Grundsteuer nach der Reform
Seit 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet. Für viele Eigentümer in Oberhausen ist sie dadurch spürbar gestiegen. Hier steht, wie die Zahl auf Ihrem Bescheid zustande kommt.
Die Formel
Die Grundsteuer entsteht in drei Schritten, an denen zwei Behörden beteiligt sind. Das Finanzamt bewertet, die Gemeinde erhebt.
-
Grundsteuerwert
Das Finanzamt bewertet das Grundstück nach dem Bundesmodell und stellt den Grundsteuerwert fest.
-
Messbetrag
Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag. Auch das macht das Finanzamt.
-
Grundsteuer
Messbetrag × Hebesatz der Gemeinde = zu zahlende Grundsteuer. Diesen Bescheid schickt die Stadt.
Steuermesszahlen
| Grundstücksart | Steuermesszahl |
|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum | 0,31 ‰ |
| Unbebaute Grundstücke | 0,34 ‰ |
| Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke | 0,34 ‰ |
Auf Antrag sind Ermäßigungen möglich: 25 Prozent bei Bindungen aus der Wohnraumförderung, 25 Prozent für Wohnungsbaugenossenschaften und gemeinnützige Wohnungsunternehmen, 10 Prozent für Baudenkmäler.
Der Hebesatz Ihrer Stadt
Der Hebesatz ist der einzige Teil der Rechnung, den die Gemeinde selbst bestimmt. Er wird jährlich beschlossen und erklärt, warum zwei identische Häuser in Nachbarstädten unterschiedlich viel Grundsteuer kosten.
Seit 2025 dürfen Gemeinden in Nordrhein-Westfalen auf Grundlage des Grundsteuerhebesatzgesetzes vom 5. Juli 2024 getrennte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festlegen. 121 von 396 Kommunen haben davon 2025 Gebrauch gemacht.
Diese Praxis ist rechtlich umstritten: Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen entschied am 4. Dezember 2025 in vier Verfahren, dass erhöhte Hebesätze für Nichtwohngrundstücke aus rein fiskalischen Gründen gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstoßen. Die Urteile sind nicht rechtskräftig, Berufung und Sprungrevision wurden zugelassen.
Oberhausen 2026
Die Stadt Oberhausen hat mit der Hebesatz-Satzung vom 21. Mai 2026, rückwirkend zum 1. Januar 2026, folgende Sätze beschlossen:
| Steuer | Hebesatz 2026 |
|---|---|
| Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) | 325 v. H. |
| Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke) | 922 v. H. |
| Gewerbesteuer | 580 v. H. |
Die Satzung führt Wohn- und Nichtwohngrundstücke zwar getrennt auf, setzt aber für beide denselben Wert an. Oberhausen wendet damit keine differenzierten Hebesätze mehr an.
Für Wohneigentümer bedeutet das eine Erhöhung: 2025 galt für Wohngrundstücke ein Satz von 727 von Hundert, jetzt sind es 922 — rund 27 Prozent mehr. Für Nichtwohngrundstücke sinkt der Satz dagegen deutlich.
Der zeitliche Ablauf war ungewöhnlich: Wegen der Gelsenkirchener Urteile setzte die Stadt die Grundsteuer im Januar 2026 zunächst gar nicht fest. Die Bescheide gingen erst am 19. Juni 2026 heraus, fällig war die Steuer für das gesamte erste Halbjahr in einer Summe am 23. Juli 2026.
Umlage auf Mieter
Die Grundsteuer zählt nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Sie ist damit umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht.
Steigt die Grundsteuer, steigt also auch die Nebenkostenabrechnung Ihrer Mieter — mit der üblichen Verzögerung von einem Jahr. Wer die Vorauszahlungen nicht anpasst, produziert Nachzahlungen, über die sich niemand freut.
Wenn der Bescheid falsch wirkt
Wichtig ist, den richtigen Bescheid anzugreifen. Wer die Bewertung für falsch hält, muss sich an das Finanzamt wenden — der Grundsteuerbescheid der Stadt übernimmt den Messbetrag nur und kann ihn nicht korrigieren.
Fünf Punkte, wenn Sie zweifeln
- Grundsteuerwertbescheid prüfenFläche, Baujahr, Grundstücksart, Bodenrichtwert — hier stecken die meisten Fehler. Einspruch beim Finanzamt, ein Monat.
- Messbetragsbescheid prüfenRichtige Steuermesszahl? Ebenfalls Finanzamt.
- Grundsteuerbescheid der StadtNur Rechenfehler und Hebesatz. Widerspruch bei der Stadt, ein Monat.
- Fristen notierenEin Monat ab Bekanntgabe. Danach ist der Bescheid bestandskräftig.
- Zahlen trotz EinspruchEin Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Wer nicht zahlt, riskiert Säumniszuschläge.
Häufige Fragen zur Grundsteuer
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
In drei Schritten: Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert, daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Diesen multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz. Nordrhein-Westfalen wendet dabei das Bundesmodell an; ein eigenes Landesmodell für die Bewertung gibt es hier nicht.
Wie hoch ist der Hebesatz in Oberhausen?
Für 2026 hat die Stadt Oberhausen einen einheitlichen Hebesatz für die Grundsteuer B von 922 von Hundert beschlossen, rückwirkend zum 1. Januar 2026. Für die Grundsteuer A gelten 325 von Hundert. Die getrennten Sätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke aus 2025 wendet die Stadt damit nicht mehr an.
Ist die Grundsteuer auf Mieter umlagefähig?
Ja. Die Grundsteuer gehört nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und darf über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht.
Kann ich gegen den Bescheid vorgehen?
Es gibt zwei getrennte Bescheide. Gegen den Grundsteuerwert- und den Messbetragsbescheid des Finanzamts läuft der Einspruch, gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde der Widerspruch. Wichtig: Fehler in der Bewertung müssen beim Finanzamt angegriffen werden, nicht bei der Stadt. Die Fristen betragen jeweils einen Monat.
Nebenkostenabrechnung
Wie die Grundsteuer in der Abrechnung landet.
Umlagefähige Nebenkosten
Alle 17 Positionen der Betriebskostenverordnung.
Werbungskosten bei Vermietung
Welche Kosten sich steuerlich auswirken.
Objekt durchrechnen lassen
Wir kalkulieren mit allen laufenden Kosten, auch der Grundsteuer.
Laufende Kosten realistisch einplanen
Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung: Wir rechnen Ihr Vorhaben mit den Positionen durch, die nach dem Kauf tatsächlich anfallen.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend. Hebesätze nach der Satzung der Stadt Oberhausen vom 21.05.2026.