Baufinanzierungsrechner mit Kaufnebenkosten

So rechnet der Rechner

Nebenkosten, Darlehensbedarf und Beleihungsauslauf

Der Kaufpreis ist nur ein Teil dessen, was ein Immobilienkauf kostet. Erst wenn Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls die Maklerprovision dazukommen, steht die Zahl, die Sie tatsächlich aufbringen müssen. Dieser Rechner setzt genau dort an: Er addiert die Nebenkosten zum Kaufpreis, zieht Ihr Eigenkapital ab und zeigt, welches Darlehen übrig bleibt — und welche Rate daraus folgt.

Die Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dieser Satz gilt seit dem 1. Januar 2015 und ist für 2026 unverändert. Erst wenn die Steuer gezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht einträgt. Für Notar und Grundbuchamt rechnen Sie als Faustwert mit rund 1,5 Prozent beziehungsweise rund 0,5 Prozent; diese Gebühren ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz, sind bundesweit einheitlich und nicht verhandelbar. Ein Preisvergleich zwischen Notariaten bringt Ihnen nichts.

Die Maklerprovision ist der einzige Posten, über den sich reden lässt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision — so schreiben es die §§ 656a bis 656d BGB seit dem 23. Dezember 2020 vor. Der Käufer zahlt nie mehr als der Verkäufer, und seine Zahlung wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat. In Nordrhein-Westfalen ist eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent verbreitet, hälftig geteilt also 3,57 Prozent je Seite. Vorgeschrieben ist diese Höhe nicht.

In der Summe sind das im Beispiel 48.280 € auf 400.000 € Kaufpreis — 12,1 % und damit die eigentliche Eigenkapitalhürde.

Warum die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen sollten

Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den eine Bank besichern könnte. Steuer, Notargebühr und Provision sind nach dem Kauf schlicht weg. Deshalb erwarten die meisten Institute, dass Sie diesen Teil selbst tragen. Wer Nebenkosten mitfinanziert, hebt seinen Beleihungsauslauf über 100 Prozent und zahlt dafür einen spürbaren Zinsaufschlag — sofern die Bank überhaupt mitgeht.

Der Beleihungsauslauf entscheidet über Ihren Zins

Banken rechnen nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit einem eigenen, vorsichtigeren Wert: dem Beleihungswert. Von einem ermittelten Marktwert ziehen sie einen Sicherheitsabschlag ab, marktüblich in der Größenordnung von zehn Prozent. Der Beleihungsauslauf setzt Ihr Darlehen ins Verhältnis zu diesem Wert — nicht zum Kaufpreis. Im Beispiel sind das 368.280 € Darlehen zu 360.000 € Beleihungswert, also 102,3 %; bezogen auf den Kaufpreis wären es nur 92,1 %. Genau diese Differenz überrascht viele Kaufinteressenten.

Bis 60 Prozent gilt ein Darlehen als klassischer Realkredit und erhält die beste Konditionsklasse, bis 80 Prozent ist die übliche Zielmarke. Darüber wird es Stufe für Stufe teurer. Weil jede Bank eigene Bewertungsrichtlinien anlegt, kommen zwei Institute beim selben Objekt zu unterschiedlichen Werten — und damit zu unterschiedlichen Zinsen. Der Sicherheitsabschlag ist in diesem Rechner deshalb ein Eingabefeld: Stellen Sie ihn höher, sehen Sie sofort, wie empfindlich Ihr Auslauf auf die Bewertung reagiert.

Wie viel Eigenkapital ist genug?

Als Faustregel gilt: Nebenkosten aus eigener Tasche, dazu möglichst zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises. Im Beispiel oben sind 80.000 € Eigenkapital eingesetzt, das entspricht 17,8 % der Gesamtkosten — genug, um die Nebenkosten zu decken, aber noch nicht genug, um den Beleihungsauslauf unter die 80-Prozent-Marke zu bringen. Jeder weitere Euro wirkt hier doppelt: Er senkt die Darlehenssumme und damit die Rate, und er kann zusätzlich die Konditionsklasse verbessern. Als Eigenkapital zählen dabei nicht nur Guthaben, sondern auch Bausparguthaben, Wertpapiere, ein bereits bezahltes Grundstück, Darlehen aus der Familie und in Grenzen die anerkannte Eigenleistung am Bau.

Was der Rechner nicht abbildet

Nicht enthalten sind Kosten, die nach dem Kauf entstehen: Umzug, Küche, Renovierung, Erschließungsbeiträge beim Neubau sowie Vermessung, Bodengutachten und Baugenehmigung. Auch Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Beträge und die Gebühren für die Grundschuldbestellung bleiben außen vor. Fördermittel der KfW oder der NRW.BANK sind ebenfalls nicht eingerechnet; sie können die Rate deutlich senken, hängen aber vom Programmstand am Tag Ihres Antrags ab und müssen vor Vertragsbeginn beantragt werden. Halten Sie zusätzlich zu den Nebenkosten eine Reserve von mehreren Monatsraten bereit — Banken fragen danach, und im Ernstfall ist sie das, was eine Finanzierung trägt.