Das Annuitätendarlehen: gleiche Rate, wechselnde Anteile
Fast jede Baufinanzierung in Deutschland ist ein Annuitätendarlehen. Sie zahlen jeden Monat denselben Betrag, und die Bank teilt ihn intern in Zins und Tilgung auf. Weil die Restschuld sinkt, wandert dieser Anteil Monat für Monat zugunsten der Tilgung.
Was ein Annuitätendarlehen ausmacht
Das Wort Annuität kommt vom lateinischen annus, dem Jahr, und meint die gleichbleibende Jahresrate. In der Praxis zahlen Sie zwölf gleiche Monatsraten. Diese Rate enthält immer beides: den Zins für das noch offene Kapital und die Tilgung, die die Schuld tatsächlich abbaut.
Der Reiz der Konstruktion liegt in der Planbarkeit. Ihre Belastung steht für die gesamte Zinsbindung fest, unabhängig davon, was am Markt passiert. Sie wissen heute, was Sie in acht Jahren im Monat überweisen, und können Ihren Haushalt darauf einrichten.
Auf Ihrem Kontoauszug sehen Sie deshalb immer nur einen Betrag. Wie er sich aufteilt, steht ausschließlich im Tilgungsplan, den Sie beim Abschluss erhalten.
Wie die Monatsrate entsteht
Die Rechnung ist einfacher, als sie klingt. Sie addieren den Sollzins und die anfängliche Tilgung, wenden die Summe auf die Darlehenshöhe an und teilen durch zwölf. Bei 3,50 Prozent Zins und 2,0 Prozent Tilgung sind das 5,5 Prozent der Darlehenssumme im Jahr.
- Jahresrate: 5,5 % von 300.000 €
- 16.500 €
- Monatsrate
- 1.375 €
- davon Zins im ersten Monat
- 875 €
- davon Tilgung im ersten Monat
- 500 €
- Restschuld nach zehn Jahren
- rund 228.300 €
- vollständig getilgt nach
- rund 29 Jahren
Die 1.375 € bleiben über die gesamte Zinsbindung gleich. Im ersten Monat gehen 875 € an die Bank und nur 500 € in die eigene Tasche. Genau das dreht sich im Lauf der Jahre um.
Beispielwerte zur Veranschaulichung – keine Kondition und kein Angebot.
Warum der Tilgungsanteil jedes Jahr wächst
Zins fällt immer nur auf das an, was noch offen ist. Sinkt die Restschuld, sinkt der Zinsbetrag. Die Rate bleibt aber gleich, also muss der frei werdende Betrag irgendwohin — und er geht in die Tilgung. Im nächsten Monat ist die Restschuld deshalb noch etwas kleiner, und der Effekt verstärkt sich selbst.
| Zeitpunkt | Restschuld | Zinsanteil | Tilgungsanteil |
|---|---|---|---|
| Bei Auszahlung | 300.000 € | 875 € | 500 € |
| Nach 5 Jahren | 267.300 € | 780 € | 595 € |
| Nach 10 Jahren | 228.300 € | 666 € | 709 € |
| Nach 15 Jahren | 181.900 € | 530 € | 845 € |
| Nach 20 Jahren | 126.600 € | 369 € | 1.006 € |
Zwischen dem zehnten und dem elften Jahr kippt das Verhältnis: Ab da tilgen Sie mehr, als Sie an Zinsen zahlen. Für Sie heißt das, die ersten Jahre fühlen sich zäh an und danach geht es spürbar schneller. Wie stark die Anfangstilgung diesen Kipppunkt verschiebt, zeigt der Beitrag Tilgung einfach erklärt.
Den Tilgungsplan richtig lesen
Der Tilgungsplan ist die vollständige Vorausschau auf Ihr Darlehen, Zeile für Zeile bis zum Ende der Zinsbindung. Sie bekommen ihn mit dem Vertrag, und er ist das nützlichste Papier der ganzen Finanzierung. Vier Spalten sollten Sie kennen.
Rate
Der Betrag, den Sie überweisen. Er ist über die gesamte Zinsbindung konstant, sofern Sie keinen Tilgungssatzwechsel vereinbaren.
Zinsanteil
Was die Bank für das offene Kapital berechnet. Diese Spalte brauchen Sie bei vermieteten Objekten für die Steuererklärung.
Tilgungsanteil
Der Teil, der Ihre Schuld senkt. Er wächst um exakt denselben Betrag, um den der Zinsanteil fällt.
Restschuld
Der offene Betrag zum jeweiligen Stichtag. Die Zeile am Ende der Zinsbindung ist die wichtigste des ganzen Plans.
