Wohnfläche berechnen: was zählt und was nicht
Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße für Miete, Betriebskostenumlage und Mieterhöhung. Die Wohnflächenverordnung sagt, welche Flächen voll, welche zur Hälfte und welche gar nicht zählen — und wie gemessen wird.
Wann die Verordnung gilt
Die Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV, stammt vom 25. November 2003. Nach ihrem § 1 ist sie anzuwenden, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet wird — unmittelbar gilt sie also im geförderten Wohnungsbau.
Für frei finanzierte Wohnungen gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Methode. In der Praxis hat sich die Verordnung trotzdem durchgesetzt: Sie wird in Mietverträgen regelmäßig vereinbart, und die Rechtsprechung zieht sie als Auslegungsmaßstab heran, wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt.
Daneben existiert die DIN 277, die vor allem im Bauwesen verwendet wird. Sie rechnet anders, unter anderem bei Balkonen und Dachschrägen, und führt regelmäßig zu größeren Werten. Wer beide Methoden vermischt, produziert Abweichungen von zehn Prozent und mehr. Legen Sie deshalb im Mietvertrag ausdrücklich fest, nach welcher Methode gerechnet wurde.
Voll, halb oder gar nicht
§ 4 WoFlV bestimmt, mit welchem Anteil eine Grundfläche zur Wohnfläche zählt. Maßgeblich ist bei Räumen die lichte Höhe, also der Abstand zwischen Fußbodenoberkante und Decke.
| Fläche | Anrechnung | Grundlage |
|---|---|---|
| Räume mit mindestens 2,00 m lichter Höhe | voll | § 4 Nr. 1 WoFlV |
| Flächen mit 1,00 m bis unter 2,00 m lichter Höhe | zur Hälfte | § 4 Nr. 2 WoFlV |
| Flächen unter 1,00 m lichter Höhe | gar nicht | § 4 Nr. 2 WoFlV |
| Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder, ähnliche geschlossene Räume | zur Hälfte | § 4 Nr. 3 WoFlV |
| Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen | in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte | § 4 Nr. 4 WoFlV |
| Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen | gar nicht | § 2 Abs. 3 WoFlV |
| Räume, die bauordnungsrechtliche Anforderungen nicht erfüllen | gar nicht | § 2 Abs. 3 WoFlV |
| Geschäftsräume | gar nicht | § 2 Abs. 3 WoFlV |
Ein beheizbarer Wintergarten zählt dagegen voll, weil er dann ein normaler Wohnraum ist. Die Halbierung in Nummer 3 betrifft ausdrücklich nur die unbeheizbaren.
Balkon, Loggia, Terrasse
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen gehören zur Wohnfläche, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören. Angerechnet werden sie nach § 4 Nummer 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte.
Diese Formulierung wird häufig falsch gelesen. Die Regelquote ist ein Viertel. Die Hälfte ist die Obergrenze und setzt eine besondere Qualität voraus, etwa eine geschützte Süd- oder Westlage, eine hochwertige Ausstattung oder eine ungewöhnlich gute Nutzbarkeit. Wer im Mietvertrag pauschal die Hälfte ansetzt, riskiert, dass die Flächenangabe insgesamt angreifbar wird.
Praktisch heißt das: Ein Balkon von 8 m² erhöht die Wohnfläche im Regelfall um 2 m², nicht um 4 m². Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung sind das immerhin fast drei Prozent — genug, um bei einer ohnehin knappen Angabe die Zehn-Prozent-Schwelle zu reißen.
Wie gemessen wird
§ 3 WoFlV verlangt die Messung nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, gemessen ab Vorderkante der Bekleidung. Gemessen wird also der Raum, wie er sich darstellt, nicht die Rohbaufläche.
Mitgerechnet werden dabei Fuß- und Sockelleisten, Türbekleidungen, Scheuerleisten sowie fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Heizkörper, Badewannen und Einbaumöbel. Der Platz, den ein Heizkörper einnimmt, zählt also mit zur Wohnfläche.
Nicht berücksichtigt werden Türnischen, Treppen mit mehr als drei Steigungen samt ihren Absätzen sowie Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben. Kleinere Vorsprünge bleiben also drin.
Fünf Regeln für ein belastbares Aufmaß
- Methode im Vertrag benennenWohnflächenverordnung ausdrücklich nennen, nicht stillschweigend voraussetzen.
- Dachschrägen zonenweise messenDie Bereiche unter 1,00 m und zwischen 1,00 und 2,00 m getrennt aufnehmen.
- Balkone mit einem Viertel ansetzenDie Hälfte nur, wenn die Qualität sie wirklich rechtfertigt.
- Keller und Speicher weglassenAuch wenn sie mitvermietet sind, zählen sie nicht zur Wohnfläche.
