Modernisierungsumlage: Sanierungskosten auf die Miete umlegen
Nach einer Modernisierung dürfen Sie die Jahresmiete um acht Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Zwei Dinge begrenzen das: der herauszurechnende Erhaltungsanteil und die Kappung je Quadratmeter.
Was als Modernisierung zählt
Umlagefähig sind nur Modernisierungen, nicht Reparaturen. Eine Modernisierung liegt vor, wenn die Maßnahme den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert oder nachhaltig Energie oder Wasser einspart. Auch Maßnahmen, zu denen Sie gesetzlich verpflichtet sind, gehören dazu.
Typische Fälle sind eine energetische Sanierung der Fassade, der Austausch von Fenstern gegen deutlich besser dämmende, der Einbau eines Aufzugs, die Umstellung auf eine effizientere Heizung oder ein Balkonanbau. Kein Fall ist der Austausch eines defekten Bauteils gegen ein gleichwertiges — das ist Instandsetzung und gehört zu den nicht umlagefähigen Kosten.
In der Praxis liegt beides fast immer zusammen. Genau daran entscheidet sich, wie viel Sie umlegen dürfen.
Den Erhaltungsanteil herausrechnen
§ 559 Absatz 2 BGB verlangt, dass Sie aus den Gesamtkosten den Anteil herausrechnen, der auf fällige Instandsetzung entfällt. Maßgeblich ist, was Sie ohne die Modernisierung ohnehin hätten aufwenden müssen. Notfalls ist dieser Anteil zu schätzen, und die Schätzung muss nachvollziehbar sein.
Beispiel Fenster: Waren die alten Fenster am Ende ihrer Nutzungsdauer, hätten Sie sie ersetzen müssen. Die Kosten einfacher Ersatzfenster sind dann Erhaltungsaufwand. Umlagefähig ist nur der Mehrbetrag für die bessere Dämmung.
Dieser Abzug ist der häufigste Angriffspunkt gegen eine Erhöhungserklärung. Lassen Sie sich vom Handwerker eine Aufteilung geben, statt später zu schätzen.
Die Acht-Prozent-Rechnung
Nach § 559 Absatz 1 BGB dürfen Sie die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Betrifft die Maßnahme das ganze Haus, verteilen Sie die Kosten zunächst nach einem angemessenen Maßstab auf die Wohnungen, in aller Regel nach Wohnfläche.
- Gesamtkosten der Maßnahme
- 60.000 €
- abzüglich Erhaltungsanteil, hier 40 %
- 24.000 €
- umlagefähige Kosten
- 36.000 €
- Anteil der Wohnung, 80 von 400 m²
- 7.200 €
- davon 8 % je Jahr
- 576 €
- monatliche Erhöhung
- 48 €
Auf den Quadratmeter gerechnet sind das 0,60 € — die Kappung von 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren ist damit eingehalten. Ohne den Abzug des Erhaltungsanteils wären es 80 € im Monat gewesen.
Beispielrechnung mit frei gewählten Werten, keine Konditionszusage.
Die Kappung je Quadratmeter
§ 559 Absatz 3a BGB deckelt die Umlage zusätzlich. Die monatliche Miete darf sich durch Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 € je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Erhöhungen nach § 558 und § 560 BGB bleiben dabei außer Betracht.
Liegt die monatliche Miete vor der Erhöhung unter 7 € je Quadratmeter, sinkt die Kappung auf 2 € je Quadratmeter in sechs Jahren. Und für den Einbau einer Heizungsanlage, die zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder 1a BGB erfüllt, gilt eine gesonderte Grenze von 0,50 € je Quadratmeter in sechs Jahren; die übrigen Kappungen bleiben daneben bestehen.
