Kaufvertrag und Notartermin: was dort geschieht
Ein Immobilienkaufvertrag ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Was vorher besprochen wurde, gilt nur, wenn es im Text steht. Wir zeigen den Ablauf vom Entwurf bis zur Eigentumsumschreibung.
Warum der Notar zwingend ist
§ 311b Absatz 1 BGB verlangt für jeden Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, die notarielle Beurkundung. Ohne sie ist der Vertrag nichtig. Geheilt wird der Formmangel erst durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch — darauf sollte sich niemand verlassen.
Daraus folgt die wichtigste Regel für Ihre Vorbereitung: Was nicht im beurkundeten Text steht, gilt nicht. Die mitverkaufte Einbauküche, die Zusage, das undichte Dach vorher reparieren zu lassen, der vereinbarte Übergabetermin, die Übernahme der Markise — all das muss in die Urkunde.
Der Notar ist dabei kein Vertreter einer Seite. Er ist zur Neutralität verpflichtet, belehrt beide Parteien und sorgt dafür, dass die Abwicklung gesichert läuft. Er berät Sie aber nicht darüber, ob der Preis angemessen oder die Finanzierung tragfähig ist.
Entwurf und Zwei-Wochen-Frist
Nach der Einigung übermitteln Käufer und Verkäufer dem Notariat die Eckdaten. Der Notar zieht einen aktuellen Grundbuchauszug, klärt Belastungen und erstellt den Vertragsentwurf. Er geht anschließend an beide Seiten und, wenn beteiligt, an Makler und finanzierende Bank.
Ist der Käufer Verbraucher, soll der Notar nach § 17 Absatz 2a des Beurkundungsgesetzes darauf hinwirken, dass ihm der beabsichtigte Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegt. Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift angegeben werden.
Nutzen Sie diese zwei Wochen. Lesen Sie den Entwurf vollständig, notieren Sie jede Unklarheit und stellen Sie Ihre Fragen vor dem Termin — das Notariat beantwortet sie und ändert den Entwurf, wenn beide Seiten einverstanden sind. Im Termin selbst ist dafür weniger Raum.
Diese Punkte prüfen Sie im Entwurf
- Namen und ObjektdatenGrundbuchblatt, Flurstück, Größe, Miteigentumsanteil bei Eigentumswohnungen.
- Kaufpreis und FälligkeitBetrag, Konto und die Voraussetzungen, unter denen gezahlt wird.
- Mitverkauftes ZubehörEinbauküche, Markise, Gartenhaus — mit Wert, wenn er die Grunderwerbsteuer mindern soll.
- ÜbergabeterminUnd der Zeitpunkt, ab dem Nutzen und Lasten übergehen.
- Rechte in Abteilung IIWegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch: Wird übernommen oder gelöscht?
- Löschung der GrundschuldenDer Verkäufer muss die Lastenfreistellung beibringen, bevor gezahlt wird.
- MietverhältnisseBei vermieteten Objekten: Kaution, Vorauszahlungen und Abrechnungsstand ausdrücklich regeln.
Die Regelungen, auf die es ankommt
Der Kaufvertrag trennt zwei Ebenen. Das Verpflichtungsgeschäft ist der Kauf selbst: Sie verpflichten sich zur Zahlung, der Verkäufer zur Eigentumsübertragung. Die Auflassung ist die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang; sie wird in derselben Urkunde erklärt.
Zwischen beiden liegt die Auflassungsvormerkung. Sie wird im Grundbuch eingetragen und sichert Ihren Anspruch: Solange sie steht, kann die Immobilie nicht wirksam an jemand anderen verkauft oder zu Ihren Lasten belastet werden. Ohne sie zahlen Sie ins Ungewisse. Was sonst noch im Grundbuch steht, erklären wir im Beitrag zum Grundbuch.
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie enthält der Vertrag fast immer einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Er wirkt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln und nicht, wenn eine Beschaffenheit ausdrücklich vereinbart wurde. Deshalb gehören Zusagen des Verkäufers in den Text.
Achten Sie außerdem auf den Übergang von Nutzen und Lasten. Ab diesem Zeitpunkt stehen Ihnen Mieten zu, und Sie tragen Grundsteuer, Versicherung und Betriebskosten — unabhängig davon, ob Sie schon im Grundbuch stehen.
Der Termin selbst
Im Termin sitzen Käufer, Verkäufer und der Notar zusammen; Makler und Finanzierungsberater können dabei sein. Der Notar prüft die Identität und verliest die gesamte Urkunde. Das dauert je nach Umfang 45 bis 90 Minuten und lässt sich nicht abkürzen.
Unterbrechen Sie, sobald etwas unklar ist. Der Notar muss Ihnen die Bedeutung der Regelungen erklären, und Änderungen sind bis zur Unterschrift möglich, wenn beide Seiten zustimmen. Danach unterschreiben beide Parteien und der Notar.
