AfA: Abschreibung auf vermietete Immobilien
Die Abschreibung ist der größte steuerliche Posten bei einer vermieteten Immobilie — und der einzige, dem keine Zahlung gegenübersteht. Wer sie versteht, rechnet seine Rendite realistischer.
Die Idee dahinter
Ein Gebäude hält nicht ewig. Steuerlich wird dieser Verbrauch abgebildet, indem die Anschaffungskosten über viele Jahre verteilt als Werbungskosten abgezogen werden. Das ist die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA.
Das Besondere: Der Abzug mindert Ihre Steuerlast, ohne dass Geld abfließt. Sie haben den Kaufpreis einmal bezahlt und setzen ihn über Jahrzehnte ab. Deshalb kann eine vermietete Immobilie steuerlich einen Verlust ausweisen und trotzdem jeden Monat Geld einbringen.
Die AfA gilt nur für Gebäude, die der Einkünfteerzielung dienen. Für die selbst bewohnte Immobilie gibt es sie nicht.
Die linearen Sätze
| Fertigstellung des Gebäudes | Jährlicher Satz | Rechnerische Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| nach dem 31.12.2022 | 3 % | 33 Jahre |
| 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 2 % | 50 Jahre |
| vor dem 01.01.1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Maßgeblich ist die Fertigstellung des Gebäudes, nicht der Zeitpunkt Ihres Kaufs. Wer 2026 ein Haus von 1970 kauft, schreibt mit zwei Prozent ab — auch wenn das Gebäude bereits mehr als fünfzig Jahre steht.
Im Jahr der Anschaffung wird zeitanteilig abgeschrieben, gerechnet ab dem Monat des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten.
- Kaufpreis mit Nebenkosten
- 310.000 €
- davon Grundstücksanteil (Beispielannahme 20 %)
- − 62.000 €
- Bemessungsgrundlage Gebäude
- 248.000 €
- Abschreibungssatz (Fertigstellung 1998)
- 2,0 %
- Abschreibung pro Jahr
- 4.960 €
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent entlastet allein die Abschreibung um rund 2.080 € im Jahr. Beispielwerte zur Veranschaulichung — die Aufteilung muss im Einzelfall begründet werden.
Beispielwerte zur Veranschaulichung – keine Kondition und kein Angebot.
Grundstück und Gebäude trennen
Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor, weil sich Boden nicht abnutzt. Deshalb entscheidet die Aufteilung des Kaufpreises darüber, wie hoch Ihre jährliche Abschreibung ausfällt.
Je höher der Gebäudeanteil, desto besser für Sie — und desto genauer schaut das Finanzamt hin. Eine Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag ist möglich und wird anerkannt, wenn sie wirtschaftlich begründet ist und die Werte nicht offensichtlich unrealistisch sind.
In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten kann der Grundstücksanteil erheblich sein. Bei Eigentumswohnungen fällt er üblicherweise geringer aus als beim freistehenden Haus, weil sich viele Einheiten das Grundstück teilen.
Degressive Abschreibung für Neubauten
Für neu gebaute Wohngebäude gibt es zusätzlich die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a des Einkommensteuergesetzes. Sie beträgt fünf Prozent vom jeweiligen Restwert, ist also in den ersten Jahren deutlich höher als die lineare Abschreibung und sinkt danach.
Voraussetzung ist ein Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029, oder eine Anschaffung aufgrund eines in diesem Zeitraum geschlossenen Kaufvertrags mit Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres. Der Kauf einer Bestandsimmobilie fällt nicht darunter.
Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist jederzeit möglich und lohnt sich, sobald diese den höheren Betrag ergibt.
Sonderabschreibungen
Für den Mietwohnungsneubau gibt es unter engen Voraussetzungen eine Sonderabschreibung nach § 7b des Einkommensteuergesetzes: bis zu fünf Prozent jährlich zusätzlich zur linearen Abschreibung, vier Jahre lang. Sie setzt unter anderem Baukostengrenzen und den Standard eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse voraus und richtet sich an Kapitalanleger im Neubau.
Daneben bestehen besondere Abschreibungen für Gebäude in Sanierungsgebieten (§ 7h) und für Baudenkmäler (§ 7i). Alle drei Regelungen sind an viele Einzelvoraussetzungen geknüpft.
Häufige Fragen zur Abschreibung
Was bedeutet AfA?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Dahinter steht der Gedanke, dass sich ein Gebäude im Lauf der Jahre verbraucht. Dieser Wertverzehr wird steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt, verteilt über die gesetzlich unterstellte Nutzungsdauer.
Welcher Abschreibungssatz gilt für mein Objekt?
Nach § 7 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes gelten drei Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, zwei Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 und zweieinhalb Prozent bei Fertigstellung vor 1925. Maßgeblich ist die Fertigstellung des Gebäudes, nicht der Zeitpunkt Ihres Kaufs.
Warum wird das Grundstück nicht abgeschrieben?
Weil es sich nicht abnutzt. Boden verliert durch Zeitablauf keinen Wert. Abgeschrieben wird deshalb nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Je höher dieser Anteil angesetzt wird, desto höher die jährliche Abschreibung.
Kann ich schneller abschreiben als mit zwei Prozent?
Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes ist eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer möglich, wenn sie nachgewiesen wird. Üblich ist dafür ein Gutachten. Ob sich der Aufwand lohnt und welche Anforderungen das Finanzamt stellt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
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Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.