Besichtigung: worauf Sie achten sollten
Eine Besichtigung dauert selten länger als eine Stunde, und sie entscheidet über eine Investition, die Sie zwanzig Jahre begleitet. Mit einer Liste in der Hand sehen Sie mehr — und fragen das, was später Geld kostet.
Vorbereitung
Wer vorbereitet kommt, sieht in derselben Stunde deutlich mehr. Klären Sie vorab Ihren Finanzierungsrahmen, damit Sie wissen, ob das Objekt überhaupt in Frage kommt, und lesen Sie das Exposé mit Stift.
Was Sie mitnehmen
- Taschenlampe und ZollstockFür Keller, Dachboden und die Prüfung der im Exposé genannten Maße.
- Handy für FotosFotografieren Sie alles, was Ihnen auffällt. Nach der dritten Besichtigung verschwimmen die Objekte.
- Diese Liste ausgedrucktAbhaken schlägt Erinnern.
- Exposé mit NotizenWidersprüche zwischen Exposé und Wirklichkeit sind später Verhandlungsargumente.
- Finanzierungsrahmen im KopfDamit Sie nicht besichtigen, was ohnehin nicht passt.
- Wenn möglich eine zweite PersonVier Augen sehen mehr, und Sie können sich hinterher austauschen.
Bausubstanz
Die Bausubstanz entscheidet über die großen Beträge. Nehmen Sie sich hier die meiste Zeit und lassen Sie sich nicht durch frische Farbe beruhigen.
Elf Punkte an der Substanz
- Dach von außenFehlende oder verschobene Ziegel, Moos, durchhängender First, Zustand von Rinnen und Fallrohren.
- Dachboden von innenFeuchte Stellen am Sparrenwerk, Tageslicht durch die Deckung, Dämmung vorhanden und trocken?
- FassadeRisse, Abplatzungen, Algen an der Nordseite, Zustand des Sockels.
- KellerFeuchte Sockelbereiche, Salzausblühungen, muffiger Geruch, Wasserränder, Zustand der Bodenplatte.
- Wände und Decken innenDunkle Ränder an Anschlüssen, schwarze Punkte in Raumecken, frisch gestrichene Einzelstellen.
- FensterBaujahr und Verglasung, Dichtungen, Beschläge, Kondenswasser zwischen den Scheiben, Zustand der Rahmen.
- TürenSchließen sie sauber? Klemmende Türen können auf Setzungen hindeuten.
- BödenKnarren, Schwingen, Höhenunterschiede, Zustand unter Teppich und Laminat.
- Bad und KücheFugen, Silikon, Anschlüsse, Lüftung, Fliesenspiegel, Alter der Sanitärobjekte.
- Balkon und TerrasseAbdichtung, Geländer, Gefälle, Zustand der Anschlüsse zum Baukörper.
- RisseFeine Haarrisse sind meist harmlos, durchgehende Risse über mehrere Bauteile nicht.
Heizung, Elektrik, Leitungen
Anlagentechnik hat eine begrenzte Lebensdauer, und ihr Alter lässt sich meist ablesen. Was in den nächsten fünf Jahren ansteht, gehört in Ihre Finanzierungsplanung — und in die Kaufpreisverhandlung.
Zehn Punkte an der Technik
- Heizung: Typ und BaujahrTypenschild fotografieren. Alter, Energieträger und letzte Wartung erfragen.
- Heizkörper und ThermostateVollständig, funktionsfähig, keine Rostspuren an den Anschlüssen?
- WarmwasserZentral oder dezentral, Alter des Speichers, Legionellenprüfung bei Mehrfamilienhäusern.
- EnergieausweisMuss bei der Besichtigung vorgelegt werden. Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, Effizienzklasse, Baujahr.
- ElektroinstallationSicherungskasten ansehen: alte Schraubsicherungen deuten auf eine Erneuerung hin. FI-Schutzschalter vorhanden?
- Steckdosen und SchalterAnzahl je Raum, Zustand, sichtbare Aufputzleitungen.
