Instandhaltungsrücklage: wie viel zurücklegen?
Ein Dach hält vierzig Jahre, eine Heizung zwanzig, ein Bad dreißig. Wer beim Kauf keine Rücklage einplant, finanziert diese Erneuerungen später aus dem laufenden Einkommen — oder gar nicht.
Warum eine Rücklage nötig ist
Eine Immobilie verbraucht sich. Jedes Jahr verliert ein Teil der Substanz an Wert, auch wenn man es nicht sieht. Irgendwann sind Dach, Fenster, Heizung, Leitungen oder Fassade fällig — und zwar alle innerhalb weniger Jahrzehnte.
Die Rücklage verteilt diese Kosten auf die Jahre, in denen die Immobilie genutzt wird. Ohne sie stehen Eigentümer vor Sonderumlagen im fünfstelligen Bereich, und Vermieter vor der Wahl zwischen Kredit und Verzicht.
Für Vermieter kommt hinzu: Die Instandhaltung ist nicht umlagefähig. Sie tragen sie allein. Wer die Miete kalkuliert, ohne diesen Anteil einzurechnen, rechnet sich die Rendite schön.
Die Erhaltungsrücklage in der WEG
Bei Eigentumswohnungen sammelt die Gemeinschaft gemeinsam an. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes gehört „die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Einen Betrag nennt das Gesetz bewusst nicht.
Über die Höhe beschließt die Eigentümerversammlung auf Grundlage des Wirtschaftsplans, den die Verwaltung nach § 28 Abs. 1 aufstellt. Nach § 28 Abs. 4 erstellt sie nach Jahresende einen Vermögensbericht, der den Stand der Rücklagen ausweist.
Der Anteil an der Rücklage ist Teil des Hausgelds, aber kein Betriebskostenanteil: Er ist nicht umlagefähig auf Mieter.
Orientierungswerte für die eigene Rücklage
Für die eigene Kalkulation gibt es keine gesetzliche Vorgabe. Es gibt aber zwei gebräuchliche Anhaltspunkte. Beide sind Schätzhilfen, keine Pflicht.
Die Zweite Berechnungsverordnung nennt in § 28 Abs. 2 Höchstbeträge, die im geförderten Wohnungsbau als Instandhaltungskosten angesetzt werden dürfen. Sie werden in der Praxis als Orientierung genutzt:
| Bezugsfertigkeit liegt zurück | Höchstansatz je m² und Jahr |
|---|---|
| weniger als 22 Jahre | 7,10 € |
| mindestens 22 Jahre | 9,00 € |
| mindestens 32 Jahre | 11,50 € |
Bei maschinell betriebenem Aufzug kommt 1,00 € hinzu; trägt der Mieter die Kleinreparaturen, sind 1,05 € abzuziehen. Schönheitsreparaturen sind darin nicht enthalten.
Die zweite Hilfe ist die Peterssche Formel, eine empirische Faustregel aus der Immobilienwirtschaft: Die reinen Herstellungskosten des Gebäudes ohne Grundstück werden mit 1,5 multipliziert und durch 80 Jahre geteilt. Dahinter steht die Annahme, dass über achtzig Jahre etwa das Anderthalbfache der Herstellungskosten an Instandhaltung anfällt.
Beim Kauf prüfen
Fünf Unterlagen, die Sie sehen sollten
- Vermögensbericht anfordernEr zeigt den Stand der Rücklage. Eine Gemeinschaft ohne Rücklage ist ein Preisargument.
- Protokolle der letzten drei VersammlungenBeschlossene und aufgeschobene Maßnahmen stehen dort.
- BeschlusssammlungSonderumlagen und offene Verfahren erkennen.
- WirtschaftsplanWie hoch ist die laufende Zuführung?
- Anstehende GroßmaßnahmenDach, Fassade, Heizung, Aufzug, Leitungen: was steht in den nächsten zehn Jahren an?
Steuerliche Behandlung
Für Vermieter gilt vereinfacht: Absetzbar ist der Aufwand grundsätzlich dann, wenn er tatsächlich abfließt. Die Einzahlung in eine Rücklage ist noch keine Instandhaltung, sondern zunächst Vermögensumschichtung.
Wird das Geld später für eine Maßnahme verwendet, kommt es darauf an, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder um Herstellungskosten handelt. Erhaltungsaufwand wirkt sich sofort aus, Herstellungskosten werden über die Abschreibung verteilt.
Häufige Fragen zur Rücklage
Wie viel muss eine WEG zurücklegen?
Das Gesetz nennt keinen Betrag. § 19 Abs. 2 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes verlangt nur die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. Was angemessen ist, beschließt die Eigentümerversammlung auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Alter, Zustand und anstehende Maßnahmen bestimmen die Höhe.
Ist die Zuführung zur Rücklage auf Mieter umlagefähig?
Nein. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage gehört nicht zu den Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung und darf deshalb nicht auf Mieter umgelegt werden. Sie tragen diesen Teil des Hausgelds als Eigentümer selbst.
Was ist der Vermögensbericht?
Nach § 28 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes erstellt die Verwaltung nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht, der den Stand der Rücklagen ausweist und jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen ist. Er ist das wichtigste Dokument, um den finanziellen Zustand einer Gemeinschaft zu beurteilen.
Kann ich die Rücklage steuerlich absetzen?
Die Einzahlung in die Rücklage ist noch kein Abfluss für die Instandhaltung. Absetzbar wird der Aufwand regelmäßig erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Maßnahme verwendet. Wie das in Ihrem Fall zu behandeln ist, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Nicht umlagefähige Kosten
Was Vermieter selbst tragen und nicht weitergeben dürfen.
Werbungskosten bei Vermietung
Welche Kosten sich steuerlich auswirken.
Ablauf beim Immobilienkauf
Von der Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Rendite realistisch rechnen
Wir rechnen Ihr Objekt mit Rücklage und Instandhaltung durch.
Rechnet sich Ihr Objekt wirklich?
Wir rechnen die Kalkulation mit allen Positionen durch, die später kommen — Instandhaltung, Rücklage, Verwaltung und Leerstand.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.