Umschuldung: den Baukredit zu einer anderen Bank holen
Bei einer Umschuldung löst eine neue Bank Ihre Restschuld ab. Der Aufwand ist kleiner, als die meisten annehmen: Die bestehende Grundschuld wandert mit, statt gelöscht und neu bestellt zu werden. Schon wenige Zehntel Prozentpunkte machen den Wechsel lohnend.
Wann eine Umschuldung möglich ist
Es gibt drei Zeitpunkte, an denen Sie ohne Weiteres wechseln können. Der einfachste ist das Ende der Zinsbindung. Dann sind Sie frei, eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, und Sie brauchen keine Zustimmung Ihrer bisherigen Bank.
Der zweite ist das Kündigungsrecht nach zehn Jahren. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB dürfen Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins in jedem Fall zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang kündigen, mit sechs Monaten Frist. Auch hier ohne Entschädigung, und dieses Recht kann Ihnen die Bank vertraglich nicht nehmen. Besonders wertvoll ist es bei langen Bindungen von fünfzehn oder zwanzig Jahren.
Der dritte ist der Verkauf der Immobilie, der als berechtigtes Interesse für eine vorzeitige Ablösung gilt. Innerhalb der laufenden Zinsbindung ohne einen solchen Grund geht es dagegen nur mit Zustimmung der Bank und gegen Vorfälligkeitsentschädigung.
Der Ablauf in sechs Schritten
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Restschuld und Termin feststellen
Beides steht im Tilgungsplan. Notieren Sie die Restschuld zum Bindungsende, sie ist die Grundlage jedes Angebots.
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Angebote einholen
Wir stellen Ihr Vorhaben mehreren Banken vor. Wichtig: als Konditionsanfrage, damit die Prüfung Ihren SCHUFA-Score nicht berührt.
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Angebot auswählen
Verglichen werden Sollzins, effektiver Jahreszins, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel.
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Vertrag schließen
Sie unterschreiben bei der neuen Bank und haben als Verbraucher vierzehn Tage Widerrufsrecht ab Vertragsschluss und vollständiger Pflichtinformation.
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Grundschuld abtreten
Die neue Bank stößt die Abtretung an. Der Notar beglaubigt, das Grundbuchamt trägt den Gläubigerwechsel ein. Dafür brauchen Sie Geduld.
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Ablösung zum Stichtag
Die neue Bank überweist die Restschuld direkt an die alte. Für Sie ändert sich nur die Kontoverbindung, von der abgebucht wird.
Abtretung statt Löschung und Neubestellung
Die meisten überschätzen den Aufwand einer Umschuldung, weil sie an eine neue Grundschuld denken. Das ist nicht nötig. Die eingetragene Grundschuld bleibt stehen und wird lediglich von der alten auf die neue Bank übertragen. Man nennt das Abtretung.
Als Faustwert liegen die Kosten einer Grundschuldabtretung bei etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der eingetragenen Grundschuld. Bei 190.000 € sind das rund 380 bis 570 €. Löschung und Neubestellung würden ungefähr das Doppelte kosten und zusätzlich Zeit verbrauchen.
Wichtig ist die Rangstelle. Eine abgetretene Grundschuld behält ihren Rang im Grundbuch, eine neu bestellte rückt nach hinten. Für die neue Bank ist die erstrangige Sicherheit bares Geld wert, und dieser Vorteil landet über den Zinssatz bei Ihnen. Mehr zum Aufbau des Grundbuchs steht im Beitrag Grundbuch verstehen.
| Weg | Größenordnung | Rangstelle |
|---|---|---|
| Grundschuld abtreten | 0,2 bis 0,3 % der Grundschuld | bleibt erhalten |
| Löschen und neu bestellen | rund 0,6 % der Grundschuld | rückt nach hinten |
| Prolongation bei der alten Bank | 0 € | unverändert |
Ab welcher Ersparnis sich der Wechsel lohnt
Die Rechnung ist erfreulich einfach: Zinsersparnis im ersten Jahr gegen die einmaligen Kosten der Abtretung. Wir nehmen eine Restschuld von 190.000 € und eine künftige Tilgung von 3,0 Prozent.
- Rate bei 4,20 % (Beispielwert)
- 1.140 €
- Rate bei 3,90 % (Beispielwert)
- 1.093 €
- Ersparnis im Monat
- rund 48 €
- Zinsersparnis im ersten Jahr
- rund 570 €
- Kosten der Grundschuldabtretung
- 380 bis 570 €
- Ersparnis über zehn Jahre
- rund 5.700 €
Schon 0,3 Prozentpunkte tragen die Wechselkosten binnen zwölf Monaten. Alles danach ist Ersparnis. Als grobe Schwelle gilt: Ab etwa 0,2 Prozentpunkten lohnt sich der Aufwand, darunter wird es knapp.
