Mieterwechsel: der Ablauf ohne Reibung
Ein Mieterwechsel ist der Moment, in dem sich zeigt, wie gut ein Mietverhältnis verwaltet wurde. Wer die Reihenfolge kennt, hat die Wohnung ohne Leerstand wieder vermietet und die Kaution sauber abgerechnet.
Kündigung und Fristen
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, also eigenhändig unterschrieben. Eine E-Mail genügt nicht. Für den Mieter beträgt die Frist nach § 573c BGB drei Monate, für den Vermieter verlängert sie sich nach fünf Jahren auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate.
Der Vermieter braucht zusätzlich ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Der Mieter braucht keinen Grund. Wichtig ist der Zugang: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Monats beim Empfänger sein, damit dieser Monat für die Frist zählt.
Der Ablauf in acht Schritten
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Kündigung geht ein
Zugang schriftlich bestätigen, Vertragsende berechnen, Termin für die Vorbesichtigung vorschlagen.
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Vorbesichtigung, etwa acht Wochen vorher
Zustand ansehen, offenen Renovierungsbedarf besprechen, Exposé-Fotos machen, solange die Wohnung noch möbliert ist.
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Neuvermietung starten
Inserat schalten, Besichtigungen bündeln. Je früher, desto geringer der Leerstand.
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Nachmieter auswählen
Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Schufa-Selbstauskunft und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung anfordern.
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Endabnahme mit dem alten Mieter
Leere Wohnung, Tageslicht, Protokoll mit Zählerständen, Schlüsseln und Mängeln, beidseitig unterschrieben.
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Zwischenablesung
Heizung und Warmwasser ablesen lassen, damit die Kosten sauber zwischen altem und neuem Mieter getrennt werden.
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Übergabe an den neuen Mieter
Einzugsprotokoll erstellen, Schlüssel zählen, Zähler erneut festhalten.
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Kaution abrechnen
Nach Prüfung auszahlen, für eine noch offene Nebenkostenabrechnung nur einen angemessenen Teil zurückbehalten.
Nebenkosten bei unterjährigem Auszug
Zieht ein Mieter mitten im Abrechnungszeitraum aus, wird nicht sofort abgerechnet. Die Abrechnung erfolgt weiterhin für den gesamten Zeitraum, der ausziehende Mieter erhält seinen Anteil.
Bei den kalten Betriebskosten wird meist zeitanteilig nach Tagen verteilt. Bei Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung eine Zwischenablesung vor. Ist sie nicht möglich, dürfen die Kosten nach anerkannten Regeln der Technik zeitanteilig aufgeteilt werden, üblicherweise über Gradtagszahlen, die den Heizbedarf der einzelnen Monate abbilden.
Der ausziehende Mieter hat keinen Anspruch auf eine sofortige Abrechnung. Er muss warten, bis der reguläre Abrechnungszeitraum endet und die Abrechnung innerhalb der Zwölfmonatsfrist erstellt wird.
Kautionsabrechnung
Fünf Schritte zur sauberen Abrechnung
- Rückstände prüfenOffene Mieten, Nebenkostennachzahlungen aus früheren Abrechnungen.
- Schäden aus dem ProtokollNur was im Auszugsprotokoll steht und über normale Abnutzung hinausgeht.
- Angemessenen Teil einbehaltenFür die noch ausstehende Abrechnung, nachvollziehbar geschätzt.
- Zinsen berücksichtigenDie Kaution ist getrennt vom Vermögen anzulegen, die Erträge stehen dem Mieter zu.
- Schriftlich abrechnenAufstellung mit jedem Posten und Beleg, danach auszahlen.
Die Neuvermietung
Der teuerste Teil eines Mieterwechsels ist der Leerstand. Jeder Monat ohne Mieter kostet die volle Miete, während die Kosten weiterlaufen. Wer die Neuvermietung erst nach dem Auszug beginnt, verliert regelmäßig ein bis zwei Monatsmieten.
Beginnen Sie deshalb direkt nach der Kündigung. Machen Sie die Fotos, solange die Wohnung eingerichtet ist, bündeln Sie Besichtigungen auf zwei Termine und fordern Sie die Unterlagen der Interessenten vollständig an, bevor Sie zusagen.
Häufige Fragen zum Mieterwechsel
Welche Kündigungsfrist gilt für den Mieter?
Für den Mieter gilt nach § 573c BGB immer eine Frist von drei Monaten, unabhängig von der Mietdauer. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Eine längere Frist zulasten des Mieters ist unwirksam.
Muss ich als Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?
Grundsätzlich nein. Der Mieter hat keinen allgemeinen Anspruch darauf, vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden. Nur in Ausnahmefällen, etwa bei einem berechtigten Interesse und einem zumutbaren Nachmieter, kann etwas anderes gelten. Vereinbaren lässt sich das jederzeit einvernehmlich.
Wie werden Heizkosten bei einem Auszug mitten im Jahr verteilt?
Bei einem Nutzerwechsel während der Abrechnungsperiode sieht die Heizkostenverordnung eine Zwischenablesung vor. Ist eine Ablesung nicht möglich, dürfen die Kosten nach anerkannten Regeln zeitanteilig verteilt werden, üblicherweise nach Gradtagszahlen. Die Kosten der Zwischenablesung trägt in der Regel der ausziehende Mieter.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Dem Vermieter steht eine angemessene Prüfungszeit zu. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf er dafür einen angemessenen Teil zurückbehalten und muss den Rest auszahlen. Ein pauschales Einbehalten der gesamten Kaution über viele Monate ist nicht zulässig.
Mieterwechsel ohne Leerstand
Wir übernehmen Kündigungsbestätigung, Besichtigungen, Protokolle und Kautionsabrechnung — damit die Wohnung nahtlos weitervermietet ist.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.