Sondertilgung: Extrazahlungen richtig vereinbaren
Ein Sondertilgungsrecht erlaubt Ihnen, außerplanmäßig zusätzlich zu tilgen. Üblich sind bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme im Jahr, meist ohne Zusatzkosten. Sie müssen es nicht nutzen, Sie dürfen. Genau das macht es wertvoll.
Was ein Sondertilgungsrecht ist
Ihre Monatsrate ist während der Zinsbindung fest. Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung außerhalb dieser Rate, die vollständig in die Tilgung geht. Sie senkt die Restschuld sofort und dauerhaft, und weil ab dann weniger Zins anfällt, wirkt sie über die gesamte restliche Laufzeit weiter.
Wichtig ist die Rechtslage dahinter: Eine Sondertilgung ist kein Naturrecht, sondern eine Vertragsabrede. Ohne eine entsprechende Klausel im Darlehensvertrag können Sie während der Zinsbindung nicht einfach mehr zahlen. Deshalb entscheidet sich diese Frage beim Abschluss, nicht später.
In aller Regel verkürzt eine Sondertilgung die Laufzeit, nicht die Rate. Sie zahlen also weiter denselben Betrag im Monat, sind aber früher fertig. Wer statt dessen die Rate senken möchte, braucht zusätzlich das Recht auf einen Tilgungssatzwechsel.
Wie viel Banken üblicherweise einräumen
Marktüblich sind fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, kostenfrei. Bei 250.000 € Darlehen sind das 12.500 € im Jahr — mehr, als die meisten Haushalte jemals einsetzen werden. Manche Banken bieten zehn Prozent an, andere staffeln die Höhe oder lassen sich ein erweitertes Recht mit einem Zinsaufschlag bezahlen.
Prüfen Sie im Vertrag vier Punkte: die Höhe, die Häufigkeit, den Termin und die Frage, ob nicht genutzte Beträge ins Folgejahr übertragen werden können. Der letzte Punkt fehlt fast immer, und ungenutzte Jahre verfallen ersatzlos.
Ein weit verbreiteter Irrtum: Die fünf Prozent beziehen sich auf die ursprüngliche Darlehenssumme, nicht auf die aktuelle Restschuld. Der zulässige Betrag bleibt über die Laufzeit also gleich, auch wenn die Schuld schrumpft.
Fünf Punkte, die in den Vertrag gehören
- HöheMeist fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme im Jahr. Kostenfrei sollte sie sein.
- HäufigkeitEinmal jährlich ist Standard. Einige Banken erlauben mehrere Zahlungen im Jahr.
- TerminFester Stichtag oder jederzeit? Mit welchem Vorlauf muss die Zahlung angekündigt werden?
- ÜbertragVerfällt ein ungenutztes Jahr, oder lässt es sich ins nächste Jahr mitnehmen? Meist verfällt es.
- TilgungssatzwechselDas ergänzende Recht, die laufende Rate anzupassen. Kostet meist nichts, wenn man es vereinbart.
Wie stark Sondertilgung wirkt
Die folgende Rechnung nimmt ein Darlehen über 250.000 € mit 2,0 Prozent anfänglicher Tilgung und einem angenommenen Sollzins von 3,50 Prozent. Die Monatsrate beträgt in allen Varianten 1.146 €; unterschiedlich ist nur die jährliche Extrazahlung.
| Sondertilgung im Jahr | Schuldenfrei nach | Zinsen insgesamt |
|---|---|---|
| keine | 29 Jahre | 148.000 € |
| 2.500 € | 22 Jahre | 110.800 € |
| 5.000 € | 18 Jahre | 89.200 € |
| 12.500 € | 12 Jahre | 57.500 € |
- Monatsrate
- 1.146 €
- Restschuld nach 10 Jahren ohne Sondertilgung
- rund 190.200 €
- Restschuld nach 10 Jahren mit Sondertilgung
- rund 131.400 €
- Laufzeit ohne Sondertilgung
- 29 Jahre
- Laufzeit mit Sondertilgung
- 18 Jahre
- gesparte Zinsen insgesamt
- rund 58.700 €
5.000 € im Jahr, also rund 417 € im Monat zusätzlich, verkürzen die Laufzeit um elf Jahre und sparen rund 58.700 € Zinsen. Wer diesen Betrag dauerhaft aufbringen kann, sollte allerdings prüfen, ob nicht gleich eine höhere Tilgung sinnvoller ist.
Beispielwerte bei monatlicher Verrechnung und Sondertilgung jeweils zum Jahresende, gerundet – keine Kondition und kein Angebot.
Ohne Vereinbarung geht während der Zinsbindung wenig
Nach § 500 Abs. 2 BGB dürfen Sie Verbraucherdarlehen grundsätzlich jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen. Für Immobiliardarlehen mit gebundenem Sollzins gilt jedoch eine Einschränkung: Während der Sollzinsbindung ist die vorzeitige Rückzahlung nur möglich, wenn dafür ein berechtigtes Interesse besteht.