Wir begleiten unsere Kundinnen und Kunden auf Wunsch zum Notartermin. Nicht, weil wir dort etwas zu unterschreiben hätten, sondern weil Fragen zur Finanzierung, zur Fälligkeit und zur Auszahlung erfahrungsgemäß genau dort auftauchen.
Von der Vormerkung zur Umschreibung
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Auflassungsvormerkung eintragen
Der Notar veranlasst die Eintragung. Ab jetzt ist Ihr Anspruch gegen einen Zweitverkauf und gegen neue Belastungen gesichert.
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Lastenfreistellung und Genehmigungen
Die Gläubigerbanken des Verkäufers bewilligen die Löschung ihrer Grundschulden. Erforderliche Genehmigungen werden eingeholt.
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Fälligkeitsmitteilung
Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, teilt der Notar die Fälligkeit mit. Vorher zahlen Sie nicht.
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Kaufpreis zahlen
Sie weisen Ihre Bank an, das Darlehen abzurufen. Gezahlt wird direkt an Verkäufer und ablösende Gläubiger.
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Übergabe
Schlüssel, Zählerstände und Protokoll. Ab dem vereinbarten Zeitpunkt gehen Nutzen und Lasten auf Sie über.
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Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung
Nach Zahlung des Steuerbescheids erteilt das Finanzamt die Bescheinigung. Ohne sie trägt das Grundbuchamt Sie nach § 22 GrEStG nicht ein.
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Eigentumsumschreibung
Das Grundbuchamt trägt Sie als Eigentümer ein. Erst damit geht das Eigentum über — je nach Amt einige Wochen bis Monate später.
Wer was bezahlt
Die Gebühren des Notars und des Grundbuchamts richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und bemessen sich am Kaufpreis. Sie sind gesetzlich festgelegt und bundesweit gleich, also nicht verhandelbar. Getragen werden sie im Regelfall vom Käufer; die Kosten der Lastenfreistellung übernimmt der Verkäufer.
Wie hoch die Beträge ausfallen und was sonst noch an Kaufnebenkosten anfällt, haben wir in unserem Beitrag zu den Kaufnebenkosten in NRW mit Beispielrechnung zusammengestellt. Wichtig für die Finanzierung: Die meisten Banken finanzieren diese Kosten nicht mit — sie müssen aus Ihrem Eigenkapital kommen.
Planen Sie außerdem den Grunderwerbsteuerbescheid ein. Er kommt einige Wochen nach der Beurkundung, und je zügiger Sie zahlen, desto schneller kommt die Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit Ihre Eintragung.
Was uns zum Notartermin oft gefragt wird
Wer sucht den Notar aus?
In der Praxis benennt meist die Käuferseite den Notar, weil sie die Kosten trägt. Rechtlich ist das nicht vorgeschrieben, und einen Vorteil bringt es nicht: Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und betreut beide Seiten gleichermaßen. Seine Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und damit bundesweit gleich — ein Preisvergleich lohnt sich nicht.
Kann ich die Zwei-Wochen-Frist abkürzen?
Die Frist ist eine Soll-Vorschrift, keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Wird sie unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift festgehalten werden. Der Vertrag bleibt trotzdem wirksam. Verzichten Sie trotzdem nicht leichtfertig darauf: Die Frist existiert, damit Sie den Text in Ruhe prüfen und Fragen klären können, bevor Sie sich binden.
Muss ich den Vertrag beim Termin vollständig anhören?
Ja. Der Notar verliest die gesamte Urkunde, das gehört zur Beurkundung und lässt sich nicht abkürzen. Rechnen Sie je nach Umfang mit 45 bis 90 Minuten. Nutzen Sie die Zeit: Sie dürfen jederzeit unterbrechen und nachfragen, und der Notar muss Ihnen die Bedeutung der Regelungen erklären.
Was bedeutet „gekauft wie besichtigt“?
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird die Sachmängelhaftung fast immer ausgeschlossen. Sie kaufen den Zustand, den das Objekt hat. Der Ausschluss greift allerdings nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit ausdrücklich zugesichert hat. Wichtige Zusagen gehören deshalb in den beurkundeten Text, nicht in ein Gespräch.
Wann darf ich den Kaufpreis überweisen?
Erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Sie kommt, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, die Löschung der Grundschulden des Verkäufers gesichert ist und erforderliche Genehmigungen vorliegen. Vorher zu zahlen bedeutet, Geld ohne gesicherte Rechtsposition zu geben. Halten Sie sich an die Mitteilung, auch wenn der Verkäufer drängt.
Wir begleiten Sie zum Notar
Wir prüfen mit Ihnen den Entwurf auf die Punkte, die Ihre Finanzierung berühren, und sind auf Wunsch beim Termin dabei. Für Sie kostenfrei.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.