Kalte und warme Nebenkosten: der Unterschied
Kalte Nebenkosten sind alle Betriebskosten außer Heizung und Warmwasser. Warme Nebenkosten sind genau diese beiden — und für sie gelten strengere Regeln, weil die Heizkostenverordnung einen Anteil nach Verbrauch vorschreibt.
Wo die Grenze verläuft
Die Begriffe „kalt“ und „warm“ stehen nicht im Gesetz. Sie haben sich in der Praxis eingebürgert, weil die Betriebskosten in zwei Gruppen zerfallen, für die unterschiedliche Regeln gelten.
Warme Nebenkosten sind die Kosten der Wärmeversorgung und der Warmwasserbereitung, also die Nummern 4, 5 und 6 des Betriebskostenkatalogs. Für sie gilt die Heizkostenverordnung. Kalte Nebenkosten sind alle übrigen Positionen — von der Grundsteuer über Müll und Versicherung bis zur Gartenpflege. Welche das im Einzelnen sind, zeigt unsere Liste der umlagefähigen Nebenkosten.
Der Unterschied ist keine Formalie. Bei den kalten Kosten haben Sie beim Verteilerschlüssel Spielraum. Bei den warmen Kosten haben Sie ihn nicht: Ein Teil muss nach dem tatsächlich erfassten Verbrauch verteilt werden, und ein Verstoß kostet Sie bares Geld.
Die kalten Nebenkosten
Für die kalten Betriebskosten gilt der Maßstab, den Sie im Mietvertrag vereinbart haben. Fehlt eine Vereinbarung, wird nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt — so bestimmt es § 556a Absatz 1 BGB. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, müssen Sie allerdings auch hier nach diesem Verbrauch verteilen, sobald die Erfassung vorhanden ist.
| Position | Üblicher Schlüssel | Hinweis |
|---|---|---|
| Grundsteuer | Wohnfläche | gesetzlicher Auffangmaßstab |
| Wasser und Entwässerung | Verbrauch oder Personen | mit Zählern zwingend nach Verbrauch |
| Müllbeseitigung | Personen oder Wohnfläche | Personenzahl bildet die Verursachung besser ab |
| Straßenreinigung | Wohnfläche | meist Gemeindegebühr |
| Gebäudereinigung | Wohnfläche | |
| Gartenpflege | Wohnfläche | auch für Mieter ohne Gartennutzung |
| Beleuchtung | Wohnfläche | Allgemeinstrom |
| Aufzug | Wohnfläche oder Einheiten | Erdgeschoss ist nach der Rechtsprechung nicht zwingend auszunehmen |
| Versicherungen | Wohnfläche | |
| Hauswart | Wohnfläche | Reparaturanteile herausrechnen |
Die warmen Nebenkosten
Zu den warmen Nebenkosten zählen die Brennstoffe oder die gelieferte Fernwärme, der Betriebsstrom der Anlage, die Bedienung, Überwachung und Pflege, die Prüfung der Betriebssicherheit, die Reinigung von Anlage und Betriebsraum, die vorgeschriebenen Messungen sowie Miete, Ablesung und Abrechnung der Erfassungsgeräte.
Erzeugt eine Anlage Wärme und Warmwasser gemeinsam, sind die Kosten zunächst auf beide Zwecke aufzuteilen und erst danach auf die Nutzer zu verteilen. Die Einzelheiten dazu und die Rechenwege stehen in der Heizkostenabrechnung.
Wichtig für die Kalkulation der Vorauszahlung: Die warmen Kosten schwanken stärker als alle übrigen Positionen zusammen. Wer die Vorauszahlung zu knapp ansetzt, produziert Nachzahlungen, die Mieter in Zahlungsschwierigkeiten bringen. Wie Sie die Höhe festlegen und anpassen, erklären wir bei Vorauszahlung oder Pauschale.
50 bis 70 Prozent nach Verbrauch
Die Heizkostenverordnung verlangt, dass Sie den Verbrauch der Nutzer erfassen und einen Teil der Kosten danach verteilen. Der Verbrauchsanteil beträgt mindestens 50 und höchstens 70 Prozent; die übrigen Kosten werden nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum verteilt. Für die Warmwasserkosten gilt dieselbe Spanne.
In bestimmten Fällen schreibt die Verordnung 70 Prozent zwingend vor: bei Gebäuden, die den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht entsprechen, mit Öl- oder Gasheizung und überwiegend gedämmten, freiliegenden Leitungen. Ob Ihr Objekt darunterfällt, klärt Ihr Messdienstleister.
- Gesamtkosten Heizung
- 12.000 €
- davon 70 % nach Verbrauch
- 8.400 €
- davon 30 % nach Fläche
- 3.600 €
- Verbrauchsanteil der Wohnung (18 % der Einheiten)
- 1.512 €
- Flächenanteil der Wohnung (80 von 400 m²)
- 720 €
- Anteil der Wohnung insgesamt
- 2.232 €
Wer sparsam heizt, senkt nur den ersten Block. Der Grundkostenanteil von 720 € fällt unabhängig vom eigenen Verbrauch an — er deckt Leitungsverluste und die Vorhaltung der Anlage ab.