Beispielwerte zur Veranschaulichung – keine Kondition und kein Angebot.
Umschulden vor dem Ende der Zinsbindung
Innerhalb der laufenden Zinsbindung ist eine Umschuldung nur mit Zustimmung der Bank möglich, und sie darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese ersetzt ihr den entgangenen Zinsertrag und fällt bei langer Restbindung entsprechend hoch aus.
Der Wunsch, wegen gesunkener Zinsen zu wechseln, ist ausdrücklich kein berechtigtes Interesse. Ein Anspruch auf vorzeitige Ablösung besteht in dieser Lage also nicht. Rechnen lässt sich ein Wechsel trotzdem, wenn der Zinsunterschied sehr groß ist — dann steht die Entschädigung gegen die Ersparnis über die Restlaufzeit.
Es gibt allerdings einen Prüfpunkt, der sich lohnt: Nach § 502 BGB entfällt der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Pflichtangaben im Vertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichend sind. Ob das bei Ihrem Vertrag der Fall ist, kann eine Verbraucherzentrale oder eine Rechtsanwältin beziehungsweise ein Rechtsanwalt prüfen.
Worauf Sie beim Wechsel achten sollten
Sechs Punkte für einen glatten Wechsel
- Früh anfangenSechs Monate vor Bindungsende ist der richtige Zeitpunkt. Grundbuchvorgänge brauchen Wochen, und unter Zeitdruck verhandelt es sich schlecht.
- Konditionsanfrage statt KreditanfrageEine Anfrage nach Konditionen berührt Ihren Score nicht, eine Anfrage nach einem konkreten Kredit dagegen schon.
- Nebenabreden neu vereinbarenSondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel gelten nicht automatisch weiter. Sie gehören ausdrücklich in den neuen Vertrag.
- Tilgung überprüfenEin Wechsel ist der beste Moment, die Tilgung anzuheben. Wer inzwischen mehr verdient, spart damit Jahre an Laufzeit.
- Stichtag exakt abstimmenAblösung und Ende der alten Zinsbindung sollten auf denselben Tag fallen. Sonst zahlen Sie doppelt oder es entsteht eine Lücke.
- Löschungsbewilligung nicht vergessenWird ausnahmsweise gelöscht statt abgetreten, brauchen Sie die Bewilligung der alten Bank rechtzeitig.
Was uns zur Umschuldung oft gefragt wird
Wie lange dauert eine Umschuldung?
Von der ersten Anfrage bis zur Ablösung vergehen in aller Regel sechs bis zehn Wochen. Der größte Teil entfällt nicht auf die Banken, sondern auf Notar und Grundbuchamt bei der Grundschuldabtretung. Beginnen Sie deshalb spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung, dann bleibt Puffer für Rückfragen und Wartezeiten.
Muss ich zur Umschuldung noch einmal zum Notar?
In der Regel nicht. Bei der Abtretung beglaubigt der Notar lediglich die Erklärung der bisherigen Bank und veranlasst die Eintragung des Gläubigerwechsels beim Grundbuchamt. Ihre eigene Zustimmung ist dafür nicht in notarieller Form nötig, Sie unterschreiben nur beim neuen Darlehensvertrag. Ein Notartermin fällt allein dann an, wenn die alte Grundschuld ausnahmsweise gelöscht und eine neue bestellt werden muss.
Prüft die neue Bank die Immobilie noch einmal?
Sie prüft, aber meist ohne neues Gutachten vor Ort. Üblicherweise genügen Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, ein aktueller Grundbuchauszug und Fotos. Eine Besichtigung bleibt die Ausnahme, weil die Immobilie ja bereits finanziert ist. Ihre persönlichen Unterlagen müssen dagegen auf dem neuesten Stand sein, also frische Einkommensnachweise und eine neue Selbstauskunft. Das ist der Teil, der bei einer Umschuldung tatsächlich Arbeit macht.
Kann ich bei der Umschuldung die Rate ändern?
Ja, und das ist einer der unterschätzten Vorteile. Weil ein neuer Vertrag geschlossen wird, legen Sie Tilgung, Zinsbindung und Nebenabreden komplett neu fest. Wer inzwischen mehr verdient, kann die Tilgung anheben und Jahre an Laufzeit sparen. Achten Sie dabei gleich auf ein kostenfreies Sondertilgungsrecht.
Lohnt sich ein Bankwechsel für Sie?
Wir ermitteln Ihre Restschuld, holen Vergleichsangebote ein und stellen Prolongation und Umschuldung mit allen Kosten nebeneinander. Für Sie kostenfrei.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.