Werbungskosten bei Vermietung
Wer vermietet, versteuert nicht die Miete, sondern den Überschuss. Was Sie an Kosten gegenrechnen dürfen, entscheidet darüber, wie viel von der Miete am Ende übrig bleibt.
Das Prinzip
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind Überschusseinkünfte: Von den Einnahmen werden die Werbungskosten abgezogen, und nur der Rest wird versteuert. Einnahmen sind die Kaltmiete und die vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen.
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind. Der Zusammenhang mit der Vermietung ist das entscheidende Merkmal — nicht der Zeitpunkt und nicht die Bezeichnung auf der Rechnung.
Ergibt sich ein Verlust, kann er in der Regel mit anderen Einkünften verrechnet werden. Gerade in den ersten Jahren mit hohen Zinsen und Erhaltungsaufwand ist das häufig der Fall.
Laufende Kosten
| Kostenart | Beispiele |
|---|---|
| Bewirtschaftung | Grundsteuer, Versicherungen, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausmeister, Schornsteinfeger |
| Verwaltung | Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, Telefon, Software für die Verwaltung |
| Erhaltung | Reparaturen, Wartung, Malerarbeiten, Austausch defekter Geräte |
| Rechtsverfolgung | Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis |
| Fahrtkosten | Fahrten zum Objekt, etwa zu Besichtigungen, Übergaben und Handwerkerterminen |
| Inserate | Kosten der Mietersuche, Anzeigen, Maklerprovision bei Vermietung |
Nebenkosten, die Sie auf Mieter umlegen, sind zunächst Ihre Ausgabe und über die Vorauszahlung zugleich Ihre Einnahme. Beides gehört in die Anlage V, und beides hebt sich im Ergebnis weitgehend auf.
Zinsen und Geldbeschaffung
Die Schuldzinsen des Darlehens, mit dem Sie das Objekt finanziert haben, sind Werbungskosten. Ebenso die Kosten der Geldbeschaffung: Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Notar- und Grundbuchkosten für die Bestellung der Grundschuld, ein etwaiges Disagio.
Die Tilgung ist dagegen keine Werbungskosten. Sie zahlen damit Vermögen zurück. Das erklärt einen Effekt, der viele Vermieter überrascht: Die steuerliche Entlastung sinkt über die Jahre, weil der Zinsanteil in der Rate immer kleiner wird — die Rate selbst bleibt gleich.
Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag gehören dagegen zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die Abschreibung verteilt, soweit sie auf das Gebäude entfallen.
Abschreibung auf das Gebäude
Das Gebäude nutzt sich ab und wird über viele Jahre abgeschrieben. Grundlage sind ausschließlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Der Anteil für Grund und Boden wird herausgerechnet und nicht abgeschrieben.
| Fertigstellung | Linearer Satz | Rechnerische Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| nach dem 31.12.2022 | 3 % | 33 Jahre |
| 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 2 % | 50 Jahre |
| vor dem 01.01.1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude ist der häufigste Streitpunkt mit dem Finanzamt. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die Abschreibung. Eine Aufteilung bereits im Kaufvertrag kann helfen, muss aber wirtschaftlich begründet sein.
Für neu gebaute Mietwohngebäude gibt es unter engen Voraussetzungen zusätzlich eine degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG mit fünf Prozent vom Restwert; sie setzt einen Baubeginn nach dem 30. September 2023 voraus und greift beim Kauf einer Bestandsimmobilie nicht. Ob sie für Sie in Frage kommt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Erhaltung oder Herstellung?
Diese Unterscheidung entscheidet, ob sich eine Rechnung sofort auswirkt oder über Jahrzehnte verteilt wird. Vereinfacht gilt:
| Erhaltungsaufwand | Herstellungskosten | |
|---|---|---|
| Wirkung | Sofort in voller Höhe abziehbar | Über die Abschreibung verteilt |
| Merkmal | Erhält oder erneuert Vorhandenes | Erweitert, schafft Neues oder hebt den Standard deutlich |
| Beispiele | Fenster gleichwertig ersetzen, Heizung reparieren, streichen | Anbau, Dachgeschossausbau, Aufzug neu, Bad erstmals einbauen |
Häufige Fragen zu Werbungskosten
Was sind Werbungskosten bei Vermietung?
Alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind. Dazu zählen laufende Kosten wie Verwaltung, Versicherung und Grundsteuer, außerdem Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand und die Abschreibung auf das Gebäude. Sie mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Kann ich die Tilgung meines Darlehens absetzen?
Nein. Absetzbar sind die Zinsen, nicht die Tilgung. Die Tilgung ist Rückzahlung von Vermögen und wirkt sich steuerlich nicht aus. Genau deshalb fällt die steuerliche Entlastung im Lauf der Jahre, während der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.
Wie hoch ist die Abschreibung auf ein Mietobjekt?
Nach § 7 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes gelten für Gebäude im Privatvermögen drei Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, zwei Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 und zweieinhalb Prozent bei Fertigstellung vor 1925. Grundlage sind nur die Kosten des Gebäudes, nicht des Grundstücks.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand erhält den vorhandenen Zustand und wirkt sich sofort in voller Höhe aus. Herstellungskosten schaffen etwas Neues oder heben den Standard deutlich; sie werden über die Abschreibung auf viele Jahre verteilt. Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig und gehört in die Hand Ihrer Steuerberatung.
Vermietung sauber kalkulieren
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Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.