Vermietung in der Einkommensteuer
Wer vermietet, wird zum Steuerpflichtigen mit einer zusätzlichen Einkunftsart. Wie viel davon am Ende beim Finanzamt landet, hängt weniger von der Miete ab als von dem, was Sie dagegenrechnen dürfen.
Die Einkunftsart
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind eine von sieben Einkunftsarten des Einkommensteuergesetzes. Sie gehören zu den Überschusseinkünften: Versteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.
Zu den Einnahmen zählen die Kaltmiete, die vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen und alles, was Ihnen aus dem Mietverhältnis zufließt — auch einbehaltene Kautionen, soweit sie Ihnen endgültig verbleiben.
Maßgeblich ist das Zuflussprinzip: Eine Miete zählt in dem Jahr, in dem sie auf Ihrem Konto eingeht, nicht in dem Jahr, für das sie geschuldet war. Bei regelmäßig wiederkehrenden Zahlungen um den Jahreswechsel gibt es dazu eine Sonderregel, die Ihre Steuerberatung kennt.
Die Anlage V
Für jedes vermietete Objekt füllen Sie eine eigene Anlage V aus. Sie ist im Kern eine einfache Gegenüberstellung:
| Seite | Was hineingehört |
|---|---|
| Einnahmen | Kaltmieten, vereinnahmte Nebenkostenvorauszahlungen, sonstige Einnahmen aus dem Mietverhältnis |
| Werbungskosten | Abschreibung, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, gezahlte Betriebskosten, Fahrtkosten, Inserate |
| Ergebnis | Überschuss oder Verlust je Objekt, der in die Einkommensteuererklärung einfließt |
Sammeln Sie Belege ganzjährig getrennt nach Objekt. Wer im Frühjahr aus einem Schuhkarton heraus sortiert, übersieht regelmäßig Positionen — und verschenkt damit Geld.
Verluste und Verrechnung
In den ersten Jahren einer finanzierten Vermietung entsteht häufig ein steuerlicher Verlust. Das ist kein Zeichen für ein schlechtes Geschäft, sondern die Folge von drei Effekten: hoher Zinsanteil am Anfang, Erhaltungsaufwand nach dem Kauf und die laufende Abschreibung, der keine Zahlung gegenübersteht.
Dieser Verlust wird in der Regel mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet, etwa dem Arbeitslohn. Er senkt damit unmittelbar Ihre Steuerlast.
Wichtig ist die Einkünfteerzielungsabsicht: Das Finanzamt erkennt Verluste nur an, wenn auf Dauer ein Überschuss angestrebt wird. Bei langfristiger Vermietung zu ortsüblichen Konditionen wird das grundsätzlich unterstellt. Vorsicht ist bei sehr günstiger Vermietung an Angehörige geboten — dort gelten besondere Grenzen, die Ihre Steuerberatung prüft.
Vorauszahlungen anpassen
Wer regelmäßig Überschüsse erzielt, bekommt vom Finanzamt Vorauszahlungen festgesetzt. Das verhindert hohe Nachzahlungen, bindet aber Liquidität.
Umgekehrt können Sie bei absehbaren Verlusten eine Herabsetzung beantragen oder einen Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eintragen lassen. Dann wirkt sich die Entlastung sofort monatlich aus, statt erst mit dem Steuerbescheid im Folgejahr.
Fehler im ersten Jahr
Kaufnebenkosten falsch behandelt
Notar und Grunderwerbsteuer sind keine sofort abziehbaren Kosten, sondern gehen anteilig in die Abschreibung ein.
Tilgung angesetzt
Nur die Zinsen sind Werbungskosten. Die Tilgung ist Vermögensrückzahlung.
Renovierung über der 15-Prozent-Grenze
Wer kurz nach dem Kauf viel investiert, landet schnell bei anschaffungsnahen Herstellungskosten und muss über Jahrzehnte verteilen.
Keine Rücklage für die Steuer
Wer Überschüsse erzielt, sollte einen Teil für die Nachzahlung zurücklegen. Der Bescheid kommt oft erst zwei Jahre später.
Belege nicht getrennt
Bei mehreren Objekten muss jede Rechnung dem richtigen Objekt zugeordnet werden. Das nachträglich zu rekonstruieren, kostet Zeit und Geld.
Fahrten nicht erfasst
Fahrten zu Besichtigungen, Übergaben und Handwerkerterminen sind Werbungskosten. Wer sie nicht notiert, kann sie nicht ansetzen.
Häufige Fragen zur Versteuerung
Muss ich Mieteinnahmen immer versteuern?
Ja, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind steuerpflichtig. Versteuert wird aber nicht die Miete, sondern der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Bleibt ein Verlust, mindert er in der Regel Ihre übrigen Einkünfte.
Gehören Nebenkostenvorauszahlungen zu den Einnahmen?
Ja. Die vereinnahmten Vorauszahlungen sind Einnahmen, die von Ihnen gezahlten Betriebskosten sind Werbungskosten. Im Ergebnis heben sich beide Posten weitgehend auf, sie müssen aber beide in der Anlage V erscheinen.
Was ist die Anlage V?
Die Anlage V ist der Teil der Einkommensteuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Je vermietetem Objekt wird eine eigene Anlage ausgefüllt, mit den Einnahmen auf der einen und den Werbungskosten auf der anderen Seite.
Warum entstehen am Anfang oft Verluste?
Weil in den ersten Jahren der Zinsanteil am höchsten ist und häufig Erhaltungsaufwand anfällt, während die Abschreibung ohnehin läuft. Ein steuerlicher Verlust bedeutet nicht, dass die Immobilie kein Geld einbringt — er entsteht auch durch Posten, denen keine Zahlung gegenübersteht.
Vermietung von Anfang an sauber aufsetzen
Wir strukturieren die Finanzierung so, dass sie zu Ihrer Steuersituation passt, und arbeiten dafür mit Ihrer Steuerberatung zusammen.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.