprünglichen Darlehens.
Restschuld
Der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist und für den Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen.
Sondertilgung
Eine zusätzliche, freiwillige Zahlung außerhalb der laufenden Rate. Sie verkürzt die Laufzeit und spart Zinsen.
Sollzins
Der reine Zinssatz für das Darlehen. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich bestimmte Nebenkosten und macht Angebote vergleichbar.
Volltilgerdarlehen
Ein Darlehen, das am Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt ist. Es gibt keine Restschuld und kein Zinsänderungsrisiko.
Was uns zur Tilgung oft gefragt wird
Welche anfängliche Tilgung ist die richtige für mich?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Ausschlaggebend ist, welche Rate Sie dauerhaft gut tragen können — auch dann, wenn ein Einkommen wegfällt oder größere Reparaturen anstehen. Viele Haushalte wählen eine anfängliche Tilgung zwischen zwei und drei Prozent und vereinbaren zusätzlich ein Sondertilgungsrecht. Wichtig ist außerdem Ihr Alter: Die Finanzierung sollte möglichst bis zum Ruhestand weitgehend abgetragen sein.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt in aller Regel eine Restschuld übrig. Dafür brauchen Sie eine neue Zinsvereinbarung — entweder bei Ihrer bisherigen Bank oder bei einem anderen Institut. Beides ist möglich, und der Vergleich lohnt sich fast immer. Kümmern Sie sich spätestens zwölf Monate vor Ablauf darum, bei erwarteten Zinssteigerungen auch früher.
Kann ich die Tilgung während der Laufzeit ändern?
Viele Darlehensverträge sehen einen Tilgungssatzwechsel vor: Sie dürfen die Tilgung dann während der Zinsbindung ein- oder mehrmals innerhalb festgelegter Grenzen anpassen. Das ist kein Automatismus, sondern muss im Vertrag stehen — deshalb sollten Sie schon beim Abschluss darauf achten. Nachträglich lässt sich ein solches Recht meist nicht mehr ergänzen.
Ist eine hohe Tilgung besser als eine Sondertilgung?
Eine höhere anfängliche Tilgung wirkt sofort und über die gesamte Laufzeit, bindet Sie aber an eine höhere Monatsrate. Ein Sondertilgungsrecht kostet in der Regel nichts, lässt Ihnen aber die Wahl, ob Sie es nutzen. In der Praxis ist häufig die Kombination sinnvoll: eine Rate, die sicher tragbar ist, plus die Möglichkeit, in guten Jahren zusätzlich zu tilgen.
Baufinanzierung in Oberhausen
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Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.