Die letzte Zeile vor dem Ende der Zinsbindung sollten Sie sich notieren. Diese Restschuld ist die Zahl, über die später neu verhandelt wird — und der Ausgangspunkt für Ihre Anschlussfinanzierung. Wer sie kennt, kann rechtzeitig vergleichen.
Andere Darlehensformen im Unterschied
Das Annuitätendarlehen ist der Normalfall, aber nicht die einzige Bauform. Drei Alternativen begegnen Ihnen in der Praxis.
| Form | Rate | Restschuld am Bindungsende |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | konstant | bleibt bestehen |
| Volltilgerdarlehen | konstant, deutlich höher | null |
| Endfälliges Darlehen | nur Zins | volle Darlehenssumme |
| Variables Darlehen | schwankt mit dem Marktzins | je nach Tilgung |
Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit ausschließlich Zinsen und tilgen gar nicht. Die volle Summe wird am Ende auf einen Schlag fällig, meist aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung. Für selbstgenutztes Wohneigentum ist das selten sinnvoll, bei vermieteten Objekten kann es aus steuerlichen Gründen vorkommen.
Das Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen mit so hoher Tilgung, dass am Ende der Zinsbindung nichts mehr offen ist. Sie zahlen eine deutlich höhere Rate und haben dafür kein Zinsänderungsrisiko. Ein variables Darlehen hat keine Zinsbindung; der Satz wird regelmäßig angepasst, meist im Dreimonatsrhythmus.
Worauf Sie im Vertrag achten sollten
Fünf Punkte, die den Unterschied machen
- TilgungsverrechnungMonatlich, vierteljährlich oder jährlich? Monatlich ist für Sie günstiger, weil jede Tilgung sofort wirkt.
- SondertilgungsrechtMeist fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme im Jahr, kostenfrei. Muss im Vertrag stehen.
- TilgungssatzwechselDas Recht, die Tilgung während der Zinsbindung anzupassen. Kostet in der Regel nichts.
- Bereitstellungsfreie ZeitWichtig beim Neubau. Danach verlangen die meisten Banken Bereitstellungszinsen.
- AuszahlungsvoraussetzungenWelche Nachweise die Bank sehen will, bevor sie überweist. Das bestimmt Ihren Zeitplan.
Diese Nebenabreden entscheiden über Jahre hinweg oft mehr als ein Zehntel Prozentpunkt beim Zins. Wir vergleichen sie deshalb bei jedem Angebot mit, nicht nur den Zinssatz.
Was uns zum Annuitätendarlehen oft gefragt wird
Warum sinkt meine Rate nicht, wenn die Restschuld sinkt?
Weil die Rate genau dafür konstruiert ist. Der Zinsanteil sinkt tatsächlich mit der Restschuld, aber der frei werdende Betrag fließt sofort in die Tilgung. Nach außen bleibt die Rate gleich, innen verschiebt sich das Verhältnis Monat für Monat. Genau dieser Effekt sorgt dafür, dass die Rückzahlung gegen Ende immer schneller läuft.
Was bedeutet der effektive Jahreszins beim Annuitätendarlehen?
Der Sollzins ist der reine Preis für das Geld. Der effektive Jahreszins bezieht zusätzlich bestimmte Nebenkosten und den Zahlungsrhythmus ein und macht Angebote dadurch vergleichbar. Achten Sie beim Vergleich trotzdem auf beide Werte: Der Effektivzins enthält nicht alles, etwa keine Bereitstellungszinsen und keine Schätzkosten.
Wird der Zins monatlich oder jährlich verrechnet?
Das steht im Vertrag und macht einen kleinen, aber echten Unterschied. Bei monatlicher Verrechnung wirkt jede Tilgung sofort zinsmindernd, bei jährlicher erst zum Stichtag. Über die gesamte Laufzeit summiert sich das auf einen mittleren vierstelligen Betrag. Fragen Sie im Zweifel nach der Tilgungsverrechnung, bevor Sie unterschreiben.
Kann ich die Rate während der Laufzeit senken?
Nur wenn Ihr Vertrag einen Tilgungssatzwechsel vorsieht. Dann dürfen Sie die Tilgung innerhalb festgelegter Grenzen anpassen, und die Rate ändert sich entsprechend. Ohne diese Klausel bleibt die Rate über die gesamte Zinsbindung fest. Vereinbaren Sie das Recht deshalb beim Abschluss, nachträglich lässt es sich meist nicht mehr ergänzen.
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Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung; er ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Regeln ändern sich laufend.