| Fall | Höchstbetrag in sechs Jahren | Norm |
|---|---|---|
| Regelfall | 3,00 € je m² monatlich | § 559 Abs. 3a S. 1 BGB |
| Ausgangsmiete unter 7 € je m² | 2,00 € je m² monatlich | § 559 Abs. 3a S. 2 BGB |
| Einbau einer Heizungsanlage | 0,50 € je m² monatlich | § 559 Abs. 3a S. 3 BGB |
Ankündigung und Erklärung
Die Umlage steht am Ende eines Verfahrens mit zwei Schreiben. Zuerst die Ankündigung nach § 555c BGB: spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme, in Textform, mit Art und voraussichtlichem Umfang, dem voraussichtlichen Beginn und der Dauer, dem Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und den künftigen Betriebskosten. Auf die Möglichkeit des Härteeinwands sollen Sie hinweisen.
Nach der Maßnahme folgt die Erhöhungserklärung nach § 559b BGB, ebenfalls in Textform. Sie muss die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnen und nach den Anforderungen der §§ 559 und 559a erläutern. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete dann ab dem dritten Monat nach Zugang.
Zwei Fehler verschieben diesen Zeitpunkt um weitere sechs Monate: eine fehlende oder unvollständige Ankündigung und eine tatsächliche Erhöhung, die die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt. Rechnen Sie in der Ankündigung deshalb eher großzügig.
Härtefall und Förderung
Nach § 559 Absatz 4 BGB ist die Erhöhung ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Abgewogen werden dabei seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse. Der Einwand ist ausgeschlossen, wenn die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder die Maßnahme auf Umständen beruht, die Sie nicht zu vertreten haben. Den Härteeinwand muss der Mieter fristgerecht mitteilen.
§ 559a BGB regelt die Anrechnung von Drittmitteln. Kosten, die der Mieter oder ein Dritter trägt, und Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten. Bei einem zinsverbilligten Darlehen mindert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung.
Das ist der Grund, warum sich Förderung und Umlage nicht doppelt rechnen lassen. Wie sich eine Sanierung dennoch tragfähig finanzieren lässt, steht bei Modernisierungskredit und bei der KfW- und NRW.BANK-Förderung.
Was uns zur Modernisierungsumlage oft gefragt wird
Zählt die Modernisierungsumlage in die Kappungsgrenze?
Nein. Die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren gilt nur für Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Erhöhungen nach § 559 BGB wegen einer Modernisierung bleiben dabei außer Betracht, ebenso Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten. Beide Wege lassen sich nacheinander gehen, was in der Summe erheblich sein kann.
Darf ich eine Heizungserneuerung voll umlegen?
Nur den Modernisierungsanteil. War die alte Anlage ohnehin am Ende ihrer Nutzungsdauer, steckt in der neuen Heizung ein erheblicher Erhaltungsanteil, der herauszurechnen ist. Für Maßnahmen an der Heizungsanlage sieht § 559 Absatz 3a BGB zusätzlich eine eigene Kappung von 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in sechs Jahren vor.
Was passiert, wenn ich die Ankündigung vergesse?
Die Erhöhung wird später wirksam. Nach § 559b BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete grundsätzlich ab dem dritten Monat nach Zugang Ihrer Erklärung. Haben Sie die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt oder übersteigt die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent, verschiebt sich der Beginn um weitere sechs Monate.
Muss ich Fördermittel abziehen?
Ja. Nach § 559a BGB gehören Kosten, die ein Dritter übernimmt, sowie Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten nicht zu den umlagefähigen Kosten. Bei einem zinsverbilligten Förderdarlehen mindert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Auch Leistungen des Mieters selbst sind anzurechnen. Wer die Förderung verschweigt, riskiert die Unwirksamkeit der Erklärung.
Mieterhöhung richtig begründen
Der zweite Weg zur höheren Miete: Kappungsgrenze, Fristen und Mietspiegel.
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Welche Kreditform zu welcher Sanierung passt und wann Fördermittel helfen.
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Wo die Grenze zwischen Modernisierung und Instandhaltung verläuft.
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Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.