- WasserleitungenMaterial und Alter erfragen. Bleileitungen und alte verzinkte Stahlleitungen sind ein Sanierungsfall.
- AbwasserGeruch in Bad und Küche, Ablaufgeschwindigkeit, bei Häusern Zustand der Grundleitungen erfragen.
- LüftungFeuchträume ohne Fenster brauchen eine funktionierende Lüftung.
- InternetanschlussVerfügbare Technik und Bandbreite prüfen, das lässt sich nachträglich kaum ändern.
Grundriss und Nutzbarkeit
Der Grundriss entscheidet, ob Sie in fünf Jahren noch zufrieden sind. Gehen Sie die Wohnung einmal so ab, wie Sie sie nutzen würden: Einkäufe hineintragen, Wäsche aufhängen, Kinderwagen abstellen, Gäste bewirten.
Acht Punkte zum Grundriss
- RaumzuschnittLassen sich die Räume möblieren, wie Sie es brauchen? Türen und Fenster schränken Stellflächen ein.
- TageslichtHimmelsrichtung, Verschattung durch Nachbarbebauung und Bäume, Lichtverhältnisse zu verschiedenen Tageszeiten.
- StauraumAbstellraum, Keller, Dachboden, Einbauschränke — der am häufigsten unterschätzte Punkt.
- Wege in der WohnungBad vom Schlafzimmer, Küche zum Esstisch, Weg mit Einkäufen von der Haustür.
- BarrierefreiheitStufen, Türbreiten, Bad. Auch dann relevant, wenn es heute keine Rolle spielt.
- Wohnfläche nachmessenStichprobenartig. Weicht die Fläche ab, ist das ein Preisargument.
- Tragende WändeWenn Sie umbauen wollen: Welche Wände lassen sich überhaupt entfernen?
- SchallschutzHören Sie die Nachbarn? Treppenhaus, Aufzug, Wasserleitungen.
Umfeld und Anbindung
Acht Punkte zum Umfeld
- LärmStraße, Bahn, Gewerbe, Gaststätte, Schule. Einmal bei geschlossenem und einmal bei offenem Fenster hören.
- AnbindungBus und Bahn, Fahrzeit zur Arbeit im Berufsverkehr, nicht am Sonntagvormittag.
- VersorgungEinkauf, Ärzte, Apotheke, Kita und Schule in erreichbarer Entfernung.
- ParkenStellplatz vorhanden oder Parkdruck im Viertel?
- NachbarschaftZustand der Nachbargebäude, gepflegte Vorgärten, Leerstand.
- Baulücken und FreiflächenWas darf dort gebaut werden? Ein Blick in den Bebauungsplan lohnt sich.
- GrundstückZuschnitt, Ausrichtung, Bewuchs, Zustand von Einfriedung und Zuwegung.
- Überschwemmungs- und StarkregenrisikoKartenwerke der Kommune und des Landes geben Auskunft.
Fragen an Verkäufer und Makler
Die richtigen Fragen bringen mehr als jede Prüfung mit der Taschenlampe. Und sie sind für die spätere Verhandlung wertvoll, weil Sie die Antworten dokumentieren können.
Neun Fragen, die Sie stellen sollten
- Warum wird verkauft?Die Antwort erklärt oft den Preis und den Zeitdruck.
- Wie lange steht das Objekt schon am Markt?Lange Vermarktungsdauer eröffnet Verhandlungsspielraum.
- Welche Sanierungen wurden wann durchgeführt?Mit Belegen. Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen.
- Gibt es bekannte Mängel?Ausdrücklich fragen und die Antwort notieren — arglistiges Verschweigen ist der einzige Angriffspunkt gegen den Gewährleistungsausschluss.
- Wie hoch sind Betriebskosten oder Hausgeld?Mit Aufstellung, nicht nur als Summe.
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, RücklageDie Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen anfordern.
