Was kann ich mir leisten?

In fünf Schritten zur tragbaren Rate

„Was kann ich mir leisten?" ist die erste Frage jeder Finanzierung — und die einzige, die man vor der Objektsuche beantworten sollte. Eine Bank stellt sie sich genauso, nur nennt sie das Ergebnis Haushaltsrechnung. Der Weg dorthin hat fünf Schritte, und dieser Rechner geht sie offen nachvollziehbar.

Schritt 1 bis 3: Einnahmen, Ausgaben, freier Betrag

Auf der Einnahmenseite stehen die Nettoeinkommen aller Beteiligten, das Kindergeld von 259 € je Kind und Monat sowie sonstige regelmäßige Einnahmen wie Unterhalt oder Mieteinnahmen. Dagegen stehen drei Ausgabenblöcke: die Lebenshaltungspauschale, Ihre laufenden Ausgaben für Versicherungen, Auto, Telefon und Sparraten sowie die Raten bestehender Kredite. Was übrig bleibt, ist der freie Betrag — das Geld, das für das Wohnen zur Verfügung steht.

Die Lebenshaltungspauschale ist ein Erfahrungswert, kein Gesetz

Hier ist Ehrlichkeit wichtiger als eine glatte Zahl: Für die Lebenshaltungspauschale gibt es keine amtliche Quelle. Jede Bank legt ihre Sätze intern fest und veröffentlicht sie nicht. Was am Markt üblich ist, lässt sich aber benennen: 600 bis 800 € für die erste Person und 200 bis 300 € für jede weitere — unabhängig davon, ob es sich um einen Erwachsenen oder ein Kind handelt. Die Schieberegler decken diese Bandbreite ab; voreingestellt ist jeweils die Mitte. Zur Einordnung: Der Bürgergeld-Regelbedarf für Alleinstehende liegt 2026 bei 563 € und deckt keine Wohnkosten. Die Bankpauschalen liegen also nur wenig über dem Existenzminimum, nicht auf dem tatsächlichen Durchschnittsniveau — das Statistische Bundesamt weist für einen Einpersonenhaushalt 2.042 € Konsumausgaben aus, allerdings einschließlich Wohnen.

Schritt 4: die Nebenkosten — offen abgezogen, nicht versteckt

Der häufigste Fehler in Machbarkeitsrechnungen: Der freie Betrag wird vollständig in die Kreditrate gesteckt. Ein eigenes Haus verursacht aber laufende Kosten, die nichts mit dem Darlehen zu tun haben. Dieser Rechner setzt dafür 4,00 € je Quadratmeter und Monat an und zieht sie sichtbar ab. Ein Beispiel: Bleiben Ihnen 1.500 € und planen Sie mit 100 m², so sind das 400 € Nebenkosten — für die Kreditrate bleiben 1.100 €.

In diesen 4,00 € stecken Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Strom, Gas und Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, das Hausgeld beziehungsweise die Instandhaltungsrücklage und kleinere Reparaturen. Der Ansatz ist bewusst nicht knapp gerechnet: Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds nennt für Mietwohnungen 2,67 € je m² und Monat warm — dort fehlen aber Instandhaltung und Verwaltung, die jeden Eigentümer zusätzlich treffen. Allein die Instandhaltungsrücklage liegt nach § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung je nach Gebäudealter bei 7,10 bis 11,50 € je m² und Jahr, also 0,59 bis 0,96 € je Monat. Wer mit 3,50 € rechnet, rechnet sich das Vorhaben schön.

Woher die Wohnfläche kommt, wenn Sie keine eintragen

Sie können Ihre Wunschfläche eintragen. Bleibt das Feld auf 0, setzt der Rechner einen Richtwert nach Haushaltsgröße an: Die Wohnraumnutzungsbestimmungen Nordrhein-Westfalens nennen 50 m² für eine Person und je weitere Person 15 m² mehr; für Eigentümer sieht dieselbe Vorschrift einen zusätzlichen Raum vor, wofür wir weitere 15 m² ansetzen. Für drei Personen sind das 95 m² — nahe am bundesweiten Durchschnitt von 94,0 m² je Wohnung. Die verbreitete Angabe „45 m² für eine Person" stammt aus anderen Bundesländern und gilt in NRW nicht.

Schritt 5: von der Rate zur Darlehenssumme

Aus der tragbaren Rate wird die mögliche Darlehenssumme mit der Startformel des Annuitätendarlehens: Darlehen = Rate × 12 × 100 ÷ (Sollzins + anfängliche Tilgung). Bei 1.100 € Rate, 4,00 % Zins und 2,0 % Tilgung ergeben sich 220.000 €, bei 3,25 % Zins rund 251.000 €. Deshalb steht im Ergebnis bewusst eine Spanne und keine einzelne Zahl: Ein Viertelpunkt Zinsunterschied verschiebt die mögliche Summe um mehrere zehntausend Euro. Beide Zinssätze sind Eingabefelder und tragen den Hinweis „Annahme, kein Angebot".

Was in dieser Rechnung noch fehlt

Die Darlehenssumme ist nicht der Kaufpreis. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten — in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer, dazu Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision. Diese Nebenkosten finanzieren die meisten Banken nicht mit; sie müssen aus Eigenkapital kommen. Umgekehrt erhöht vorhandenes Eigenkapital den möglichen Kaufpreis und senkt zugleich den Zins, weil der Beleihungsauslauf sinkt. Auch eine tilgungsfreie Anfangszeit, Bereitstellungszinsen und Modernisierungskosten bleiben hier außen vor.

Ein positives Ergebnis ist keine Zusage

Banken prüfen zusätzlich Bonität, Beschäftigungsverhältnis, Objektwert und Beleihungsauslauf. Sie rechnen außerdem mit eigenen Pauschalen, die von den hier hinterlegten abweichen. Dieser Rechner sagt Ihnen, in welcher Größenordnung Sie suchen sollten — nicht, was Sie bekommen. Den zweiten Teil klären wir gemeinsam, mit echten Konditionen aus unserem Bankenpool.