Annuitätenrechner: Rate, Restschuld, Laufzeit

So rechnet der Rechner

Rate, Zinsanteil und Restschuld verstehen

Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung unverändert. Ihre Zusammensetzung verschiebt sich aber jeden Monat: Der Zins fällt immer nur auf die verbliebene Restschuld an, und weil diese durch die Tilgung sinkt, wird der Zinsanteil kleiner. Der frei werdende Teil der Rate tilgt zusätzlich — die Rückzahlung beschleunigt sich also von selbst.

Wie die Rate entsteht

Die Jahresrate ist der Darlehensbetrag multipliziert mit der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Bei 300.000 € zu 3,50 % Sollzins und 2,0 % anfänglicher Tilgung sind das 16.500 € im Jahr, geteilt durch zwölf also 1.375,00 € im Monat. Von dieser ersten Rate sind 875,00 € Zins und 500,00 € Tilgung. Deshalb heißt es „anfängliche“ Tilgung: Der Prozentsatz beschreibt nur den ersten Monat, danach steigt der Tilgungsanteil laufend an.

Warum die Restschuld die wichtigere Zahl ist

Nach 10 Jahren stehen in diesem Beispiel noch 228.284 € offen. Für diesen Betrag brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung — zu den Konditionen, die dann gelten, nicht zu den heutigen. Genau hier entscheidet sich, ob eine Finanzierung langfristig aufgeht. Je höher die anfängliche Tilgung, desto kleiner die Restschuld und desto geringer das Zinsänderungsrisiko. Die Tabelle zeigt, wie stark dieser Hebel wirkt.

Welche Tilgung passt zu Ihnen?

Es gibt keinen allgemein richtigen Wert. Ausschlaggebend ist die Rate, die Sie dauerhaft tragen können — auch dann, wenn ein Einkommen wegfällt, das Auto ersetzt werden muss oder die Heizung ausfällt. Zwei bis drei Prozent sind verbreitet; wichtig ist zusätzlich Ihr Alter, denn die Finanzierung sollte bis zum Ruhestand weitgehend abgetragen sein. Wer sich eine höhere Tilgung grundsätzlich zutraut, sie aber nicht fest zusagen möchte, vereinbart lieber eine moderate Tilgung mit Sondertilgungsrecht: Das kostet in der Regel nichts und lässt Luft nach oben.

Wie eine Sondertilgung wirkt

Eine Sondertilgung verringert die Restschuld sofort. Weil ab dem folgenden Monat weniger Zins anfällt, tilgt Ihre unveränderte Rate stärker — die Wirkung verstärkt sich über die Jahre. Üblich ist ein Recht auf fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr; manche Banken lassen mehr zu. Stellen Sie im Rechner einen Betrag ein, sehen Sie unmittelbar, wie Laufzeit und Gesamtzinsen zusammenschrumpfen. Wichtig ist der Zeitpunkt: Je früher Sie sondertilgen, desto größer der Effekt.

Welche Zinsbindung passt dazu?

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Danach wird die Restschuld neu verhandelt. Eine lange Bindung kostet in der Regel einen Aufschlag, kauft Ihnen aber Planungssicherheit; eine kurze ist günstiger, verschiebt das Zinsrisiko jedoch nach vorn. Wichtig ist ein oft übersehenes Recht: Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung dürfen Sie ein Darlehen nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen — auch wenn Sie sich auf zwanzig oder dreißig Jahre gebunden haben, und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine lange Bindung ist damit eine einseitige Absicherung zu Ihren Gunsten: Fallen die Zinsen, kommen Sie nach zehn Jahren heraus; steigen sie, bleibt Ihr alter Satz. Stellen Sie die Bindung im Rechner um, sehen Sie unmittelbar, wie sich Restschuld und verbleibendes Risiko verschieben.

Was der Rechner bewusst weglässt

Er rechnet mit einer gleichbleibenden Rate ab dem ersten Monat. In der Praxis kommen Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Beträge hinzu — üblich sind 0,25 Prozent im Monat nach Ablauf einer bereitstellungsfreien Zeit —, dazu Kontoführung und gegebenenfalls Gebühren für Grundschuldbestellung und Nichtabnahme. Auch eine tilgungsfreie Anlaufzeit, wie sie beim Neubau häufig vereinbart wird, bildet der Rechner nicht ab. Der effektive Jahreszins liegt deshalb stets über dem hier eingegebenen Sollzins. Für eine belastbare Zahl brauchen Sie ein konkretes Angebot.

Sollzins ist eine Annahme, keine Kondition

Das Zinsfeld ist bewusst frei einstellbar und mit einem runden Wert vorbelegt. Welchen Zins eine Bank Ihnen wirklich anbietet, hängt vom Beleihungsauslauf, von Ihrer Bonität, vom Objekt und von der Refinanzierungslage am Tag der Zusage ab. Rechnen Sie deshalb immer zwei Varianten: eine mit dem Zins, den Sie erwarten, und eine mit einem Prozentpunkt mehr. Erst wenn auch die zweite Rechnung tragbar aussieht, steht Ihre Finanzierung auf sicherem Grund.