- Stehen Sonderumlagen an?Beschlossene Maßnahmen zahlen Sie mit, auch wenn sie erst nach dem Kauf ausgeführt werden.
- Ist das Objekt vermietet?Dann treten Sie in den Mietvertrag ein. Kaution, Vorauszahlungen und Abrechnungsstand klären.
- Welche Rechte stehen im Grundbuch?Wege-, Wohn- und Nießbrauchrechte in Abteilung II.
Die zweite Besichtigung
Kaufen Sie nichts nach einer einzigen Besichtigung. Kommen Sie ein zweites Mal, zu einer anderen Tageszeit und möglichst bei anderem Wetter. Nach Regen zeigt der Keller, was er kann; im Berufsverkehr zeigt die Straße, wie laut sie ist; am Abend sehen Sie, wie viel Licht wirklich ankommt.
Nehmen Sie beim zweiten Termin jemanden mit, der vom Bau versteht. Bei älteren Häusern und bei allem, was nach Sanierungsstau aussieht, lohnt ein Bausachverständiger. Sein Honorar ist überschaubar gemessen an dem, was er findet — und sein Bericht ist das beste Argument in der Kaufpreisverhandlung.
Und dann kommt die Frage, die keine Checkliste beantwortet: Passt dieses Objekt zu Ihrem Leben in fünf und in fünfzehn Jahren? Wir gehen sie mit Ihnen durch, bevor über Zinsen gesprochen wird — mehr dazu bei der Objektprüfung.
Was uns zur Besichtigung oft gefragt wird
Wie viele Besichtigungen sind sinnvoll?
Mindestens zwei, und die zweite zu einer anderen Tageszeit und möglichst bei anderem Wetter. Erst dann sehen Sie, wie viel Licht die Räume wirklich bekommen, wie laut die Straße im Berufsverkehr ist und ob der Keller nach Regen riecht. Nehmen Sie zur zweiten Besichtigung jemanden mit, der vom Bau versteht.
Muss mir der Energieausweis gezeigt werden?
Ja. Nach § 80 des Gebäudeenergiegesetzes ist der Energieausweis bei der Besichtigung vorzulegen, spätestens jedoch unverzüglich, wenn keine Besichtigung stattfindet. Nach Vertragsschluss ist er zu übergeben. Wird er nicht gezeigt, fragen Sie ausdrücklich danach — und werten Sie das Zögern als Hinweis.
Woran erkenne ich Feuchtigkeit?
An dunklen Rändern an Wand- und Deckenanschlüssen, an abblätternder Farbe und Salzausblühungen im Keller, an schwarzen Punkten in Raumecken hinter Möbeln und an muffigem Geruch. Prüfen Sie besonders die Außenwände hinter Schränken, die Bereiche unter Fenstern und die Sockelbereiche im Keller. Frisch gestrichene Einzelstellen sind ein Grund, genauer hinzusehen.
Lohnt sich ein Gutachter zur Besichtigung?
Bei älteren Häusern und bei allem, was nach Sanierungsstau aussieht, ja. Ein Bausachverständiger kostet einen überschaubaren Betrag und findet in wenigen Stunden, was Sie später sechsstellig kosten kann. Nehmen Sie ihn zur zweiten Besichtigung mit, wenn Ihnen das Objekt grundsätzlich zusagt — vor der Kaufpreisverhandlung, nicht danach.
Ablauf beim Immobilienkauf
Alle zehn Schritte von der Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Passt das Objekt zu Ihnen?
Wir sagen offen, wenn ein Objekt nicht passt — auch ohne Abschluss.
Kaufvertrag und Notartermin
Was im Entwurf stehen muss und was im Termin geschieht.
Budget vor der Besichtigung klären
Wir rechnen Ihren Rahmen durch, damit Sie gezielt suchen können.
Vor der Besichtigung den Rahmen kennen
Wir rechnen Ihr Budget realistisch durch und stellen Ihnen eine Finanzierungsbestätigung aus. Damit besichtigen Sie gezielt und verhandeln aus einer starken Position.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.