Das Grundbuch lesen und verstehen
Das Grundbuch sagt Ihnen, wem eine Immobilie gehört und was auf ihr lastet. Wer es lesen kann, erkennt vor dem Notartermin, ob ein Wegerecht, ein Wohnrecht oder eine alte Grundschuld den Wert des Objekts verändert.
Aufbau des Grundbuchs
Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt, geführt vom Grundbuchamt beim Amtsgericht. Das Blatt beginnt mit der Aufschrift, also Amtsgericht, Grundbuch von und Blattnummer. Es folgt das Bestandsverzeichnis und danach drei Abteilungen.
Im Bestandsverzeichnis steht, um welches Grundstück es geht: Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Größe in Quadratmetern. Bei einer Eigentumswohnung finden Sie hier zusätzlich den Miteigentumsanteil und den Verweis auf die Teilungserklärung, ohne die sich das Sondereigentum nicht bestimmen lässt.
Wichtig für den Kauf: Nur was im Bestandsverzeichnis steht, wird verkauft. Wenn der Garten auf einem zweiten Flurstück liegt, muss dieses ausdrücklich mit im Kaufvertrag stehen.
Die drei Abteilungen
Die drei Abteilungen beantworten drei Fragen: Wem gehört es, wer darf mitreden, und wer hat Geld darauf gegeben.
| Abteilung | Inhalt | Für Käufer wichtig |
|---|---|---|
| I · Eigentum | Eigentümer, Erwerbsgrund, bei mehreren die Anteile | Verkauft wirklich der eingetragene Eigentümer? Bei Erbengemeinschaften müssen alle mitwirken. |
| II · Lasten und Beschränkungen | Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte, Auflassungsvormerkung, Insolvenzvermerke | Hier steckt das Risiko. Ein lebenslanges Wohnrecht kann den Wert deutlich senken, ein Wegerecht die Nutzung einschränken. |
| III · Grundpfandrechte | Grundschulden und Hypotheken mit Betrag und Gläubiger | Alte Rechte müssen gelöscht oder übernommen werden. Ihre Bank will in der Regel den ersten Rang. |
Worauf Käufer achten
Lassen Sie sich immer einen aktuellen Auszug zeigen, nicht einen aus dem Vorjahr. Zwischen zwei Auszügen kann sich viel ändern.
Sieben Punkte vor dem Notartermin
- Eigentümer stimmtDer Name im Grundbuch muss zur verkaufenden Person passen. Bei Erbengemeinschaften verkaufen alle gemeinsam.
- Abteilung II gelesenJede Eintragung einzeln durchgehen und erklären lassen. Fragen Sie nach der Bewilligungsurkunde, wenn der Text unklar ist.
- Wohn- oder NießbrauchrechteSie bleiben bestehen, auch nach dem Verkauf. Ein lebenslanges Wohnrecht macht die Immobilie für die Eigennutzung praktisch unbrauchbar.
- Wege- und LeitungsrechteDürfen Nachbarn über Ihr Grundstück fahren? Liegt eine fremde Leitung darunter? Das steht hier.
- VorkaufsrechteEin eingetragenes Vorkaufsrecht kann den Kauf verzögern oder verhindern.
- Abteilung III abgeglichenAlte Grundschulden werden zum Notartermin behandelt. Lassen Sie sich zeigen, wie das geregelt wird.
- Baulasten separat prüfenBaulasten stehen in Nordrhein-Westfalen NICHT im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Gemeinde. Dort gesondert nachfragen.
Die Auflassungsvormerkung
Zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung vergehen Wochen. In dieser Zeit sind Sie noch nicht Eigentümer, haben aber möglicherweise schon gezahlt. Die Auflassungsvormerkung in Abteilung II schließt diese Lücke.
Sie wirkt wie eine Reservierung: Wer danach eingetragen wird, muss Ihr Recht gegen sich gelten lassen. Ein zweiter Verkauf, eine neue Grundschuld oder eine Pfändung durch Gläubiger der verkaufenden Seite gehen ins Leere, soweit sie Ihren Anspruch beeinträchtigen.
Deshalb gilt die eiserne Regel: Kaufpreis erst zahlen, wenn die Vormerkung eingetragen ist und die weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen aus dem Vertrag vorliegen. Die Notarin oder der Notar bestätigt das schriftlich, und erst diese Fälligkeitsmitteilung löst Ihre Zahlung aus.
Wer Einsicht nehmen darf
Das Grundbuch ist kein öffentliches Register. Nach § 12 der Grundbuchordnung darf nur einsehen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Das haben Eigentümer, eingetragene Berechtigte, Notariate, Gerichte und Behörden.
Als Kaufinteressent haben Sie dieses Interesse noch nicht allein deshalb, weil Sie kaufen möchten. In der Praxis bekommen Sie den Auszug über die verkaufende Seite, den Makler oder das Notariat. Verweigert jemand den aktuellen Auszug, ist das ein Warnzeichen.
Vom Kauf zur Eigentumsumschreibung
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Beurkundung
Kaufvertrag mit Auflassung wird beurkundet. Der Eigentumswechsel ist damit noch nicht vollzogen.
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Auflassungsvormerkung
Das Notariat beantragt die Eintragung in Abteilung II. Ab jetzt sind Sie gegen Zwischenverfügungen geschützt.
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Fälligkeitsmitteilung
Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt das Notariat mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist.
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Zahlung und Übergabe
Sie zahlen, danach werden Besitz, Nutzen und Lasten übergeben. Der Schlüssel wechselt.
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Unbedenklichkeitsbescheinigung
Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die Bescheinigung nach § 22 GrEStG aus. Ohne sie trägt das Grundbuchamt niemanden ein.
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Eigentumsumschreibung
Sie werden in Abteilung I eingetragen, die Vormerkung wird gelöscht. Jetzt sind Sie Eigentümer.
Häufige Fragen zum Grundbuch
Wer darf das Grundbuch einsehen?
Nur wer ein berechtigtes Interesse darlegt, § 12 der Grundbuchordnung. Eigentümer und Berechtigte haben es immer, Kaufinteressenten regelmäßig erst mit einer Vollmacht des Eigentümers oder über die Notarin oder den Notar. Neugier genügt nicht. In der Praxis erhalten Sie den aktuellen Auszug über die verkaufende Seite oder den Makler.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Beide sind Grundpfandrechte in Abteilung III. Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden und sinkt mit ihr, die Grundschuld ist davon unabhängig und bleibt in voller Höhe stehen, auch wenn das Darlehen getilgt ist. Banken arbeiten heute fast ausschließlich mit Grundschulden, weil sie sich wiederverwenden lassen.
Muss eine alte Grundschuld gelöscht werden?
Nicht zwingend. Wird die alte Grundschuld nicht mehr gebraucht, kann sie gelöscht werden; das kostet Notar- und Grundbuchgebühren. Oft ist es günstiger, sie an die neue Bank abtreten zu lassen. Beim Kauf verlangt Ihre Bank in der Regel, dass die Grundschulden der verkaufenden Seite gelöscht oder mitübertragen werden.
Wie lange dauert die Eigentumsumschreibung?
Von der Beurkundung bis zur Eintragung als Eigentümer vergehen üblicherweise mehrere Wochen bis einige Monate, je nach Auslastung des Grundbuchamts. Geschützt sind Sie in dieser Zeit durch die Auflassungsvormerkung, die unmittelbar nach dem Notartermin eingetragen wird.
Kaufvertrag und Notartermin
Was im Entwurf steht und was im Termin geschieht.
Ablauf beim Immobilienkauf
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Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.