- Ergebnis dokumentierenAufmaß und Berechnung aufbewahren — sie sind Ihr Beweis, wenn die Fläche bestritten wird.
Eine Wohnung durchgerechnet
- Wohn- und Schlafräume über 2,00 m Höhe
- 58,00 m²
- Fläche unter Dachschräge, 1,00 bis 2,00 m, zur Hälfte von 14,00 m²
- 7,00 m²
- Fläche unter 1,00 m Höhe, 6,00 m², zählt nicht
- 0,00 m²
- Balkon 8,00 m², ein Viertel
- 2,00 m²
- Kellerraum 9,00 m², außerhalb der Wohnung
- 0,00 m²
- Wohnfläche nach WoFlV
- 67,00 m²
Nach DIN 277 käme man auf deutlich mehr, weil dort andere Regeln für Dachschrägen und Balkone gelten. Genau daraus entstehen die Abweichungen, über die später gestritten wird — deshalb gehört die Methode in den Mietvertrag.
Beispielrechnung mit frei gewählten Werten, keine Konditionszusage.
Warum die Fläche über Geld entscheidet
Die Wohnfläche ist nicht nur eine Zahl im Exposé. Sie ist die Bezugsgröße für drei Dinge, die jedes Jahr Geld bewegen.
Erstens die Betriebskosten. Haben Sie keinen anderen Maßstab vereinbart, wird nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt; das regelt § 556a Absatz 1 BGB. Eine falsche Fläche verzerrt damit jede Nebenkostenabrechnung — und zwar für alle Mieter des Hauses, nicht nur für den betroffenen.
Zweitens die Mieterhöhung. Für eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es allein auf die tatsächliche Wohnfläche an. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14) die früher gewährte Zehn-Prozent-Toleranz aufgegeben: Maßgeblich ist die reale Größe, unabhängig davon, was im Vertrag steht. Die Kappungsgrenze bleibt daneben zu beachten, wie wir bei der Mieterhöhung zeigen.
Drittens die Miethöhe selbst. Unterschreitet die tatsächliche Fläche die vereinbarte um mehr als zehn Prozent, liegt nach ständiger Rechtsprechung ein Mangel nach § 536 Absatz 1 Satz 1 BGB vor. Der Mieter darf die Miete mindern, ohne gesondert darlegen zu müssen, dass die Nutzbarkeit leidet — und er kann zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Was uns zur Wohnfläche oft gefragt wird
Gilt die Wohnflächenverordnung auch für frei finanzierte Wohnungen?
Unmittelbar gilt sie nur, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz gerechnet wird, also im geförderten Wohnungsbau. Im frei finanzierten Bereich wird sie in Mietverträgen aber regelmäßig vereinbart, und die Gerichte ziehen sie heran, wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt. Wer sie im Mietvertrag ausdrücklich benennt, schafft für beide Seiten Klarheit und vermeidet Streit über die Methode.
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Kellerräume außerhalb der Wohnung zählen nicht, ebenso wenig Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Boden- und Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Ein ausgebauter Hobbyraum im Keller zählt nur, wenn er die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt, insbesondere bei Raumhöhe, Belichtung und Belüftung. Bei den meisten Kellerräumen ist das nicht der Fall.
Was gilt bei einer Angabe mit „circa“ im Mietvertrag?
Sie schützt nicht vor einer Abweichung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt auch bei einer Circa-Angabe ein Mangel der Mietsache vor, wenn die tatsächliche Fläche die vereinbarte um mehr als zehn Prozent unterschreitet. Ein zusätzlicher Toleranzzuschlag wegen des Wortes „circa“ wird nicht gewährt. Wer unsicher ist, misst vor Vertragsschluss nach.
Was passiert, wenn ich die Fläche zu groß angegeben habe?
Unterschreitet die tatsächliche Fläche die vereinbarte um mehr als zehn Prozent, ist das nach ständiger Rechtsprechung ein Mangel im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 1 BGB. Der Mieter darf die Miete mindern, ohne gesondert nachweisen zu müssen, dass die Nutzbarkeit beeinträchtigt ist. Auch die Betriebskostenumlage nach Fläche kippt dann, weil sie auf einer falschen Bezugsgröße beruht.
Kann ich die Miete erhöhen, wenn die Wohnung größer ist als im Vertrag steht?
Für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es allein auf die tatsächliche Wohnfläche an. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 18. November 2015 entschieden und die frühere Zehn-Prozent-Grenze aufgegeben. Die Kappungsgrenze bleibt dabei allerdings zu beachten: Mehr als 20 Prozent in drei Jahren sind auch dann nicht möglich, wenn die Wohnung deutlich größer ist als angegeben.
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Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.