Beispielrechnung mit frei gewählten Werten, keine Konditionszusage.
Das Kürzungsrecht des Mieters
Rechnen Sie die warmen Kosten nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Mieter seinen Anteil an diesen Kosten um 15 Prozent kürzen. Das steht in § 12 der Heizkostenverordnung und gilt unabhängig davon, warum die verbrauchsabhängige Abrechnung unterblieben ist. Die Kürzung betrifft nur die Heiz- und Warmwasserkosten, nicht die kalten Positionen.
Seit der Novelle der Verordnung kommt ein zweiter Kürzungstatbestand hinzu: Sind die vorgeschriebenen fernablesbaren Geräte nicht vorhanden oder erhält der Nutzer die vorgeschriebenen unterjährigen Verbrauchsinformationen nicht, kann er zusätzlich um 3 Prozent kürzen.
Beides ist vermeidbar. Fehlt die Erfassung, ist die Nachrüstung fast immer günstiger als die dauerhafte Kürzung. Geht es dabei um eine größere Sanierung der Anlage, sprechen Sie uns an — wir prüfen, ob sich die Maßnahme über einen Modernisierungskredit oder über Fördermittel abbilden lässt.
Kaltmiete, Warmmiete, Bruttomiete
Nettokaltmiete
Die reine Miete für den Wohnraum, ohne jede Nebenkostenposition. Sie ist die Bezugsgröße für Kaution und Mieterhöhung.
Kalte Betriebskosten
Alle umlagefähigen Betriebskosten außer Heizung und Warmwasser. Der Verteilerschlüssel folgt dem Mietvertrag oder der Wohnfläche.
Warme Betriebskosten
Heizung und Warmwasser. Ein Anteil zwischen 50 und 70 Prozent muss nach erfasstem Verbrauch verteilt werden.
Warmmiete
Nettokaltmiete plus alle Nebenkostenvorauszahlungen einschließlich Heizung. Der Betrag, den der Mieter monatlich überweist.
Bruttokaltmiete
Nettokaltmiete plus die kalten Betriebskosten, aber ohne Heizung und Warmwasser. In Mietspiegeln oft die Vergleichsgröße.
Grundkostenanteil
Der nach Fläche verteilte Teil der warmen Kosten. Er fällt unabhängig vom eigenen Verbrauch an und deckt Leitungsverluste und Vorhaltung.
Was uns zur Trennung oft gefragt wird
Ist Kaltwasser eine kalte oder eine warme Nebenkostenposition?
Kaltwasser zählt zu den kalten Nebenkosten. Die Bezeichnung „warm“ bezieht sich allein auf Heizung und Warmwasserbereitung, nicht auf die Temperatur des Wassers. Kaltwasser können Sie nach Wohnfläche, Personenzahl oder — wenn Zähler vorhanden sind — nach Verbrauch verteilen. Für die Warmwasserbereitung gilt dagegen die Heizkostenverordnung mit ihrem Pflichtanteil nach Verbrauch.
Muss ich Heizkosten immer verbrauchsabhängig abrechnen?
In aller Regel ja. Die Heizkostenverordnung verpflichtet Sie, den Verbrauch zu erfassen und einen Teil der Kosten danach zu verteilen. Ausnahmen gelten unter anderem für Zweifamilienhäuser, in denen Sie eine Wohnung selbst bewohnen, sowie für bestimmte Gebäude mit besonders geringem Wärmebedarf. Ob Ihr Objekt darunter fällt, sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen.
Warum steht in vielen Abrechnungen 70 zu 30?
Die Verordnung erlaubt einen Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent; der Rest wird nach Wohn- oder Nutzfläche verteilt. 70 zu 30 ist die für den sparsamen Nutzer günstigste zulässige Aufteilung und deshalb weit verbreitet. In bestimmten älteren Gebäuden mit freiliegenden, überwiegend gedämmten Leitungen schreibt die Verordnung die 70 Prozent sogar vor.
Was kann ich tun, wenn keine Zähler vorhanden sind?
Sie sollten die Erfassung nachrüsten. Solange nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird, darf der Mieter seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen. Diese Kürzung trifft Sie in jedem Abrechnungsjahr erneut und übersteigt die Kosten einer Nachrüstung schnell. Für die Finanzierung solcher Maßnahmen sprechen Sie uns gern an.
Heizkostenabrechnung
Verteilerschlüssel, Aufteilung zwischen Wärme und Warmwasser, Kürzungsrecht.
Umlagefähige Nebenkosten
Alle 17 Positionen des § 2 BetrKV im Einzelnen erklärt.
Vorauszahlung oder Pauschale
Welche Variante zu welcher Vermietung passt und wie Sie die Höhe festlegen.
Hausverwaltung für Ihr Objekt
Wir rechnen kalte und warme Kosten getrennt und regelkonform ab.
Ihre Abrechnung soll standhalten
Wir prüfen Ihre Umlageschlüssel, rechnen kalte und warme Kosten getrennt ab und sorgen dafür, dass die Heizkostenverordnung eingehalten ist.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.