Als berechtigtes Interesse gilt vor allem der Verkauf der Immobilie. Der Wunsch, wegen gesunkener Zinsen umzuschulden, gehört ausdrücklich nicht dazu. Genau deshalb ist das vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrecht so wichtig: Es macht Sie unabhängig von dieser Hürde.
Zahlen Sie außerhalb eines vereinbarten Rechts vorzeitig zurück, kann die Bank nach § 502 BGB eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie fällt bei Immobiliardarlehen nach dem entgangenen Zinsschaden aus und kann erheblich sein. Der Anspruch entfällt allerdings, wenn die Pflichtangaben im Vertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichend sind.
Wann Sondertilgung die richtige Wahl ist
Sondertilgen ist selten falsch, aber nicht immer die beste Verwendung für freies Geld. Drei Dinge sollten vorher stehen.
Erstens der Notgroschen. Drei Nettomonatsgehälter gehören auf ein Tagesgeldkonto, nicht ins Darlehen. Einmal getilgtes Geld holen Sie nicht ohne Weiteres zurück; Sie bräuchten dafür einen neuen, teureren Kredit.
Zweitens teurere Schulden. Ein Ratenkredit oder ein Dispo kostet regelmäßig mehr Zins als Ihre Baufinanzierung. Diese Verbindlichkeiten gehören zuerst weg.
Drittens die Instandhaltungsrücklage. Ein Dach, eine Heizung oder ein Bad kommen verlässlich. Wer alles ins Darlehen steckt und dann die Reparatur finanzieren muss, hat unterm Strich draufgezahlt.
Steht das alles, wirkt jede Sondertilgung mit voller Kraft: garantiert, steuerfrei und ohne Kursrisiko in Höhe Ihres Sollzinses.
Sondertilgung, Tilgungswechsel oder Rücklage
Sondertilgung
Freiwillig, jährlich, wirkt sofort auf die Restschuld. Bindet Sie zu nichts und ist deshalb der flexibelste Weg.
Höhere anfängliche Tilgung
Wirkt vom ersten Monat an und über die gesamte Laufzeit. Dafür ist die Rate dauerhaft höher und lässt sich nicht ohne Weiteres senken.
Tilgungssatzwechsel
Das Recht, den Tilgungssatz während der Zinsbindung anzupassen. Kostet meist nichts und schafft Luft, wenn sich Ihre Lage ändert.
Rücklage bilden
Geld bleibt verfügbar, verzinst sich aber schlechter als Ihr Sollzins. Sinnvoll bis zur Höhe des Notgroschens und der Instandhaltungsrücklage.
In der Praxis ist die Kombination am robustesten: eine Rate, die Sie sicher tragen, plus ein kostenfreies Sondertilgungsrecht plus die Möglichkeit, den Tilgungssatz anzupassen. Damit bleiben Sie in guten wie in schlechten Jahren handlungsfähig.
Was uns zur Sondertilgung oft gefragt wird
Bis wann im Jahr muss ich die Sondertilgung leisten?
Das steht im Vertrag und ist von Bank zu Bank verschieden. Manche Institute nehmen die Zahlung jederzeit an, andere nur zu einem festen Termin oder mit Vorlauf von vier bis sechs Wochen. Verbreitet ist das Kalenderjahr als Bezugsgröße. Fragen Sie den Termin einmal ab und legen Sie sich eine jährliche Erinnerung an, sonst verfällt das Recht.
Verringert eine Sondertilgung meine Rate oder die Laufzeit?
In aller Regel die Laufzeit. Die Rate bleibt gleich, die Restschuld sinkt, und dadurch sind Sie früher fertig. Eine Ratensenkung ist nur möglich, wenn der Vertrag einen Tilgungssatzwechsel vorsieht und Sie ihn ausdrücklich beantragen. Wer Luft im Haushalt braucht, sollte deshalb auf beide Rechte achten, nicht nur auf die Sondertilgung.
Lohnt sich Sondertilgen oder soll ich das Geld lieber anlegen?
Rechnerisch ist es ein Vergleich zwischen Ihrem Sollzins und der Rendite nach Steuern, die Sie sicher erzielen können. Der Sollzins ist garantiert, die Rendite nicht. Deshalb sprechen viele Haushalte sich für die Sondertilgung aus, sobald der Notgroschen steht. Wir sind keine Anlageberater und rechnen Ihnen nur die Finanzierungsseite vor.
Kann die Bank ein einmal vereinbartes Sondertilgungsrecht streichen?
Nein, es ist Bestandteil Ihres Darlehensvertrags und gilt für die vereinbarte Zinsbindung. Was die Bank nicht muss, ist es bei einer Anschlussvereinbarung erneut einzuräumen. Eine Prolongation ist rechtlich ein neues Angebot, und Nebenabreden fallen dabei gern unter den Tisch. Prüfen Sie deshalb bei jeder Verlängerung ausdrücklich, ob Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel weiter enthalten sind, und lassen Sie sich das schriftlich bestätigen.
Welche Rechte stehen in Ihrem Darlehensvertrag?
Wir sehen uns Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und Bereitstellungszeit an und rechnen aus, was sie für Ihre Laufzeit bedeuten. Für Sie kostenfrei.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.